Строители и покупатели боятся друг друга

Два часа отчета строителей на вчерашнем заседании правительства Москвы прошли в духе полного удовлетворения всех всеми. Такого бесконфликтного обсуждения работы самой доходной отрасли городской экономики (в 2004 году объем работ превысил 80 млрд. рублей) не было уже давно. При этом ни один из выступающих строителей-чиновников даже не заикнулся о новых градостроительных законах, которые вот уже несколько месяцев ожесточенно обсуждают строители-практики, предрекая передел строительного рынка и резкое повышение цен на жилье.

"Съели всю хорошую землю, сожрали"

Для начала глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин в хорошем темпе перечислил достижения 2004 года. Введено 4801 тыс. кв.м жилья (в пересчете на среднюю по метражу квартиру - более 60 тыс. квартир, каждая третья из которых досталась или очереднику, или переселенцу). Построен крупнейший в Европе крытый конькобежный центр в Крылатском и Дворец ледового спорта в Центральном округе. Открыта Государственная художественная галерея Глазунова, Фундаментальная библиотека МГУ, Малая сцена театра «Современник». Построены десятки километров дорог, сотни гаражей, стоянок. Не забыт самый справедливый суд в мире - введен в эксплуатацию первый пусковой комплекс реконструируемого здания Мосгорсуда...

- Товарищи. Перейду к отдельным недостаткам, - самокритично оборвал эту триумфальную поэму Ресин, - еще случаются у нас сбои в работе подготовительного периода, не всегда выполняют свои обязательства перед городом отдельные инвесторы, такие, как «Социальная инициатива», «Мастерок», «Новый мир». Есть проблемы с освоением земельных участков...

- Вопрос о выделении земельных участков волнует и нас, - оживился прокурор Москвы Анатолий Зуев. - Мы 20 представлений внесли о незаконном выделении земли под строительство. Как так получается?

- Прокурору надо отвечать честно, - честно ответил Ресин. - Сейчас каждый метр земли на вес золота. За границы Москвы уходить больше не можем, вот вынуждены в Некрасовке поля орошения застраивать. Съели всю хорошую землю, сожрали...

- Вы поосторожнее с выражениями, - вмешался в диалог Ресина с прокурором Шанцев, - а то пойдут завтра слухи гулять по России, что в Москве землю едят, причем прямо-таки жрут. Вы лучше расскажите, почему у вас до сих пор не решена проблема своевременной передачи жилья под заселение.

- Скоро решим, - туманно ответил Ресин, и, пожалуй, это был единственный намек на новые строительные законы, и те, которые уже вступили в силу, и те, которые заработают с 1 апреля.

"Граждан провоцируют зарабатывать на долгострое"

Действительно, одна из самых больших проблем в Москве при громадном объеме строящихся новостроек - это заселение. Сотни людей, заранее в полном объеме оплатив жилье в строящихся домах (то есть фактически проинвестировав стройку), годами не могут не только оформить эти квадратные метры в собственность, но и заселиться в уже построенное жилье. Один из последних таких конфликтов как раз накануне заседания правительства обострился на юго-западе столицы. Покупатели квартир в доме 11, к.1 по улице Островитянова встали в пикеты, требуя пустить их в законные квартиры. А префект ЮЗАО Валерий Виноградов попытался им объяснить, что они стали жертвой мошенников. Дескать, заказчик строительства - некая фирма «Центр ДНТС» согласно инвестиционному контракту должна была 30% площадей в этом доме передать городу, но вместо этого пустила их в свободную продажу. Дом арестован, дело в прокуратуре, и пока префектура ЮЗАО не получит от «Центра ДНТС» денежную компенсацию (вместо квартир), дом заселен не будет.

Наглядная иллюстрация к новому закону «О долевом строительстве», который должен вступить в силу с 1 апреля этого года. По нему покупатели квартир (дольщики), во-первых, еще при заключении договора инвестирования могли бы посмотреть инвестиционный контракт в полном объеме и поинтересоваться, какие именно квартиры переходят городу, а какие можно смело покупать, а во-вторых, получить неплохие пени за каждый день просрочки по заселению - на ремонт бы точно хватило.

Впрочем, о влиянии новых градостроительных законов на строительный рынок Москвы на отчетном заседании стройкомплекса почему-то не говорили. Зато в тот же день и час закон стал главной темой пресс-конференции одного из крупнейших застройщиков Москвы - холдинга "СУ-155". На его долю приходится 20% всех ежегодно возводимых в Москве новостроек. И в вопросах взаимоотношений застройщиков-"юриков" и дольщиков-"физиков" эта компания искушена, как никто.

- Мы знаем массу примеров, - утверждает председатель совета директоров "СУ-155" Юрий Жданов, - когда граждане объединяются, нанимают юристов, чтобы заработать деньги на строительстве, воспользовавшись сложной ситуацией на той или иной стройплощадке. Задержки сроков сдачи домов в эксплуатацию в среднем по Москве составляют 3-5 месяцев, и не всегда по вине застройщика. Новый закон провоцирует граждан этим воспользоваться: он позволяет им "заработать" на долгострое от 36 до 72% прибыли.

Строительный рынок очистят от мелких жуликов

Граждане и вправду иногда объединяются для нечистоплотных целей, но все же размах у них не тот. "Известия" не раз писали о том, как иные застройщики продают дважды, а то и трижды целые дома. Первым покупателям-дольщикам, по сути ограбленным, на суды и прокуратуры надеяться нечего: их кровные денежки утекали в доживающую последние дни законодательную прореху. По признанию Юрия Жданова, "СУ-155", как и некоторым другим крупным компаниям, приходилось уступать уговорам столичного правительства, на которое изливалось народное недовольство, и брать на себя финансовые обязательства коллег-жуликов.

- Работать в таком пожарном режиме мы сами не хотим, - говорит Жданов, - но застройщикам нужен период адаптации. Относительно безболезненно к новым правилам приспособятся 10-20 крупнейших компаний. Остальные либо уйдут с рынка, либо снизят активность.

Адаптивный потенциал того или иного застройщика прямо пропорционален его финансовым и кадровым возможностям. В том же "СУ-155" административный аппарат насчитывает 500 человек. Им под силу в сжатые сроки обежать все инстанции и собрать подписи на многочисленных согласованиях, дабы в соответствии с новым законом, предъявить полный пакет документов на строительство по первому требованию любопытствующего "физика" - еще даже не клиента. В "СУ-155" документация готова уже на 85% объектов, готовых принять деньги дольщиков. У корпорации "Мirax Group" объектов и дольщиков поменьше, и, по словам президента Сергея Полонского, она подошла к 1 апреля со 100-процентной готовностью. Обе компании входят в группу тяжеловесов строительного рынка, которые, несмотря на легкую панику, порожденную законом о дольщиках, нововведение переварят. А следом произойдет то, против чего и были направлены копья концепции "Формирование рынка доступного жилья" (это и упомянутый закон, и новый Градостроительный и Жилищный кодексы, и еще полтора десятка законопроектов), - московская строительная отрасль будет безнадежно монополизирована фирмами, дружественными с мэрией, то есть теми, кому проще собрать все нужные разрешения в сжатые сроки.