Доходность проектов складских комплексов оценивается на уровне 15-20%

Создание складских комплексов с целью сдачи их в последующем в аренду - явление достаточно редкое, несмотря на то что конкуренции на рынке складских комплексов в Петербурге практически нет.

Проекты складских комплексов отличаются невысокими инвестиционными затратами на квадратный метр, доходностью на уровне 15-20%, отсутствием сильной конкуренции со стороны других складских комплексов, наличием в продаже земельных участков с отличным местоположением.

Рынок просит

В настоящее время рынок складской недвижимости характеризуется превышением спроса над предложением и острым дефицитом современных объектов. Существует возможность строительства складских комплексов класса А, что в дальнейшем обеспечит интерес к объекту со стороны потенциальных арендаторов на несколько лет вперед.

У собственников земельных участков или потенциальных приобретателей есть два варианта реализации проекта. Можно строить не под конкретного клиента, а под потенциально заинтересованных в данном месте, технических характеристиках и наборе услуг арендаторов. Как показывает практика, к моменту сдачи в эксплуатацию складских комплексов уровень заполняемости составляет порядка 60-70%. На рынке складских комплексов, где конкуренция практически отсутствует, такая схема не ведет за собой дополнительных рисков. При данном варианте важно определить потребности потенциальных арендаторов, которые будут отражены в характеристике складского комплекса.

Интересы "якоря"

Во втором случае можно начинать строительство после заключения договора о намерениях с потенциальным якорным арендатором. При этом необходимо учесть, что якорный арендатор - это всегда специфическое техническое задание на строительство объекта (что может повлиять на уровень ликвидности объекта в случае расторжения договора аренды) и пониженная арендная ставка. Кроме того, на поиск "якоря" и переговоры по согласованию условий может уйти значительное время, что затягивает дату начала реализации проекта. Однако наличие соглашения с арендатором может повлиять в лучшую сторону на вопрос о привлечении финансирования. Другой момент: переговоры о получении финансирования (заем или капитал соинвестора) необходимо вести одновременно, чтобы не получилось ситуации, когда якорный арендатор готов подписать договор, а сроки начала строительства из-за непонятной ситуации с инвестированием еще не обозначены. В некоторых случаях якорные арендаторы готовы внести авансовый платеж в качестве обеспечения по предварительному договору аренды, что может являться дополнительным источником финансирования проекта. Размер авансового платежа и величина дисконта определяются в каждом конкретном случае.

Оба варианта имеют свои недостатки и преимущества. Наилучший выход - попытаться учесть все возможные риски и реализовывать проект, который бы одинаково устроил и якорного, и мелких арендаторов.

Ирина Романова, руководитель департамента управления инвестициями ООО "Центр развития проектов "Петербургская недвижимость"