Застройщики «проспали» закон о долевом строительстве

Сегодня вступает в силу закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он обещает «перевернуть» московский рынок недвижимости.

Свежее видение

Итак, с 1 апреля, согласно этому закону, урегулируются все отношения, связанные с долевым участием в строительстве, ранее регламентировавшиеся договорами простого товарищества, долевого инвестирования и т. д. Согласно документу, деньги дольщиков (частных или юридических лиц) по-прежнему могут привлекаться для возведения жилья или других объектов недвижимости. Но с некоторыми оговорками: застройщик заранее обязан доказать свое право на осуществление строительства. У него должны быть оформлены все имущественные права на земельный участок, получено разрешение на строительство и опубликована проектная декларация.

Последний пункт вызывает у строительных компаний особое раздражение. Как замечает Дмитрий Раев, юрист Swiss Realty Group, далеко не все застройщики горят желанием предоставлять соинвестору максимальную информацию о своем правовом статусе, деловой репутации и т. д. Теперь же эти данные должны быть, во-первых, в открытом доступе, а во-вторых, их получит регистрирующий орган.

В договоре долевого участия в строительстве застройщиком помимо прочего должны быть указаны четкие сроки передачи объекта дольщику, цена договора и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на строящийся дом. В противном случае договор не будет считаться заключенным. Более того, теперь договоры соинвестирования подлежат обязательной госрегистрации, что должно исключить случаи двойных продаж.

Более серьезно в законе прописана ответственность застройщика за нарушение сроков строительства. Если раньше излюбленной практикой компаний было возложение на соинвестора рисков, связанных со строительством (в том числе со срывом сроков), то по закону №214 это будет сделать не так просто. Предполагается, что теперь застройщик получит стимул для более оперативного окончания строительства.

Юпитер сердится

Неудивительно, что реакция многих участников рынка недвижимости на этот документ была резко отрицательной: строители открыто возмущались, риэлтеры были более сдержанны. По версии строительных компаний, Закон о долевом строительстве непременно станет причиной разорения мелких строительных компаний, снижения объемов строительства и роста цен на жилье. Известно, что на данный момент на этапе котлована реализуется около 20% квартир, что для многих застройщиков является единственной возможностью привлечения средств в строительство.

Как замечает Вячеслав Темирбулатов, директор по маркетингу «Конти», с момента вступления этого «сырого» закона в действие в законодательстве возникнет перекос в пользу частного инвестора, тогда как застройщик тоже нуждается в защите. По словам председателя совета директоров ГК СУ-155 Юрия Жданова, «мы знаем массу примеров, как граждане объединяются для того, чтобы получить деньги со строителей, организуются группы во главе с профессиональными юристами с целью выжимания денег на спорных стройплощадках». Возмущает застройщиков и то, что законом установлено принудительное поручительство банков (предоставивших кредит застройщику под залог объекта строительства) по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства. По мнению Екатерины Непочатовой, заместителя генерального директора СУ-155, это снижает интерес банков к участию в залоговых отношениях из-за появления для них новых существенных рисков. Если же банк решает участвовать в залоге, он вынужден увеличить процентную ставку по кредитам, что приведет к росту цен на недвижимость. Рост цен на жилье в этом году, по мнению Александра Исаева, руководителя агентства «Медиа-шторм», может достичь 18–20%.

Что касается проектной декларации, вызвавшей у многих неудовольствие, до сих пор не определены ни порядок ее составления, ни порядок регистрации. «Это может привести к задержке в реализации квартир, к уменьшению количества предлагаемых к продаже квартир и повлечь за собой возможную задержку строительства домов»,- отмечает Николай Вопиловский, руководитель юридической службы управления новостроек «Миэль-недвижимости».

Ну и, конечно, особое возмущение у строителей вызывают пункты, касающиеся расторжения договора и ответственности строителя (или, как замечают представители застройщиков,- «несоразмерной ответственности»). «Норма, устанавливающая, что клиент, расторгнув договор, может забрать деньги вместе с процентами, равными 1/70 ставки рефинансирования, создает серьезные риски для участников рынка»,- возмущаются в компании «СИТИ-XXI век».

На сегодняшний момент покупательский спрос, по данным компании «СХолдинг», не увеличивается: люди ждут изменений, которые привнесет этот закон. В риэлтерских компаниях отмечают, что сегодня на рынке выделились две основные категории покупателей: первые не могут сами разобраться в новом Законе о долевом строительстве и хотят консультаций, вторые не смогли самостоятельно разобраться со всеми нюансами. «Не многие из наших клиентов понимают, что закон о долевом участии в строительстве актуален и будет действовать только для тех объектов, где разрешение на строительство будет получено после 1 апреля 2005 года»,- говорит Олег Коленьков, руководитель направления новостроек ЗАО «Корпорация МИАН».

Интересно, что аналитики рынка недвижимости довольно скептически оценивают прогнозы строительных компаний. Как заметил «Бизнесу» сертифицированный аналитик Андрей Бекетов, ничто не мешает добросовестному застройщику брать кредит в банке, а не пользоваться бесплатно средствами частных инвесторов, не предоставляя тем взамен никаких гарантий. Отказ застройщиков публиковать проектную декларацию, по мнению Бекетова, уже изначально подразумевает недобросовестность компании. Как считает Олег Репченко, руководитель компании «Индикаторы рынка недвижимости», фактор роста цен в Москве сегодня зависит исключительно от готовности людей платить за жилье: если средств нет, все равно поднять цены не удастся.