ПИФы станут любимой игрушкой строителей

14 апреля прошел круглый стол «Коллективные инвестиции в недвижимость. Паевые инвестиционные фонды», организованный М2 при поддержке ФСФР РФ. В его работе приняли участие представители около 30 организаций: паевых инвестиционных фондов, действующих на рынке недвижимости, коммерческих банков, строительных и риэлторских компаний.

Как отмечают специалисты самих ПИФов, «частники» пока идут к ним без особой охоты. Тем не менее рынок живет и развивается — только закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) на данный момент зарегистрировано 50. Широкой известностью они еще не пользуются, им, похоже, это было пока не нужно. Большинство из них создавалось под конкретных крупных институциональных инвесторов, решивших с помощью подобной схемы уйти от определенного типа налогов и осуществить конкретный девелоперский проект.

На Западе самой распространенной формой являются рентные ПИФы, средства которых инвестированы в приобретение офисных центров, а основной доход складывается из прибыли, получаемой от арендных платежей за эксплуатацию здания. В итоге получается приблизительно 10–15% гарантированного годового дохода. Приблизительно столько же способны приносить в российских реалиях и ипотечные ПИФы, первые из которых уже готовы к регистрации.

Однако для российских предпринимателей подобный «несерьезный» уровень доходности, устраивающий иностранных инвесторов, не годится. Вот 25–30% годовых — это куда ни шло. Добиться таких показателей можно только с помощью рисковых операций, к которым сегодня в сфере недвижимости относятся проекты строительства жилых домов в Москве. Однако деятельность инвесторов в этой области была серьезно ограничена после вступления в силу с 1 апреля закона № 214-ФЗ «О долевом строительстве жилых домов».

Новостройки стали доступны. Для ПИФов

Неудивительно, что возможности работы ПИФов со строительными проектами стали одной из главных тем состоявшегося круглого стола «Коллективные инвестиции в недвижимость. Паевые инвестиционные фонды», проведенного газетой М2 при поддержке Федеральной службы по финансовым рынкам РФ.

Основная критика специалистов была направлена на систему залоговых отношений, которая прописана в новом законе о долевом строительстве. По мнению заместителя генерального директора управляющей компании «УралСиб» по правовым вопросам Натальи Плугарь, в соответствии со ст. 13 закона № 214-ФЗ у участников долевого строительства в залоге находится земельный участок (право аренды на саму землю и строящееся на ней здание). Согласно закону, теперь первый покупатель, который, к примеру, пришел зарегистрировать договор на однокомнатную квартиру, получает в залог все существующее имущество: и земельный участок, и строящееся здание. Но ведь приходит следующий, получает договор и идет его регистрировать. Что тогда останется у него в залоге? Становится ли он еще одним залогодержателем или нет? «Эти вопросы по-прежнему не урегулированы. В законе нужно было хотя бы оговорить, что частный инвестор получает долю: залог распространяется только на его долю и больше ни на что. Теперь если мы (ЗПИФН. — Прим. М2) заключаем договоры инвестирования, то вообще оказываемся в стороне. У нас будет договор инвестирования на 90% этого объекта, а у физлиц — на 10%. Но при этом они будут иметь залог на 100%, а мы никакого залога не получим, потому что его невозможно в данном случае оформить», — отмечает Н. Плугарь.

Впрочем, необходимо отметить, что к обсуждению практических вопросов, связанных с деятельностью ЗПИФН в России, специалисты смогли приступить лишь после того, как выступивший на круглом столе заместитель руководителя ФСФР Сергей Харламов заявил, что Министерство юстиции РФ зарегистрировало новое Положение о составе и структуре активов акционерных и паевых инвестиционных фондов, утвержденное Федеральной службой по финансовым рынкам 30 марта. Это сообщение вызвало бурную реакцию зала: дело в том, что этот документ, который до конца апреля должен быть зарегистрирован Минюстом, принимается вместо действующего сейчас постановления № 31-ПС, регулирующего состав и структуру активов акционерных и паевых фондов.

ОСНОВНЫЕ ФОРМЫ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ, РАБОТАЮЩИХ НА ЗАПАДЕ

• Фонд инвестиций в прямое финансирование (private equity fund). Обычно прозрачный для целей налогообложения фонд, не обладающий правами юридического лица. Управление им осуществляет управляющая компания. Фонд создается с целью осуществления совместных инвестиций.
• Фонд выкупа. Фонд, специализирующийся на выкупе компании или бизнеса у прежних владельцев командой менеджеров данного предприятия.
• Фонд прямых инвестиций (private equity). Фонд, осуществляющий инвестиции в акционерный капитал компаний, акции которых не зарегистрированы на фондовой бирже и не участвуют в свободном обращении на фондовом рынке. Этот вид инвестиций, как правило, используется для проведения научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, увеличения оборотного капитала, приобретения новых компаний или улучшения структуры баланса.

Положение вводит новую категорию паевых фондов — фонды прямых инвестиций — по словам С. Харламова, это по сути фонды проектного финансирования, которые на Западе называются private equity funds. Таким образом ЗПИФН получают доступ к проведению таких операций на рынке недвижимости, как покупка выгодных контрактов на строительство жилых и коммерческих объектов с целью их дальнейшей перепродажи, либо на приобретение прав аренды на земельные участки, предназначенные для строительства коммерчески привлекательных объектов. И та и другая операция относится к числу чисто спекулятивных рисковых операций, способных тем не менее приносить значительную (до 30%) прибыль в короткие сроки.

Вторым значимым изменением после вступления в силу нового положения станет возможность вносить существенные изменения в состав активов ЗПИФН, куда смогут входить договоры участия в долевом строительстве. Помимо этого в активы ЗПИФН разрешено приобретать договоры инвестирования строительства, на осуществление которого у застройщика есть разрешение, а земельные участки под строительство находятся в собственности или на правах аренды.

Моя твоя не понимает

Однако в каждой бочке меда всегда есть ложка дегтя. Неожиданно для многих вдруг выяснилось, что, собственно говоря, сами строители и девелоперы не особенно спешат заключать договоры со ЗПИФН. Это отметил исполнительный директор управляющей компании «Blackwood Фонды Недвижимости» Артем Цогоев, заявивший, что строители стремятся регистрировать свои собственные, «карманные» фонды, в первую очередь предназначенные для ухода от налогообложения, а не сотрудничать с уже известными на рынке брендами, привлекающими в число своих пайщиков и частных инвесторов.

На том и разошлись: ПИФы пошли готовиться к массовой атаке на средства частных вкладчиков, а девелоперы — заниматься строительством жилых домов. В общем все, как всегда, и Россия вновь старается избрать свой, никем в мире не пройденный и непонятный путь развития.

***

Савелий ОРБАНТ, Директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Хорошо, что круглый стол состоялся: бизнесменам, занимающимся недвижимостью, интересно было пообщаться с бизнесменами-финансистами. Но последние все-таки не готовы понимать проблемы рынка недвижимости и, соответственно, на этом рынке работать. Робкие шаги предпринимаются, но, думаю, полноценным сотрудничество будет еще не скоро. Финансисты должны предоставить услугу, которая будет востребована, во-первых, населением, во-вторых, девелоперами, в чьи проекты инвестиции будут вкладываться. ПИФ — фактически проводник денег от населения к девелоперам, но финансисты пока не очень понимают эту проблематику.

На рынке сейчас огромные проблемы, связанные с законом о долевом строительстве. ПИФы могли бы помочь с ними справиться. На круглом столе об этом не было сказано не слова. Говорили о том, что телефон раскаляется от звонков девелоперов. И это правильно: девелоперы не знают, что делать, где брать деньги. ПИФы, наверное, могли бы стать реальным инструментом финансирования, хотя я пока не очень понимаю как и надеялся разобраться в этом на круглом столе.

Сейчас ПИФы создают финансисты под свои задачи, а проблемы испытывают девелоперы — они разговаривают на разных языках. Думаю, что следующим этапом будет создание ПИФов самими девелоперами, и тогда дело пойдет. У девелоперов нет другого выхода, кроме как «задвинуть» управляющие компании и самим этим заниматься.