Причесанные под одну гребенку... поговорим о ЖНК

31 марта 2005 года вступил в силу Закон о жилищных накопительных кооперативах, разработанный в составе пакета федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. По замыслу разработчиков, закон призван снизить риски и обеспечить прозрачность использования средств граждан, вкладываемых ими в приобретение жилья через участие в ЖНК. Документ этот широко обсуждался, по заявлению законодателей, всеми заинтересованными сторонами.

Правда, после принятия закона были выявлены и те стороны, которые не только заинтересованы, но и осведомлены о сути вопроса, но которых спросить, видимо, не успели. Сегодня большая часть успешно работающих кооперативов заявили, что в условиях действия этого закона они работать не смогут.

Мнения о новом законе в очередной раз разделились, поэтому мы попросили прокомментировать ситуацию не сами заинтересованные стороны, а страховую компанию "Вотек", давно и успешно занимающуюся страхованием финансовых рисков. Причины такого выбора очевидны. Страховщики здесь отвечают своими деньгами, что вынуждает их смотреть на ситуацию как можно реалистичнее и просчитывать вышеупомянутые риски с великим тщанием. Ответить на наши вопросы согласился президент компании "Вотек" Александр КОРОБОВ.

- Насколько реально велики были риски участников ЖНК до принятия закона с точки зрения страхователя?

- Кратко опишу сложившуюся к тому времени ситуацию на рынке. Несколько лет назад начали бурно развиваться жилищно-накопительные, а также кредитно-потребительские кооперативы. Причина очевидна: к тому времени те, кто мог купить себе квартиру в Москве сам, не прибегая к сторонней помощи, это уже сделал, и сохранить темпы продажи жилья можно было только разработкой тех или иных схем продажи в рассрочку. Наиболее популярными из этих схем оказались жилищно-накопительные кооперативы.

- Какова была схема их работы?

- Человек вступает в кооператив и проходит последовательно накопительный период (до тех пор, пока не наберется определенный процент от стоимости квартиры, которую он хочет приобрести), потом период ожидания (в течение которого кооператив подыскивает ему нужную квартиру) и период окончательного расчета, который мог теоретически затянуться на двадцать лет. С того момента, когда квартира найдена и куплена кооперативом и до самого момента окончательного расчета, формальным собственником ее остается кооператив, а наш член кооператива пользуется ею на основе договора безвозмездного пользования.

На Западе, где ЖНК - весьма распространенная форма приобретения жилья, первый и третий периоды обычно сбалансированы по времени. У нас сложилась иная ситуация. Человек, приходящий в кооператив, как правило, уже имеет накопленный первый взнос (примерно от 30 до 50 процентов, в зависимости от устава кооператива). Так что, накопительный период реально сводился к нескольким дням, а расчетный мог затянуться на достаточно продолжительное время, так что ежегодные поступления были весьма невелики.

- Где же кооперативы брали реальные средства на покупку квартир для своих клиентов?

- Они брали их из первых взносов следующих клиентов. Таким образом, мы видим классическую "финансовую пирамиду", которая, как это уже всем известно, имеет свойство рано или поздно рушиться. Такие кооперативы к нам приходили, и просили застраховать своих пайщиков, предлагая при этом необычайно высокий процент. Мы им, естественно, отказывали по понятным причинам.

- То есть любой кооператив - это пирамида, обреченная на разрушение?

- Нет. На рынке были и кооперативы с совершенно иными схемами финансовой деятельности, с которыми страховые компании работали с удовольствием. В качестве примера могу привести кооператив "Доступное жилье", не только потому, что мы с ним достаточно долгое время работали. На московском рынке было еще много аналогичных кооперативов, с которыми мы поработать просто не успели. И не только на московском. Эти кооперативы включили в свою деятельность трех крупных игроков: банк, крупную риэлторскую фирму и страховую компанию.

Схема была следующей: риэлтор (в нашем случае компания "Бест-Недвижимость") тщательно проверяет финансовые возможности клиента и подыскивает ему квартиру. Когда кооператив ее покупает, она оформляется в залог в банке. Затем банк выдает кооперативу очередной транш, который используется кооперативом при покупке следующей квартиры.

- И чем же это лучше?

- Отличие этой схемы от вышеупомянутых пирамид в том, что следующая квартира покупается не за счет денег клиента, а за счет банковской ссуды и, следовательно, цепочка покупок-продаж теоретически может быть заморожена на любом этапе без катастрофических последствий. Мало того, число клиентов в таком кооперативе регулируется автоматически: нет очередного кредитного транша - кооператив не может принять нового клиента.

Особенно хорошо эта схема работала в том случае, если клиент уже имел квартиру и хотел свою жилищную ситуацию просто улучшить. Предположим, клиент хочет иметь квартиру за сто "денег". Пятьдесят "денег" у него есть, а еще пятьдесят - можно выручить за его, скажем, двушку на окраине. Напрямую это сделать сложно и неудобно. Для того чтобы квартиру продать, ее нужно очистить, то есть выписаться (непонятно куда), вывезти имущество (примерно туда же), да и самому некоторое время где-то жить (скорее всего - там же). Дабы не связываться с поиском этого "непонятно куда", человек приносил свои пятьдесят "денег" в кооператив, тот покупал ему квартиру. Человек обстоятельно (и не слишком торопясь) делал в ней ремонт, въезжал в нее и уже только тогда освобождал старую квартиру.

- Минуточку, а откуда брались недостающие пятьдесят?

- Из банка, разумеется. Так как сроки погашения ссуды были весьма короткими, кооператив мог оборачивать этот транш несколько раз. Удобно и выгодно было всем. Мы с удовольствием страховали не только сам кооператив, но и (за весьма символический процент) отдельных его пайщиков, буде у них возникало такое желание. Таким образом, финансовая устойчивость и прозрачность, о которой так долго говорили наши законодатели, была налицо.

- Что же предлагает новый закон взамен?

- Закон этот причесал абсолютно все ЖНК под одну гребенку, сделав одинаково невозможным существование и тех, и других. Посмотрите статью 47 этого закона, которая названа "Основные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива". Согласно этой статье накопительный срок не может быть менее двух лет, а размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, не может быть менее 30 процентов от общего размера всех выплат.

При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать 40 процентов стоимости имущества кооператива. Известны процент инфляции и темпы роста стоимости московского жилья. Сопоставив все эти параметры, даже самый слабенький аналитик элементарно просчитает, что "Ахиллес никогда не догонит черепаху", ибо ваши 30 процентов взноса через два года станут хорошо если двадцатью пятью, так что членство в таком кооперативе пайщику невыгодно по определению.

- Видимо, среди законодателей, работавших над этим законом, таких аналитиков не нашлось...

- Пожалуй. Хотя на это есть парламентские слушания, где можно было бы спросить у профессионалов. Практически все основные цифры, фигурирующие в этом законе, взяты, так сказать, с потолка, и ни к каким объективным реалиям не привязаны. В частности, почему число пайщиков ЖНК (которое в разобранном нами случае регулировалось автоматически) не должно превышать именно пяти тысяч, а не двух или десяти? Чем плохи заемные средства, превышающие пресловутые сорок процентов, если залог существует, и банки согласны выделять под него деньги, а страховые компании - страховать эту операцию? Ответов на этот вопрос у меня нет. Наверное, об этом нужно спросить у самих законодателей. Вообще, при формировании новых правовых основ бизнеса, наверное, стоит исходить из тех схем, которые работают, а не из неких схоластических построений и благих пожеланий.

- Что-то очень уж мрачно получается.

- Мрачно или нет, а один из реальных механизмов обеспечения людей жильем практически заблокирован. Скажу одно: мне очень жаль, что этот закон получился именно таким.

Единым фронтом... по новым законам

Недавно было подписано соглашение между Межрегиональной Федерацией Жилищных Кооперативов (МФЖК) и Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитовании (МАИФ) об объединении путем слияния.

В результате бывшие члены МФЖК теперь составляют комитет МАИФ по накопительным кооперативам. Они принимали участие в обсуждении этого закона и в Думе, и в Совете федерации, передали в Госдуму 29 листов предложений, причем ни одно из них не касается вопросов государственного контроля.

Они также подписали открытое письмо Путину, Фрадкову, Грызлову, Миронову. Письмо подписано руководством МАИФ и Председателями региональных кооперативов, которые входят в МАИФ. В письме содержится просьба приостановить на год действие закона, чтобы внести разумные, необходимые изменения и дополнения, которые сделают этот закон механизмом, реально регулирующим, действия кооперативов.