Копим на квартиру в кооперативе?

С 1 апреля вступил в действие Закон "О жилищных накопительных кооперативах". Что ждет тех, кто решится приобретать квартиру через ЖНК?

Чем хорош новый закон...

По мнению нашего эксперта Павла ШТЕПАНА, основные достижения нового закона таковы:

• Наконец-то введены жесткие нормативы финансовой устойчивости ЖНК. Проще говоря, государственные гарантии, что ЖНК не "накроется" и его членов не "кинут". Новые правила также направлены на то, чтобы свести к минимуму период ожидания квартиры, сократить очереди.
• Появились надежные гарантии защиты прав пайщиков. В частности, этой цели служит включение членов ЖНК в госреестр (см. в тексте). Исключить гражданина из кооператива, в том числе за просрочку оплаты взносов, теперь можно только по решению суда.
• Государство приступает к тщательному надзору за деятельностью ЖНК. Так, кооперативы обязаны ежеквартально предоставлять сведения, характеризующие их финансовую устойчивость, в Федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР). Этот же орган уполномочен рассматривать жалобы пайщиков на нарушение их прав. ФСФР вправе применять серьезные санкции: от вынесения обязательных предписаний об устранении нарушений до обращения в суд с требованием о ликвидации кооператива.

...и какие подводные камни возникнут

Первый вице-президент МАИФ Валерий КАЗЕЙКИН отмечает следующие "сюрпризы":

• При вступлении в ЖНК гражданам придется платить больше. Потому что каждого пайщика теперь надо регистрировать в реестре юридических лиц. На это будет уходить около 1000 руб.
• Деньги пайщика могут быть направлены на покупку жилья не раньше, чем через два года после вступления в кооператив. При этом неизбежны потери от инфляции.
• На строительство жилья ЖНК вправе направлять не более 20% своего паевого фонда. Таким образом, через накопительный кооператив можно будет приобретать в основном вторичное жилье. При сделках с такими квартирами существуют риски, от которых защищены приобретатели новостроек.
• По новому закону кооператив обязан регистрировать купленную квартиру на себя как на юрлицо, а после выплаты паевого взноса перерегистрировать ее на гражданина. За это придется дважды платить сборы в размере 7500 рублей, итого - 15 тысяч.

Чем ЖНК отличается от ЖСК?

ЖСК создается для строительства конкретного дома (его называют еще "кооперативом одного дома"). Задача ЖНК - обеспечить своих членов жильем как таковым: как посредством покупки квартир, так и путем строительства домов.

Разобраться в новом законодательстве нам помогает вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Павел ШТЕПАН.

В чем суть накопительного кооператива?

Вступая в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), гражданин оплачивает часть стоимости желанной квартиры. Своеобразная рассрочка появляется уже на этом этапе: в течение определенного периода времени - по новому закону, как правило, не меньше двух лет - надо регулярно вносить платежи, чтобы накопить сумму первичного взноса на приобретение жилья. Эта сумма должна составлять минимум 30% стоимости квартиры (ст. 47 закона). На практике чаще всего предлагаются варианты 50-процентного накопления.

Накопив таким образом половину стоимости квартиры, член кооператива получает право на выбор и приобретение жилья. Покупает его сам ЖНК, доплачивая "нехватающую" часть цены из паевого фонда, созданного из взносов всех членов кооператива. То есть фактически вы получаете ссуду из такого общего "кошелька". Возвращать ее будете постепенно. По новым правилам продолжительность рассрочки увязывается со сроком накопления первичного взноса (см. выше) и может превышать его не более, чем в полтора раза. То есть, например, если на самостоятельную оплату половины стоимости квартиры вы копите 3 года, то оставшуюся часть цены квартиры, внесенную за вас кооперативом, нужно будет вернуть максимум в течение четырех с половиной лет.

Членский взнос - это плата за ссуду?

Самый большой сюрприз - размер платежа за пользование ссудой. Официально он называется "членский взнос" и предназначается для покрытия расходов, связанных с деятельностью кооператива. Фактически же это аналог процентов по ипотечному кредиту. Так вот, в ЖНК этот платеж составляет, как правило, 5% - 7% от суммы ссуды (то есть уплаченной за вас кооперативом части стоимости квартиры) в рублях. Павел Штепан объясняет такое "бескорыстие" тем, что в отличие от банков, созданных для получения прибыли, ЖНК в силу закона является некоммерческим объединением граждан, организующих "общий котел" для удовлетворения своих нужд.

Скромная зарплата - не преграда

Еще одна привлекательная особенность ЖНК заключается в том, что пайщик не обязан доказывать свою кредитоспособность. Как правило, для вступления в кооператив достаточно паспорта и заявления. Так что для граждан, чьи официальные зарплаты едва дотягивают до прожиточного минимума и не позволяют включиться в ипотеку, приобретение квартиры через ЖНК может оказаться палочкой-выручалочкой.

ВНИМАНИЕ! При вступлении в кооператив вам должны выдать на руки:

• копию распоряжения о приеме в члены кооператива (как правило, это решение выносит правление ЖНК);
• копию свидетельства о включении в Единый государственный реестр юридических лиц. По новому закону в этот реестр вносятся сведения обо всех пайщиках. Специалисты считают, что такая норма создает дополнительные гарантии для защиты прав членов ЖНК;
• программу участия в деятельности кооператива. Фактически это график со сроками и размерами платежей.

Расходы при вступлении в ЖНК

Вступительный членский взнос. Он не засчитывается в оплату стоимости квартиры, а предназначается на покрытие расходов по приему в члены кооператива. Это единоразовый платеж.

Членские взносы. По закону они вносятся ежемесячно, если иное не предусмотрено уставом ЖНК. Взносы идут на покрытие расходов, связанных с деятельностью кооператива. Внешне все это очень похоже на выплату процентов за пользование кредитом.

Платежи в счет паевого взноса. Это оплата непосредственно стоимости жилья. После выплаты определенной части паевого взноса (как правило, половины) член кооператива получает право на приобретение жилья, а после полной выплаты пая приобретает право собственности на это жилье (до тех пор квартира числится собственностью кооператива).