У владельцев квартир теперь больше прав и меньше обязанностей

Один из самых распространенных способов улучшить жилищные условия - продать имеющуюся квартиру и приобрести другую, большей площади. Однако не у всех покупателей в этом случае есть необходимая сумма для доплаты. По этой причине выселение из старой квартиры и вселение в новую может не совпадать по времени. При этом многие граждане уверены, что выписаться из квартиры в "никуда" нельзя. Юрист М2 объясняет, что говорит на этот счет закон и как правильно оформить документы при совершении альтернативной сделки.

В Жилищном кодексе РФ нет прямого запрета на выписку из квартиры без указания нового адреса. Исключение составляют случаи, когда в квартире проживает несовершеннолетний, а иного жилья у продавца нет. Поскольку продажа затрагивает интересы несовершеннолетнего, необходимо согласовывать ее с территориальными органами опеки и попечительства. Они, как правило, отказывают в разрешении на совершение сделки, если продавец квартиры и его семья вынуждены выписываться из квартиры "на улицу". Причем в данном случае совершенно не важно, является ли несовершеннолетний владельцем квартиры или он в ней прописан.

С детьми по-прежнему одни проблемы

Приведем такой пример. Приватизируя квартиру, гражданин Ф. оформил ее на своего несовершеннолетнего сына. Через некоторое время он решил продать имеющуюся квартиру и купить взамен квартиру большей площади. Заселение по новому адресу должно было произойти только после полной оплаты. Гражданин Ф. начал готовить документы на продажу квартиры. Однако органы опеки и попечительства отказались выдавать согласие на сделку, мотивируя это тем, что, поскольку собственник квартиры - несовершеннолетний сын Ф., его интересы этой сделкой нарушаются. Тогда Ф. решил переоформить квартиру на себя и действовать напрямую. Однако в органах опеки ему сказали, что, даже если он переоформит квартиру на себя, ничего не изменится, поскольку его сын зарегистрирован и проживает на указанной жилплощади. Поэтому самый оптимальный выход из сложившейся ситуации будет следующий: гражданин договаривается с продавцом, что, учитывая сложившуюся ситуацию, Ф. и его семья могут въехать в новую квартиру до того, как будет выплачена ее полная стоимость. Вместе с тем Ф. обязуется зарегистрировать право собственности на новую квартиру на своего сына. Кроме того, Ф. обязался выписаться из старой квартиры и продать ее в течение месяца (без учета сроков госрегистрации). Поскольку права несовершеннолетнего были защищены (он стал собственником новой квартиры по условиям договора), проблемы с согласованием договора купли-продажи первой квартиры и выпиской из нее были решены.

Свобода перемещений в рамках закона

Если в квартире не проживают несовершеннолетние, все будет несколько проще. В этом случае собственник квартиры сможет выписаться из нее без промедления. Как правило, при выписке указывают, куда человек переезжает. Однако выписка возможна и без указания нового адреса. Иногда встречаются случаи, когда в качестве нового места жительства указывается только населенный пункт. Конституция РФ гарантирует гражданам России свободу перемещений на территории страны и свободный выезд за ее пределы.

Также никто не будет оспаривать право гражданина добровольно расстаться с собственностью, в противном случае можно было бы говорить об ограничении прав по распоряжению имуществом. Разумеется, и свобода перемещений, и права собственника могут быть ограничены, но только в случаях, предусмотренных законодательством.

Пример. Гражданин Т. намеревался продать здание, собственником которого являлся. Однако выяснилось, что приватизация здания была проведена с нарушениями, в результате в частной собственности оказался памятник истории и архитектуры. Приватизация здания была признана незаконной, и Т. пришлось расстаться с ним.

Доверяй, но проверяй

Итак, если вы покупаете квартиру и перед этим продаете свою, нужно внимательно изучить условия договора. Во-первых, необходимо указать в договоре, как будет производиться оплата. Если стороны условились об оплате в рассрочку, в договоре необходимо зафиксировать дату внесения первого платежа и его размер. Также там должен быть указан срок, в течение которого вносится оставшаяся часть суммы. Размеры каждой из выплат изначально определяются в договоре. Нужно оговорить ответственность покупателя за несвоевременное внесение второго платежа. Иногда в качестве ответственности бывает предусмотрен штраф в размере первой оплаченной суммы и расторжение договора. В этом случае покупателю необходимо точно рассчитать свои финансовые возможности, иначе можно не только деньги потерять, но и квартиру не купить.

Важно указать в договоре все параметры приобретаемого жилья, чтобы после покупки квартиры и вселения не возникло вопросов по поводу ее состояния, а также для того, чтобы продавец не смог предъявить счет за дополнительные услуги (остекление, замена дверей и т. д.).

На всякий случай в договоре на приобретение квартиры стоит оговорить, что вы как покупатель не несете ответственности за просрочку уплаты стоимости квартиры, если она вызвана действиями государственных органов. В договоре на покупку квартиры необходимо указать срок оплаты и время перехода прав на квартиру. Как правило, деньги должны быть внесены до вступления покупателя в права собственности на жилье. При оплате в рассрочку целесообразно предложить продавцу вариант, когда первая сумма вносится до подачи документов на регистрацию, а вторая - непосредственно перед их получением из регистрирующего органа.

При продаже квартиры, указывая в договоре срок внесения оставшейся суммы, следует рассчитывать не только примерную стоимость своей квартиры, но и срок, за который ее будет реально продать. Обратите особое внимание на то, когда покупатель обязуется передать вам деньги. Если он настаивает на передаче денег после регистрации договора, имейте в виду, что процесс регистрации займет как минимум месяц. В ваших интересах убедить покупателя внести оговоренную сумму сразу после подачи документов на государственную регистрацию.

Не забывайте проверять документы на квартиру и полномочия продавца. Доверять малознакомому человеку, когда вы и ваша семья уже выписаны из прежней квартиры, не стоит.

Итак, выписка в "никуда" - реальность. Конечно, это можно использовать в своих интересах. Но помните, что, как только вы выписались из квартиры, по своему формальному статусу вы становитесь лицом без определенного места жительства. Перспектива переселиться в лучшую квартиру выглядит заманчиво, но, пустив процесс оформления документов "на самотек", вы рискуете начать новую жизнь - на улице.