Почему западные фонды обходят Россию

Доходы от недвижимости в России - одни из самых высоких в Европе, а инвестиционный климат оценивается специалистами как вполне благоприятный. Но наладить отношения с западными инвесторами никак не удается. Почему это происходит? Кто является потенциальным зарубежным инвестором?

Утверждения некоторых отечественных аналитиков о том, что западными инвесторами выступают физические лица, являются весьма спорными. Предположим, вы - иностранный гражданин, который хочет вложить деньги в недвижимость. Неужели вы станете передавать их в управление фонду в далекой России, если средства можно вложить в местный фонд, который ближе и надежнее? Возможно, что часть денег, поступивших в такие фонды, в итоге будет направлена в российские инвестиционные организации или на осуществление прямых вложений в недвижимость. Для большинства крупных западных инвесторов, к которым в первую очередь причисляют пенсионные фонды, Россия привлекательна возможностью получения сверхдоходов, которые можно извлечь из операций с недвижимостью. Но если прибыль значительна, что может отпугнуть инвестора?

Игра без правил - сомнительное удовольствие

Постоянные изменения российского законодательства, специфика применения законов и бюрократия - вот основные факторы, которые внушают опасения инвесторам. Иностранцы не привыкли работать в условиях быстро меняющихся норм регулирования. У них другой подход к ведению бизнеса: стратегии развития, далеко идущие планы и т. д. Даже если предположить, что инвесторы победят страх перед законодательством и политическими рисками, останется еще один момент, который их сильно смущает: бюрократия. Иностранный гражданин с трудом представляет, как чиновник своей волей может повлиять на тот или иной процесс, регулируемый законом.

"Местный колорит"

За 15 лет своего существования бизнес в России успел принять цивилизованный вид, однако многие западные инвесторы до сих пор полагают, что с российскими бизнесменами лучше не связываться. Деловая культура у нас находится пока в зачаточном состоянии, хотя дела уже и не ведут "по понятиям", еще нет основы для построения прочных деловых отношений.

Кроме того, иностранным инвесторам зачастую не хватает информации о российских партнерах. Хроническое недоверие к власти и конкурентам сформировало у отечественных бизнесменов привычку предоставлять минимум данных о себе. К тому же западные инвесторы никогда не уверены в том, что их компаньон не связан с криминалом. И если некий зарубежный фонд, прежде чем вкладывать деньги в проект, попытается узнать об отечественной компании больше, чем она готова сообщить добровольно, его просто не поймут. На Западе не привыкли рисковать своими деньгами, и даже венчурные фонды, осуществляющие неконсервативные вложения, дают их не ранее, чем увидят все возможные варианты развития ситуации.

Западному бизнесу нужны гарантии, которых в нашей стране им пока не могут предоставить. Точнее, на бумаге все гарантии есть, но в действительности они не работают. Если даже государство в свое время не смогло ответить по собственным обязательствам (ГКО и ОФЗ), то что говорить о частных компаниях. Кроме того, существует вероятность, что в изменчивой обстановке партнер из России может стать очередным "врагом государства". Инвестиции в недвижимость подразумевают долгосрочность. Но какая об этом может идти речь при такой нестабильности?

Необходимо учитывать, что, несмотря на повышение рейтинга России, репутация отечественного бизнеса изменилась не сильно. Иностранцы стараются заручиться чем-то более существенным, чем устные заверения.

В ожидании сюрпризов

При очередной смене власти (выборы президента, формирование правительства, назначение губернатора) вся деловая активность замирает до тех пор, пока не выяснится, как станет действовать новая власть. Уверения, что проблем у бизнеса не будет, обычно никого обмануть не могут, поскольку все прекрасно знают цену обещаниям правительства.

Помимо политической непредсказуемости России западных бизнесменов настораживает и экономическая нестабильность. По мнению некоторых экспертов, рынок отреагирует на появление большого числа иностранных инвесторов сначала резким повышением цен на недвижимость (как жилую, так и коммерческую), затем последует резкий спад. В результате инвесторы могут понести серьезные финансовые потери. В недвижимость вкладываются большие средства, и если прибыльность снизится, то увеличится время, за которое инвестиции смогут окупиться.

Все это способно сорвать планы иностранных инвесторов. Кроме того, еще не забыт кризис 1998 года, когда практически все вложения были потеряны. Вероятность того, что в любой момент подобное может повториться, лишает нашу страну привлекательности для инвесторов.

Оставляет желать лучшего и ситуация с курсами валют. Как будут рассчитываться поставщики между собой? В чем оценивать объем инвестиций и итоговую стоимость готового объекта? Как продавать объект?

Доходность - величина большая, но непостоянная

Не стоит забывать, что кроме иностранной валюты у России есть и национальная. И в зависимости от курса рубля и инфляции будут строиться экономические отношения во всех отраслях, от этого зависит и стоимость недвижимости. Разумеется, чем выше инфляция, тем выше цены. Но при постоянном удорожании рано или поздно может наступить момент, когда рынок "застынет". К тому моменту те люди, кто мог позволить себе приобретение недвижимости, уже сделают это, а тем, кто еще не купил, это будет просто не по карману. Кроме того, сильная инфляция отрицательным образом может сказаться на притоке инвесторов в Россию.

Помимо инфляции на доходность могут повлиять и иные факторы, например, увеличение налогового бремени, усиление конкуренции или, наоборот, "замораживание" рынка. Любой фонд, который дорожит своей репутацией и сознает всю полноту ответственности перед вкладчиками, несколько раз подумает, прежде чем пускаться в столь опасное предприятие, как инвестиции на нестабильном рынке. Правда, некоторые пенсионные фонды специализируются на венчурных операциях, где вообще невозможны какие-либо гарантии. Но рисковать значительными средствами своих вкладчиков им вряд ли захочется. При первичном анализе ситуации на рынке может быть спрогнозирован один срок окупаемости, а после вложения средств ситуация может коренным образом измениться.

Банк инвестору не помощник

Как признают аналитики, рынок банковских услуг, которые могут быть предоставлены инвесторам в нашей стране, еще недостаточно развит. Более того, им предлагаются условия, которые намного менее выгодны по сравнению с условиями западных банков. Для иностранного инвестора крайне затруднительно перестроиться на новую систему взаимодействия с банком. Перераспределить свои средства таким образом, чтобы наиболее выгодно вложить их в выбранный объект, - вот основная задача. Но подстроиться под новые требования не так просто. Необходимо будет менять всю стратегию поведения на рынке. Если сравнивать наш рынок банковских услуг с западным, можно сделать вывод, что на первоначальном этапе финансирования объекта, включающего в себя согласование документации, в Европе заграничной компании необходимо потратить в два раза меньше собственных средств, чем в России. Кроме того, для отечественных банков крупные кредиты (десятки миллионов долларов), выдаваемые для покупки недвижимости или участия в инвестировании проекта, - явление редкое.

Итак, комплекс вышеуказанных факторов отбивает желание иностранных инвесторов вкладывать деньги в недвижимость в России. И если последние изменения в законодательстве еще могут быть восприняты нормально, то полная незащищенность частного бизнеса перед волей чиновников пугает. Российский бизнес к деловым "зачисткам" уже привык, а иностранцы недоумевают: почему в одинаковых ситуациях один и тот же закон может применяться по-разному? Например, банк может выдать кредит на крупную сумму никому не известной, но "своей" фирме, едва ли надеясь на возврат, но откажется предоставлять обеспеченный заем зарубежному фонду.

Основная проблема отсутствия иностранных инвестиций - несходство законодательства и правил ведения бизнеса. Эти различия порождают непонимание между потенциальными партнерами. Если зарубежный инвестор попытается купить какой-либо объект недвижимости, ему неизбежно придется столкнуться с рядом проблем: налоги, чиновники, вопросы безопасности, специфика управления бизнесом в России и т. д. Остается только ждать: либо инвесторы привыкнут к реалиям отечественного бизнеса, либо он станет ближе к западным нормам.

Сергей Озеров, генеральный директор ЗАО МИАН:

- На мой взгляд, основными причинами отсутствия активности со стороны иностранных фондов являются несовершенство законодательной базы и бюрократизм. Фонды теоретически могут выступать соинвесторами в строительных проектах, однако это означает, что они должны взять на себя все риски проекта, не имея при этом реальных рычагов управления. Венчурные фонды обычно рассчитывают на высокий уровень доходности, поэтому российским застройщикам выгоднее привлекать банковские кредиты (даже по российским ставкам) либо продавать объекты как жилой, так и коммерческой недвижимости на самых ранних стадиях строительства.