Что выгоднее – арендовать или выкупать землю?

1. У многих компаний не оформлены земельные участки. Приватизировались, но землю не оформили. Кто и в какой срок должен оформить земельный участок?

В соответствии с Федеральным законом № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в срок до 1 января 2006 года.

2. Этапы и сроки оформления.Процедура оформления земельного участка включает в себя следующие действия:

• топосъемка земельного участка;
• подготовка проекта границ (выкопировки) участка;
• проведение геодезических работ;
• утверждение проекта границ в земельном комитете, комитете по градостроительству и архитектуре, у главы администрации;
• согласование проекта границ в комитете по управлению имуществом;
• оформление межевого дела (согласование границ земельного участка с собственниками смежных участков);
• постановка земельного участка на кадастровый учет;
• заключение договора аренды или купли-продажи;
• регистрация права в регистрационной палате.Вышеуказанная процедура оформления земельного участка занимает 6-10 месяцев, в зависимости быстроты прохождения документов по разным инстанциям.

3. Ограничения и обременения.В соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в собственность не могут быть приобретены земельные участки из состава земель:

• сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов;
• зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
• водоохранного и санитарно-защитного назначения;
• общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие);
• транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;
• предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.Указанные земли могут быть предоставлены только в аренду.В случае нахождения на участке различных коммуникаций (газопровод, теплопровод, линии электропередач, связи и т.п.), на них накладывается обременение – публичный сервитут, означающий то, что соответствующие организации могут беспрепятственно проходить на участок для проверки и устранения неисправностей коммуникаций.

4. Ставки выкупа и аренды земли.Расчет стоимости выкупа земли по Санкт-Петербургу регулируется Законом Санкт-Петербурга от 29 декабря 2004 г. № 692-101 «Об установлении цены земли в Санкт-Петербурге». Размер арендной платы за землю в Санкт-Петербурге регулируется Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 г. № 1561 «О методиках определения арендной платы за земельные участки».

Размер арендной платы рассчитывается по специальной формуле и зависит от площади участка, зоны градостроительной ценности, в которой находится участок, функционального использования территории, определяемого по основному виду деятельности арендатора. Кроме того, существуют различные коэффициенты, увеличивающие, либо уменьшающие арендную плату.

Цена выкупа земельного участка в Петербурге составляет девятикратный размер ставки земельного налога. Ставки земельного налога различны и зависят от административного района и зоны градостроительной ценности территории.

Таким образом, ответ на вопрос о том, что предпочтительнее выкуп или аренда земельного участка, зависит от многих факторов и определяется индивидуально для каждого участка. Чем больше по площади земельный участок, и чем дальше он расположен от центра города, тем меньше цена выкупа земли и ставка аренды в расчете за 1 кв. м. Ставки годовой арендной платы превышают ставки земельного налога от 30% до 14 раз в зависимости от территориального расположения участка. В то время как цена выкупа участка составляет 9-кратный размер земельного налога.