Рынок загородной недвижимости насытился

На рынке загородной недвижимости начался высокий сезон: в преддверии лета активизировались продажи и сдача в аренду загородных домов. Многие участники рынка отмечают высокий уровень спроса, который превышает прошлогодний на 30%. При этом отмечается насыщенность элитного сегмента, а также нехватка адекватных предложений в сегменте домов бизнес-класса. Участники рынка прогнозируют сезонный рост цен, который коснется лишь удачно построенных и спозиционированных поселков. Неликвидные же дома, ввиду увеличившейся разборчивости населения, в цене расти не будут.

Объем рынка загородных домов Подмосковья, по оценке компании «Парк-Групп», составляет более 6 млрд долл. В настоящее время количество активно застраиваемых и продаваемых поселков превышает 250 штук. За период с 2000 по 2004 г. объем рынка увеличился на 70%. При этом в прошлом году темпы роста цен на загородное жилье составили 35-40%. Львиную долю в структуре предложения (69%) составляют загородные дома. Лишь 31% приходится на таунхаусы. Наиболее востребованными населением являются дома стоимостью до 250 тыс. долл. Интерес к этой ценовой категории проявляют 40% покупателей. Дома стоимостью более 1 млн долл. интересуют только 8% покупателей. Объем спроса на загородные дома оценивается в 3 млрд долл. Характерной чертой современного рынка загородной недвижимости Подмосковья является несоответствие имеющегося предложения предъявляемому спросу. При этом, по данным участников рынка, большинство покупателей хотело бы приобрести дома стоимостью 70-150 тыс. долл., однако на рынке наблюдается дефицит предложения в этой ценовой категории.

Таким образом, согласно данным участников рынка, спрос на элитное загородное жилье уже удовлетворен, зато наблюдается рост спроса на дома бизнес-класса, а также активизация сегмента экономкласса. «В декабре прошлого года наша аналитика констатировала некоторое падение спроса на загородные дома, что мы связываем, прежде всего, с сезонным фактором, – сказала RBC Daily директор по маркетинговым стратегиям компании «БЕСТ-Недвижимость» Наталья Денисова. – В марте этого года наблюдалось оживление спроса, причем он был намного выше, чем в марте прошлого года». По словам г-жи Денисовой, весной 2005 г. спрос на загородную недвижимость превышает прошлогодний более чем на 30%.

Увеличение объема спроса отмечают и в компании «ИНКОМ-Недвижимость», являющейся крупнейшим оператором на Новорижском направлении. «Такого количества звонков, показов и авансов у нас не было давно, – сообщил RBC daily директор по маркетингу компании Сергей Елисеев. – Например, мы начали продажи домов в поселке «Риверсайд» на Новой Риге в сентябре прошлого года. На сегодняшний день из 119 домов мы продали 56. Если дальше продажи будут идти такими же темпами, то к концу года мы сможем продать все 100%, что является беспрецедентным случаем для данной ценовой категории. Такая же ситуация в еще более дорогом поселке «Лазурный берег» на Дмитровском шоссе, где уже продано 39 из 79 домов».

При этом все опрошенные RBC daily эксперты и участники рынка указывают на структурирование спроса и сегментацию рынка. То есть рост интереса к качественным поселкам и снижение – к некачественным. «Структура предложения на загородном рынке качественно отличается от структуры предложения городской недвижимости, – говорит Сергей Елисеев. – На рынке загородного жилья нет жесткой стандартизации, поскольку количество потребительских характеристик загородного дома на два порядка превышает количество характеристик городского жилья. Расположенные рядом объекты могут различаться по цене и качеству довольно существенно. При этом в результате быстрого роста объемов предложения в прошлом и позапрошлом годах (действительно, в прошлом году на рынок вышло огромное количество новых поселков. – RBC daily) произошла расфокусировка спроса: наиболее ликвидные объекты пользуются большим спросом, при этом другие объекты, в основном неудачные, не продаются совсем.

Предложение на загородном рынке росло опережающими темпами, что и вызвало дифференциацию рынка, дав возможность покупателям выбирать наиболее устраивающие их дома». Появление на рынке большого числа новых поселков не вызвало качественного изменения ситуации: по-прежнему застройщики продолжают увлекаться дорогими загородными домами, почти не уделяя внимания недорогому, но востребованному сегменту.

По всей видимости, сегмент домов экономкласса на загородном рынке займут таунхаусы, рост рынка которых прогнозируют в «Парк-Групп». «Наши специалисты прогнозируют дальнейшее динамичное повышение активности в этом сегменте, – сообщили в компании. – Уже в 2005 г. ценовая ситуация на рынке подмосковных таунхаусов может резко измениться. Эти объекты недвижимости набирают популярность буквально с каждым днем. Если весной 2003 г. средняя цена 1 кв. м жилья составляла 700-800 долл., то сегодня она достигла отметки в 1,2 тыс. долл. Средняя цена квартиры в загородном доме сегодня составляет 150-250 тыс. долл. По словам большинства риэлторов, наиболее востребованными являются квартиры площадью до 200 кв. м. Сейчас в Москве и Подмосковье насчитывается чуть более 40 сформированных поселков, где уже построены и продаются таунхаусы, большая часть из которых возводится в районах к западу и северу от Москвы – на Рублево-Успенском, Минском, Волоколамском, Можайском, Пятницком и других шоссе. В целом, по мнению как большинства наших специалистов, так и независимых экспертов, к лету 2005 г. число поселков с таунхаусами в Подмосковье увеличится как минимум на 50%».

При всем при этом на рынке уже начали появляться довольно неожиданные предложения. К ним можно отнести многоквартирные дома, которые уже строятся в Подмосковье. А также такой экзотический вид загородной недвижимости, как дома-гостиницы: апартаменты в многоквартирных домах с полным набором гостиничного сервиса. Такой объект под названием «Витро Вилладж» в настоящее время выводится на рынок. Появление таких предложений свидетельствует о насыщении рынка и необходимости поиска новых форм предложения, способных привлечь покупателя.