Падение доходности - это признак стабильности

В ближайшее время великие потрясения не ожидают рынок коммерческой недвижимости Петербурга. По крайней мере в этом уверен президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Гришин

- Как вы считаете, изменение порядка выделения участков под застройку, принятое после последних губернаторских выборов, принесло пользу в плане развития коммерческой недвижимости или вред?

- Вреда точно не принесло. По большому счету, я никак не связываю развитие коммерческой недвижимости с механизмом предоставления участков. Да, есть торги с завышенной оценкой, есть борьба за хорошие, лакомые кусочки, мест хороших как было мало, так мало и сегодня, но я не считаю, что изменение регламента как-то помешало развитию рынка коммерческой недвижимости.

- Хорошо, а линия, проводимая сегодня правительством города на обеспечение приоритетных условий стратегическим инвесторам, тем, которые готовы вкладывать в проекты от ста миллионов долларов и больше, не ставит петербургские компании, которые заведомо не могут выполнить этого условия, в неравное положение с конкурентами, прежде всего иностранцами?

- Не совсем так. Деятельность Комитета по инвестициям и стратегическим проектам в достаточной степени регламентирована, его деятельность определяют проекты, которые относятся к их ведению.

Кроме того, я не вполне согласен с тем, что сегодня петербургским компаниям не потянуть проекты стоимостью в сто миллионов долларов. Такие компании есть, тем более что речь идет не о собственных средствах, которые надо иметь на счете. Эти средства надо привлекать.

Вопрос скорее в том, что таких проектов не так много. А к их исполнению всегда будут привлекать и субинвесторов, которыми наверняка будут петербургские компании. Возьмем проект `Балтийская жемчужина`. Китайцы там точно все сами строить не будут. Немало достанется и нашим компаниям.

- То есть вы считаете такой подход положительным?

- Да, я считаю положительным то, что такие проекты выделяются отдельно. Посмотрим, как будут они развиваться.

- Вы не считаете, что петербургские девелоперы недостаточно агрессивно продвигаются в регионы, тем самым отдавая эти рынки москвичам?

- Я не считаю, что рынок коммерческой недвижимости уходит к москвичам. Давайте посмотрим: на рынке офисов наиболее агрессивные компании - питерские. Это - фирмы, аффилированные с `Промстройбанком`, фирма `Музей`, фирма `Био`, фирма `Теорема`, фирма `Бест`. В сфере торговой недвижимости как был, так и остается крупнейшим собственником `Адамант`. Складской недвижимости у нас как таковой нет. А если в город приходят какие-то внешние деньги, то они скорее региональные, а не московские.

- То есть региональные проекты в Петербурге уже есть?!

- Да, есть небольшие бизнес-центры, профинансированные региональным капиталом, в частности ханты-мансийским, челябинским, тюменским.

- Вы прогнозируете на ближайшее время изменение инвестиционной привлекательности различных типов объектов коммерческой недвижимости, прежде всего офисной и торговой?

- Снижение доходности идет во всех секторах. Это признак стабилизации экономики и развитости рынка. Что касается коммерческой недвижимости, то в последнее время доходность по основным секторам практически сравнялась. И я предполагаю, что в дальнейшем никаких рывков не произойдет. Торговые площади будут приносить доходность чуть быстрее, чем офисные.

- Вы упомянули, что у нас практически нет складской недвижимости. С чем это может быть связано? Город ведь является крупным транспортным центром - и портовым, и автомобильным, и железнодорожным.

- Хочу сделать поправку: я не говорю, что ее совсем нет, я говорю, что этот сектор не работает как коммерческая недвижимость. Компании в основном строят склады для себя. Это их собственность. Мало проектов, профинансированных инвестиционными компаниями для последующей сдачи в аренду.

- И перспектив каких-либо перемен вы в ближайшие год-два не видите?!

- Одиночные проекты будут появляться. Но, думаю, этот сектор все равно будет развиваться слабо. Крупные компании стремятся к стабильности и хотят иметь собственные площади, малые фирмы не готовы платить больших денег за аренду. В такой ситуации инвесторы не видят для себя особой выгоды.

- Прогнозируется ли выход на российский рынок крупных зарубежных девелоперских компаний?

- Вряд ли. В любой стране было, есть и будет присутствие иностранного бизнеса, но он никогда не будет превалировать. Я думаю, что года через два-три будут какие-то покупки, но для этого наш рынок еще должен окрепнуть. Как правило, иностранцы приобретают выстроенный бизнес. Думаю, что и у нас произойдет то же самое: будут покупать бизнес-центры класса `А`, которых у нас пока всего четыре. Нечего покупать.

- Но есть же и перспективные инвестиционные проекты, которые обсуждаются уже не первый год, в частности вывод судостроительных заводов из центра города, строительство делового `Сити` на Васильевском острове.

- Все возможно. Хотя, прежде чем браться за `Сити` на Васильевском острове, надо решить транспортную проблему. Пока, на мой взгляд, остров не готов развиваться как офисный центр именно из-за транспортных проблем. В то же время хорошо развиваются Выборгская набережная, Московский район, где транспортная ситуация лучше.