Итоги конференции "Финансовые вложения в права на недвижимость"

24-25 марта в гостинице "Золотое кольцо" состоялась всероссийская конференция "Финансовые вложения в права на недвижимость". В конференции приняли участие представители инвестиционных организаций, банков, страховых, ипотечных, риэлтерских, девелоперских компаний. Эксперты проанализировали риски инвесторов на рынке недвижимости, представили тенденции развития института инвестирования в недвижимость, обсудили изменения законодательства, регулирующего правовое поле в этой области.

В ходе организации конференции были сформированы три секции по наиболее актуальным вопросам, связанным с заявленной темой.

На заседании одной из секций был представлен обзор законодательства, регулирующего вложения в права на недвижимость и строительство. Наиболее оживленное обсуждение вызвало выступление Николая Вопиловского, руководителя юридической службы Управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", который проанализировал влияние изменения законодательства на инвестиционную привлекательность недвижимости.

Большое внимание Николай Вопиловский уделил вступающему в действие с 1 апреля 2005 года Федеральному Закону о долевом участии в строительстве. По мнению большинства юристов, считает руководитель юридической службы Управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", участники рынка недвижимости не смогут использовать новый закон в связи со слабой проработанностью некоторых механизмов его реализации. Так, в новом нормативном акте не определена процедура регистрации проектной декларации на строящийся объект, необходимой для получения разрешения прав на строительство.

Новая схема построения отношений между дольщиками и застройщиками является невыгодной для последних, поэтому, по прогнозам Николая Вопиловского, при строительстве жилых домов не будут привлекаться средства физических лиц, которые до настоящего времени служили одним из основных инвестиционных ресурсов. В результате застройщики будут вынуждены использовать кредиты банков, завершать возведение объекта и только после этого продавать уже готовое жилье, компенсируя собственные затраты.

По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", не все строящиеся на сегодняшний день жилые дома соответствуют всем требованиям закона, поэтому после вступления его в действие многие строительные объекты будут "заморожены". Таким образом, предложение на рынке новостроек может резко сократиться. При установившемся в настоящее время высоком растущем спросе это может привести к повышению цен на жилье, которое строится по прежним договорным отношениям. По словам Вопиловского, к удорожанию жилой недвижимости на первичном рынке может привести и переход инвесторов на использование кредитных средств при финансировании строительства. С учетом средних сроков возведения домов и существующих процентных ставках банков, квартиры в новостройках только за счет увеличения кредитных затрат могут подорожать на 24%.

На заседании второй секции участники конференции обсудили тенденции развития механизмов инвестирования в недвижимость. Так, эксперты отметили перспективность ипотечного кредитования как одного из современных финансовых инструментов, активно применяемых при совершении сделок с недвижимостью.

Одну из важнейших ролей в совершении сделок, по мнению всех участников рынка ипотеки, в условиях цивилизованного рынка недвижимости должен играть профессиональный риэлтор. Именно на этом аспекте подробно остановилась в своем выступлении Директор Центра Ипотечных Программ "МИЭЛЬ" Елена Панова. Она отметила, что сегодня ипотечная сделка уже не является редкостью, как 2-3 года назад. В 2004 году ЦИП "МИЭЛЬ" помог приобрести своим клиентам жилья на общую сумму $60 млн., было привлечено ипотечных кредитов на $40 млн. Ежемесячно в Компании заключается порядка 50 ипотечных сделок.

По данным Елены Пановой, за последнее время изменился портрет заемщика. Если раньше ипотекой пользовались в основном обеспеченные люди с высоким доходом, то сейчас риэлторы, специализирующиеся на ипотечных сделках, работают в основном с заемщиками среднего достатка.

На заседании секции сравнивались ипотечные продукты различных банков. Участники конференции пришли к выводу, что процентную ставку за пользование кредитом банки устанавливают в зависимости от того, на каком рынке покупается объект недвижимости. Так, ипотечный кредит для приобретения квартиры в новостройке может быть предоставлен под 11-20% годовых, тогда как на вторичном рынке процентные ставки несколько ниже - 10-15% годовых.

Собственные средства заемщика при покупке квартиры на вторичном рынке с помощью ипотеки должны составлять не меньше 10-20%. По словам Елены Пановой, большая часть банков предоставляет кредиты на приобретение объектов только вторичного рынка. Тем не менее, некоторые финансово-кредитные учреждения постепенно выходят на рынок новостроек: к примеру, Сбербанк и Райффейзенбанк предлагают программы ипотечного кредитования покупки квартир в строящихся домах с объемом минимального первоначального взноса 30%.

По мнению Елены Пановой, именно специализированные подразделения риэлторских компаний, занимающиеся ипотекой, способны предоставить наиболее качественные услуги клиентам. Специалисты агентств недвижимости подбирают оптимальную программу кредитования, ведут расчет возможной суммы кредита и ежемесячных платежей, обеспечивают сбор необходимых документов и помогают клиентам в их оформлении. Риэлторы контролируют весь процесс получения кредита, страхование сделки, оценку квартиры, занимаются согласованием объекта недвижимости с банком. В результате практически все потенциальные заемщики, которые оформляют ипотеку с помощью ЦИП "МИЭЛЬ", как правило, получают положительный ответ от кредитного комитета, отметила Елена Панова.

На второй день конференции состоялся круглый стол, на котором были подняты вопросы привлечения иностранных инвестиций в строительство, а также тенденции развития жилищно-накопительных кооперативов. Анализ ситуации на рынках недвижимости регионов РФ представил Сергей Лобанов, руководитель отдела межрегиональной недвижимости Управления коммерческой недвижимости и девелопмента "МИЭЛЬ-Недвижимость". В своем выступлении он сообщил о планах Компании по формированию совместно с ведущими региональными аналитиками общероссийской системы обмена аналитической информацией о коммерческой недвижимости регионов РФ, результатом функционирования которой станет отчет по коммерческой недвижимости Российской Федерации в целом.

В целом мероприятие показало не только интерес сообщества участников рынка недвижимости к поднятым проблемам, но и готовность находить пути их решения в ходе профессионального общения и обмена наработанными технологиями и опытом.