Инвесторы фиксируют прибыль

Уходить с рынка нужно, когда он предоставляет для этого хорошую возможность. Еще в июне прошлого года Майк Маккук, отвечающий в Пенсионном фонде госслужащих Калифорнии (CalPERS), крупнейшем пенсионном фонде США с активами $186 млрд, за инвестиции в недвижимость, начал убеждать партнеров фонда в том, что такая возможность появилась. “Я сказал им: в последнее время мы что-то продавали мало активов из нашего портфеля. Рынок [недвижимости] закипает, и сейчас самое время выгодно использовать открывающиеся возможности”, — рассказывает Маккук.

Цены на коммерческую и жилую недвижимость во многих районах США достигли рекордных значений, и некоторые участники рынка начали фиксировать прибыль. Среди продавцов как компании, специализирующиеся на операциях с недвижимостью, так и крупные институциональные инвесторы — пенсионные фонды, страховые компании и др. Покупателями же выступают инвестиционные фонды недвижимости, довольные той доходностью, что они получают по этим инвестициям; инвесторы, переводящие деньги с находящегося в застое фондового рынка; иностранцы, для которых покупка собственности в США стала весьма выгодной из-за падения курса доллара.

Один из самых активных продавцов сегодня — CalPERS, который зачастую покупает недвижимость в партнерстве с другими инвесторами. Но только за последние три месяца он вместе с партнерами продал офисных зданий и торговых центров на $6,5 млрд, это около половины всех вложений фонда в недвижимость. CalPERS намерен продолжить распродажу. Например, он распродает промышленные здания в Чикаго на $1,4 млрд, которыми владеет вместе с LaSalle Investment Management. Один из партеров CalPERS — хьюстонская Hines Interests продала 12 зданий в г. Гринвиче, шт. Коннектикут, Сиэтле и Вашингтоне “по ценам, которые существенно превосходили самые оптимистичные ожидания”, говорит Дэниел Макичорн, старший вице-президент Hines Interests. Продажа была проведена по рекордным для этих городов ценам — на 5-10% выше, чем ожидали в компании, и на 15% выше оценочной стоимости зданий. Ожидать в ближайшие год-полтора повторения ценовой ситуации, сходной с сегодняшней, вряд ли стоит, уверен Макичорн.

Благодаря низким процентным ставкам и высокому спросу цены на недвижимость сильно выросли в 2004 г. во многих регионах страны. По данным нью-йоркской фирмы Real Capital Analytics, занимающейся исследованиями на рынке недвижимости, средняя цена многоквартирных домов выросла в 2004 г. на 26%, промышленных зданий — на 21%, офисных — на 6%, а центров розничной торговли — на 14%.

Цены продолжают расти, даже несмотря на то, что доля незанятых помещений во многих регионах остается высокой, а доля арендуемых не меняется, а то и сокращается. Более того, одни из самых значительных скачков цен на недвижимость отмечены на рынках, где процент арендованных помещений упал больше всего, — в центральных районах Хьюстона и Сан-Франциско. Цены на офисные здания выросли там, по данным Real Capital Analytics, на 55% и 41% соответственно.

Как и во время надувания пузыря на фондовом рынке в конце 1990-х гг., существенно выросли объемы торгов. В прошлом году было совершено сделок с жилыми, офисными, промышленными и торговыми помещениями на рекордную сумму — $182 млрд, это на 50% больше, чем в 2003 г. А за первые два месяца этого года на продажу было выставлено зданий различного назначения более чем на $29 млрд, тогда как за аналогичный период 2004 г. — на $12 млрд.

Конечно, инвестиционные компании и пенсионные фонды могут продавать недвижимость по разным причинам, и есть факторы, объясняющие повышение цен, например возрастающий спрос и низкие процентные ставки. Кроме того, многие другие инвесторы покупают недвижимость, хотя зачастую делают это потому, что либо им необходимо диверсифицировать вложения, либо у них много денег, которые нужно куда-то инвестировать. И несмотря на высокие цены, многие утверждают, что, например, коммерческая недвижимость остается хорошим объектом для инвестиций, учитывая небогатый выбор альтернатив — неопределенность на фондовом рынке и нестабильность на рынке облигаций. Поскольку на рынке недвижимости можно получить “такой же, а то и более высокий доход” по сравнению с рынком акций и облигаций, “спрос на недвижимость будет расти”, полагает Майкл ван Кониненбург, генеральный директор инвестиционного банка из Лос-Анджелеса Secured Capital, специализирующегося на операциях с недвижимостью.

Однако немало и тех, кто придерживается другого мнения, например члены семьи Малкин, известные нью-йоркские инвесторы в недвижимость. Компания, созданная Питером Малкином и его сыном Энтони, недавно продала за $75 млн комплекс на 242 квартиры в г. Фэйр-Оукс, шт. Вирджиния, который девять лет назад они купили за $25 млн. Покупатель, Comstock Homebuilding, планирует распродать квартиры на условиях кондоминиума (это сейчас один из самых горячих сегментов рынка).

Энтони Малкин, генеральный партнер компании, продавшей комплекс, говорит, что обычно инвесторы, работающие с Малкинами, вкладывают вырученные от продажи средства в другую недвижимость, чтобы отсрочить уплату налога на прирост капитала. Однако сейчас цены так высоки, что они предпочтут заплатить налоги. “Рынок сильно перегрет, и мы не видим возможности [для покупки других объектов недвижимости], учитывая низкий потенциал дальнейшего роста цен на сегодняшнем рынке”, — говорит Малкин.

Всего два года назад Малкинам предлагали за этот комплекс $52 млн. Но, получив от местных властей разрешение на преобразование его в кондоминиум, они в итоге смогли продать его на 50% дороже.

По словам Брюса Лейбовитца, финансового директора Comstock Homebuilding, его компания “просто заплатила сегодняшнюю рыночную цену” — если учесть такие факторы, как нехватка пригодной для жилых строений земли в этом районе, время и затраты на строительство подобного здания с нуля и цену, которую покупатели готовы платить за кондоминиум. Comstock намерена потратить $11 млн на ремонт и переоборудование здания и продавать квартиры по цене от $200 000 до $500 000. Средняя цена за квартиру-кондоминиум в этом районе составляет $316 000. (WSJ, Михаил Оверченко)