На первичном рынке Санкт-Петербурга грядет оттепель?

В марте вступил в силу Жилищный кодекс, а в апреле - закон «Об участии в долевом строительстве». Оба эти документа, несмотря на благие намерения их разработчиков, вызвали много вопросов как у застройщиков, так и у банкиров, что потребует, видимо, внесения изменений, чтобы защитить права всех участников сделок.

Жилищный кодекс снизит риски по ипотечным кредитам. Так, например, в нем четко обозначена процедура выселения неплатежеспособных заемщиков. Раньше в таких случаях банк не имел права продавать квартиру, находящуюся в залоге, если в ней были прописаны члены семьи заемщика. По действовавшей статье 292 ГК РФ, они имели права собственности на жилую недвижимость. По Жилищному кодексу, когда вопрос стоит о выселении, необходимо предоставить взамен другую квартиру из так называемого маневренного фонда. Петербург, хотя и продвинулся здесь дальше других регионов, приняв закон о домах временного проживания, но до практической его реализации дело не дошло.

До сегодняшнего дня в городе не редки были случаи, когда застройщики реализовывали квартиры, не располагая необходимыми документами на строительство. Случались и двойные продажи. Все это приводило к тому, что банки либо работали на вторичном рынке, либо привлекали для ипотеки хорошо проверенные компании.

- Введенная норма об обязательной регистрации договоров долевого участия обеспечит контроль государства за чистотой сделок на первичном рынке. То есть права и дольщиков, и потребителей будут защищены-, отмечает руководитель петербургского представительства Национальной ипотечной компании (дочерняя структура НРБ) Н. Бочек.

По словам начальника отдела ипотечного и потребительского кредитования петербургского филиала ВТБ Т. Хоботовой, спрос на квартиры в строящихся домах в настоящее время растет. До вступления закона в силу банк на первичном рынке использовал комплекс мер, которые способствовали снижению рисков. В первую очередь это была работа с хорошо проверенными строительными компаниями. Заемщик должен был представить залог или поручительство. После первого апреля снижению рисков, отмечает Т. Хоботова, будет способствовать обязательная регистрация договоров долевого участия с участием застройщиков, а не посредников, как было раньше.

В то же время принятый закон не очень устраивает застройщиков. Условие, когда компании не смогут привлекать средства дольщиков на раннем этапе возведения объекта, не выполнив все необходимые формальные процедуры, отразится, как они считают, и на ценах, которые и без того высокие, и сроках строительства. Например, начальник юридической службы ЗАО «ЮИТ Лентек» В. Пришанов (компания работает в паре с петербургским филиалом ММБ), сообщил, что проблемы с финансированием заставят искать другие источники финансирования. Будут в больших объемах, отметил он, использоваться кредиты или собственные накопления. По некоторым экспертным оценкам, цены на жилье могут вырасти в среднем на 15-20%. Есть вероятность в таких случаях замораживания продаж квартир.

В законе банки также оказались крайними. В случае расторжения договора на ранней стадии строительства они лишаются возможности вернуть полностью кредиты, так как возможности компенсировать потери за счет продажи квартиры несостоятельного заемщика у них не будет. Правда, если кредитная организация подстраховывается, финансируя строителей, потерь можно избежать. В петербургском представительстве Городского Ипотечного Банка (ГИБ), по словам его главы И. Жигунова, к рынку первичного жилья только присматриваются.

Эксперты обещают значительное снижение ставок (в 1,5-2 раза), увеличение сроков ипотечного кредитования и одновременно уменьшение первичного взноса в связи с принятием жилищного пакета законов к 2007 г. Сегодня тенденции к резкому удешевлению ипотечных займов нет, поскольку, полагают опрошенные банкиры, есть риск изменения тех показателей, которые учитываются при установлении ставок: инфляции, курса валют, стоимости ресурсов.

Банки формирует пул закладных, которые потом передают с определенной маржей в ФАИЖК. В перспективе под закладные будут эмитировать ценные бумаги. ГИБ, заявивший в свое время о намерении работать с агентством, стал продавать ипотечные кредиты сторонним инвесторам. Его пресс-служба недавно сообщила о покупке ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» части его портфеля на сумму $ З.Змлн. Данная сделка коснулась только кредитов, обеспеченных недвижимостью, находящейся в Москве и Московской области. Как говорится в пресс-релизе, планируется в ближайшее время проведение аналогичных операций с «Райффайзенбанком». По словам И. Жигунова, переговоры о продаже ипотечных кредитов ведутся с еще рядом инвесторов, причем, не только с банками.

После вступления в силу нового закона застройщики обязаны будут собрать полный пакет документов, оформить право на землю, получить разрешение на строительство, и только после этого привлекать средства дольщиков. Нарушение же сроков, самовольное отклонение от проекта, наличие неполного комплекта документов, низкое качество работ могут стать поводами для расторжения дольщиками договоров.

На увеличение сроков ипотечного кредитования влияет рефинансирование. Сегодня такую операцию проводит Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования через свои региональные структуры.