Иван Грачев: "Законы не должны мешать рынку жить и работать"

Многие надеялись, что как только примут пакет законов о доступном жилье, так приобрести квартиру россиянам будет проще. Но законы эти не принесли населению облегчения. Наоборот, многие из них внесли немало сумятицы. Почему так получилось, рассказывает председатель общественного экс-пертного совета Совета Федерации РФ по реализации программы "Доступное жилье".

- Но ведь хотели как лучше!?

- Хотеть-то хотели, но, к сожалению, желаемое не превратилось в действительность. Мы изначально выступали за то, чтобы законы разделить на две части. Есть такие, которые обсуждались на протяжении длительного времени, так сказать, были "обкатаны", и они прошли в хорошем состоянии. Это законы об ипотеке, об изменениях в регистрации и налоговой системе и т.д.

А вот вторая группа, которая была наспех сколочена (законы о "дольщиках" и ЖНК, Жилищный и Градостроительный кодексы), прошла в недоработанном виде.

Возьмем хотя бы ЖК. Статья про переустройство жилья наставила людям таких рогаток, что отныне даже на установку розеток следует получить разрешение. Или чего стоит пункт об изъятии жилья на государственные и муниципальные нужды. Она написана так, что у человека можно запросто отобрать квартиру под эти нужды.

- Например?

- На первом этаже решили образовать детский клуб, и все квартиры изъяли. А компенсация может быть копеечная.

- Неужели все так жестко?

- Если не внести изменения, то у нас немало найдется ретивых чиновников, которые начнут следовать букве закона и наломают дров.

- Но изменения в законы все же готовятся?

- Готовятся. Правда, внести их непросто. Картина в Госдуме сегодня такова, что к разуму депутатов апеллировать сложно. Хотя многие, в том числе и в администрации президента, понимают, что делать что-то нужно…

- А пока участники рынка приспосабливаются к тем законам, какие есть, или пытаются их обойти. К примеру, закон о ЖНК многие кооперативы не устраивает, поэтому они продолжают работать, используя статьи ГК и ЖК...

- Да, но все это временно. До конца года они должны привести всю документацию в соответствие.

- Значит ли это, что закон о ЖНК для кооперативного движения является основным?

- Безусловно. Он неприятен, но это закон. Да, Градостроительный кодекс разрешает разные варианты кооперативов, но для тех, кто собирает деньги на жилищное строительство, оставлено два пути: либо долевое участие, либо ЖНК.

Но люди у нас хитрые и найдут, как обойти законы. К примеру, чтобы приспособить к рынку закон о долевом строительстве, между застройщиком и гражданином воткнут ПИФы. Грубо говоря, собираются две компании и как хотят, так и договариваются в рамках ГК. И когда ПИФ собирает деньги и заключает с застройщиком договор, то это закону не противоречит. Только при этом и цена квадратного метра вырастет. И не на 10-15% в год, как прогнозируют аналитики, а гораздо больше.

- Но все же людей больше волнует надежность, нежели цены. Скажите, ПИФы дают эту надежность?

- Дело в том, сам застройщик может создать под себя фонд. И когда надежность инвестора вызывает сомнение, что говорить о созданной им "дочке"? Такие ПИФы надежности не увеличат. Кроме того, между дольщиком и застройщиком появляется еще одно звено, которое тоже может украсть вложенные вами деньги. Поэтому оценивайте надежность застройщика и учредителей ПИФа, в который намерены отдать деньги.

- Тогда может, все-таки кооператив надежнее?

- К примеру, сегодня в кооперативе 1000 человек. Если он сможет всех обеспечить квартирами, не набирая новых членов, значит, он выстроен правильно. В него можно смело вступать. Если обязательства заведомо не выполнимы, а ему сейчас перекроют рост (по закону о ЖНК), то в такой вступать опасно.

- Говорят, что строительно-сберегательные кассы более надежны, только закон по ним никак не принимают. Не могли бы пояснить, когда можно его ждать?

- Думаю, что летом мы его внесем в Госдуму, и осенью он будет принят. Все принципиальные моменты согласованы.

- И Центробанк уже не ставит палки в колеса?

- Нет. На начальной стадии часть банков считала, что ССК им конкуренты. И ЦБ хотел эти кассы контролировать. Но теперь банки поняли, что это некая дополнительная система, которая поможет вытянуть деньги из "чулков" населения и запустить их в экономику. А это ни много ни мало миллиардов 30 долларов…

- А не вытеснят ли ССК кооперативы?

- Как говорится, пространство большое и всем места хватит. Поэтому ЖНК никуда не денутся, они останутся, но не будут претендовать на основную долю денег населения, они будут работать в кооперации с теми же стройсберкассами.

- Если появятся ССК, а вместе с ними и длинные низкопроцентные деньги, то это наверняка повлияет и на ипотеку. Скажите, а процентная ставка может понизиться?

- Она зависит не только от того, есть или нет длинные деньги, но и от инфляции. Поэтому сказать, что появление ССК снизит ставку, я не могу.

- Нередко говорят, что цена метра и процентная ставка взаимосвязаны. Если, мол, ставка снизится, то стоимость "квадрата" увеличится. Так ли это?

- Гипотеза о том, что появление длинных денег и понижение ставки скажутся на росте цен, является ошибочной. Цены на жилье у нас не определяются бедными и людьми со средним достатком. Всегда цена ориентируется на богатую часть граждан. Поэтому появление каких-то денег у бедных мало скажется на рынке.

Кстати, уже сегодня московский строительный комплекс может предложить гораздо больше жилья, но почему-то он этого не делает. Почему? Есть спрос, цены растут, а предложение не повышается. Значит, механизмы формирования этих цен несколько иные, скажем так, не рыночные…

- Иван Дмитриевич, нередко ипотечную программу, которая уже не один год внедряется в Казани, приводят в качестве образца. Что вы можете сказать по этому поводу?

- Образца чего? Если контроля со стороны властей, то могу сказать, что там власти одними из первых установили такую мощную бюрократию, контроль над всей жизнью республики... И все проекты отражают это.

Если люди не могут сами осилить ту же процентную ставку, то надо им чуть-чуть помочь. Кстати, у Федорова в Чебоксарах эта помощь отлажена гораздо лучше. Хотя его республика и бедная, но он строит довольно много. А вот в Казани не хотят принимать законы, которые гарантируют людям помощь и поддержу. Там принимаются некие постановления правительства. Но когда они не обеспечены бюджетом, то по факту опять получается очередь. И полной гарантии того, что семья получит льготный кредит, нет. Моя позиция - там надо законами прямого действия устанавливать поддержку государства. Все начинают с поддержки. И США тоже с нее начинали, и другие страны…

- С одной стороны поддержка, а с другой - грядет увеличение налога на недвижимость...

- Да, в Госдуме закон о налоге на недвижимость прошел первое чтение. Но это уже немного другая проблема.

- Согласен. Но людей ведь волнует то, что стоимость при налогообложении будет браться рыночная. А вот как ее будут определять чиновники, пока никто не знает, методик-то нет...

- Рыночную стоимость недвижимости в регионах действительно определить непросто. Если в Москве еще можно как-то оценить (ошибка может быть до 30%), то в регионах ошибка будет огромна. Про землю и говорить нечего. На заседании ипотечного клуба недавно говорили о том, как заказывали оценку одного участка разным лицензированным фирмам. Оценка отличалась одна от другой в 10 (!) раз.

И вторая вещь, которую хотят заложить налоговые органы - сделать эту оценку неоспоримой. У них свой рыночный оценщик, который оценит участок так, как того требует ситуация. Это неверно. Думаю, что во втором чтении будут внесены некоторые корректировки этого закона.

- А БТИ может это делать? Появились слухи, что в Подмосковье работники БТИ получили лицензии на оценочную деятельность...

- Нет, БТИ по рыночной стоимости оценивать недвижимость не может. Закон об оценочной деятельности говорит, что рыночную цену может определять только независимый профессиональный оценщик, который не зависит даже от государства.

БТИ - это государственный орган, который может давать оценку по государственной методике. Но общая установка нашего налогового ведомства такова, что они вправе сами определять, что такое рыночная стоимость недвижимости, а потом эту цифру неоспоримо "влепить" налогоплательщику. Если в таком виде будет принят закон, то для среднего класса налог на недвижимость увеличится раз в 10.

- Так может быть, правы противники приватизации квартир, которые говорят, что малообеспеченные граждане от этого только проиграют?

- Я не согласен с этим абсолютно. Опыт стран Восточной Европы показывает, что подавляющее большинство домов все равно не остались во владении муниципалитета, они были проданы. Думаю, что наши поступят так же. Некую часть жилищного фонда оставят для социального найма, а все остальное власти тем или иным способом переведут на коммерческие рельсы. И если дом станет принадлежать собственнику - налогообложение на юрлиц у нас и так немалое, а планируется ставки еще увеличить, - понятно, что хозяин этот налог разбросает по жильцам. И в сумме квартплата арендатора может оказаться выше, чем у собственника. Поэтому мой совет: если у вас есть возможность, то приватизируйте свою квартиру.

О нашем собеседнике

Иван Дмитриевич Грачев родился 19 февраля 1952 года в городе Якутске. В 1973 году окончил физический факультет Казанского университета. Автор более 10 изобретений, удостоен звания "Изобретатель СССР", кандидат физико-математических наук.

С 1990 по 1993 годы - депутат Верховного Совета Республики Татарстан.

С 1993 по 2003 годы - депутат Госдумы РФ. Работал зампредседателя Комитета по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности, возглавлял подкомитет по малому предпринимательству, подкомитет по недвижимости, ипотеке и оценочной деятельности, а с 2000 года - Комиссию по развитию ипотечного кредитования.

В сентябре 1998 был избран председателем Общероссийского общественного политического движения "Развитие предпринимательства". В сентябре 2001 года, когда движение было преобразовано в политическую партию, был избран председателем партии "Развитие предпринимательства".

Член правительственной комиссии по развитию системы ипотечного жилищного кредитования, член попечительского совета Федерального фонда поддержки малого предпринимательства, председатель Национального совета по оценочной деятельности РФ, президент Международной академии ипотеки.