Особняк с арендатором в нагрузку

Сегодня СГУП по продаже имущества города Москвы заканчивает прием заявок на тендер по продаже особняка в районе Полянки. Начальная цена реализации этого объекта невелика - чуть более $1300 за кв. м. Однако за дешевизной предложения скрывается весьма необычное обременение: потенциальному собственнику придется какое-то время мириться с арендатором, заключившим с прежним собственником, правительством Москвы, договор найма здания до 2018 года.

СГУП по продаже имущества города Москвы 26 апреля проводит тендер по продаже отдельностоящего трехэтажного здания общей площадью 707 кв. м в Бродниковом переулке, д. 7 стр. 2. Начальная цена объекта - 26,6 млн руб., или $1350 за кв. м. Несмотря на то, что зданию около 130 лет, эксперты рассматривают это предложение как весьма привлекательное и прогнозируют в ходе торгов увеличение цены минимум до $2,2 тыс. за кв. м. Светлана Муханова, начальник отдела коммерческой недвижимости Delta Realty, вспоминает, что не так давно собственник особняка на Полянке, похожего по всем параметрам на здание, выставляемое на торги, реализовал его по $2,8 тыс. за кв. м. В агентстве «Миэль» полагают, что конечная цена объекта вообще может достигнуть $3,3 тыс. за кв. м.

В компании «Авгур-Эстейт» сообщили «Бизнесу», что этот особняк не числится в реестре памятников, а потому и не требует дорогой реставрации (положенной в противном случае по закону). «В данном случае можно обойтись просто ремонтом, который можно оценить в $300–800 за кв. м. В первую очередь этот объект может заинтересовать не профессионального спекулянта, а собственника, желающего приспособить особняк под офис. На перепродаже этого объекта больше 25–30% не заработаешь»,- полагают эксперты компании «Авгур-Эстейт».

Однако в СГУП по продаже имущества города Москвы «Бизнесу» объяснили, что у этого здания имеется необычное обременение: арендатор, компания «Кольчуга-Строй», заключившая договор найма с правительством Москвы до 2018 года. В СГУП уверены, что этот факт не может оттолкнуть претендентов на особняк: в конце концов, будущий собственник может пересмотреть договор аренды, увеличив арендную ставку, или вовсе расторгнуть его со временем. В компании «Кольчуга-Строй» отказались комментировать ситуацию.

Но участники рынка недвижимости утверждают, что рекомендации СГУП на практике будет осуществить затруднительно. По словам юриста компании Swiss Realty Дмитрия Раева, перед покупкой здания с таким обременением претенденту на лот надо тщательно изучить договор аренды. «Если в нем четко определены ставки арендной платы и временные рамки действия этого договора, то новому владельцу здания это может быть невыгодно. Он не сможет их повышать»,- говорит Раев. Он также отметил, что расторгнуть договор аренды с арендатором достаточно сложно: надо доказать в суде, что арендатор нарушает условия договора. Светлана Муханова добавляет, что теоретически можно пригласить сертифицированного оценщика, который огласит рыночную ставку для этого здания. «Однако если „Кольчуга-Строй” будет согласна платить аренду по рыночной ставке, у собственника действительно останется один путь - искать лазейки в законе и только потом через суд выселять арендатора»,- говорит она.