Иностранным инвесторам в России приходится пускаться в настоящие рыночные игры

Перед запуском «Меги» в Химках IKEA перечислила $1 млн на развитие детского спорта, а ГК «Время» передал $3 млн медицинским учреждениям. И в том и в другом случае действия позиционировались как благотворительность. Можно было бы с этим согласиться, если бы благотворительность не была принудительной – без выплат вышеназванных сумм инвесторы не получили бы разрешения на реализацию объекта. Сама по себе стоимость земли в Москве, по сравнению, например, с Парижем и Лондоном, не так высока, как мы привыкли думать. Однако суммарные расходы, которые несет инвестор при получении разрешения на ее аренду или выкуп, а потом и на строительство, оказываются в несколько раз большими, чем стоимость земли нетто. На самом деле сумма затрат во многом зависит от самого девелопера – торг с властями здесь уместен.

Схемы разные – результат один

Сейчас в России существует две основных схемы получения земли под застройку. В первом случае решение о выделении участка после множества согласований с различными ведомствами и утверждения исходно-разрешительной документации принимает коллегиальный орган местной власти. Например, в Петербурге подобная схема действовала до 2004 года. Коллегиальным органом была инвестиционно-тендерная комиссия, состоящая из депутатов законодательного собрания и членов правительства города. Она принимала решение о целевом предоставлении участков инвесторам. Второй способ предполагает проведение открытых конкурсных торгов. Их победитель получает либо право на резервирование земли до разработки и согласования необходимой документации, либо право на аренду или выкуп земли, если необходимая проектная документация на участок уже разработана и согласована.

Платежи за выделение земельного участка, как на конкурсной основе, так и без нее, могут оказаться весьма значительными. Так, за право заключения договора аренды на 49 лет участка на территории Москвы в 5,3 га под строительство торгового комплекса с автостоянкой ООО «Метро Кэш энд Керри» заплатило $3,975 млн. Однако на конкурсной основе суммы оказываются большими. Например, в Петербурге после введения в 2004 году открытых торгов платежи за выделение участков выросли существенно. В Краснодарском крае работают по обеим схемам. Земельные участки под инвестиционные проекты до 200 млн. руб. предоставляются по результатам тендера, а на более крупные проекты разрешение выдает специальная комиссия.

Цена брутто

В большинстве случаев работа девелопера начинается с выбора земельного участка и получения предварительного одобрения от местного комитета по архитектуре на предполагаемый проект. Затем наступает самое тяжелое время – выяснение обременений на участок, уточнение технических условий, согласование с различными ведомствами и органами местного самоуправления. «На этапе подготовки проекта застройщик собирает технические условия, в частности у природоохранных органов, зеленхоза, пожарной охраны, ливневых сетей, водоканала, электросетей, тепловых сетей, телефонных сетей, – рассказывает директор по развитию ГК «Время» Дмитрий Баранов. – Полученные ТУ передаются городским властям, которые включают их в проект постановления и прилагают к заключаемым договорам. Список организаций, участвующих в выдаче ТУ, выдается застройщику в самом начале процесса, и потому появление непредвиденных требований возможно только в том случае, если застройщик кого-то случайно или преднамеренно забыл».

Приоритеты выглядят приблизительно так: органы местного самоуправления и жители близлежащих домов чаще всего предлагают строить детскую площадку, а «Мосэнерго» – проводить теплотрассу с расчетом не только на планируемый объект, но и предусмотренный городским планом жилой квартал. «В составе технических условий могут находиться различные дополнительные требования, например строительство новой канализационно-насосной станции», – подтверждает директор по проектам CentrumUtveckling Федор Каралюнец. Размер этих предложений в принципе не ограничен и является предметом переговоров.

После всех согласований наступает время посещения городской администрации, у которой также могут быть свои запросы, например на строительство социальных объектов, благоустройство (озеленение дворов и улиц, реконструкция парков) и иные нужды. «Местные и региональные законы и подзаконные акты могут устанавливать в качестве получателей различные социальные учреждения (интернаты, детские дома, больницы), – продолжает Дмитрий Баранов. – Так, «Парк Хаус» в Екатеринбурге передал $3 млн. на строительство областной детской онкологической клиники». Однако подобные требования возникают при застройке довольно крупного участка земли. «Небольшие проекты ограничиваются необходимостью проводить самостоятельно все коммуникации и благоустраивать территорию», – заключает Марк Афраймович, вице-президент «Торговый Квартал-Регион».

Договориться со всеми за один раз не получается. Девелопер проходит круги согласований. «Вас, например, могут попросить выделить средства на создание нового парка взамен попавшего на вашу территорию. Причем согласно нормативным актам каждое дерево определенной породы и возраста на вашем участке имеет свою стоимость. Вы вправе провести экспертизу, которая покажет, что деревьев гораздо меньше и половина из них гнилые, прийти с ней в ведомство и обосновать снижение размера отчислений на озеленение», – такое ценное указание дает директор по недвижимости одной из петербургских девелоперских компаний.

Впрочем, сколько дорожке не виться, она всегда приводит в структуры, владеющие землей, то есть в администрации города или области, где и принимается окончательное решение. При этом могут проводиться и общественные слушания с участием застройщика. «На таких слушаниях определяется окончательный круг требований к проекту, а затем проводятся переговоры, на которых отметаются совершенно неприемлемые «пожелания» и определяются финансовые границы», – рассказывает Дмитрий Баранов.

Собор инфраструктуры

Существенную долю затрат в бюджете девелопера могут составить работы по подготовке участка к освоению, переносу существующих на нем объектов, а также по избавлению от обременений. Например, ООО «Метро Кэш энд Керри» для получения одного из участков в Москве согласилась профинансировать работы города по выводу гаражей и строений, засыпке грунтом, очистке от мусора в размере $4 млн. И этим дело не ограничилось – компанию обязали провести благоустройство как своего участка, так и участка в 0,7 га, не входящего в выделенную площадь. Безусловно, работы по проведению всех коммуникаций полностью легли на немецкого девелопера. В регионах заботы поменьше, но там они тоже существуют. Например, ГК «Время» в Казани расселила жителей более 50 ветхих домов со своего участка и осушила болото на прилегающей территории.

Но все же наиболее традиционными платежами девелоперов за разрешение на начало строительства являются «отчисления за инфраструктуру». Их размер исчисляется от стоимости строительно-монтажных работ или сметной стоимости проекта, подтвержденных экспертизой. «Отчисления за инфраструктуру предусмотрены местным законодательством (или подзаконными актами), которое определяет основания, размеры, форму и назначение выплат, – рассказывает Дмитрий Баранов. – Объем выплат по разным направлениям составляет обычно от 0,5% до 6% от сметной стоимости (бюджета) проекта». По мнению Романа Чепцова, директора по развитию ABN-Realty, сбор на инфраструктуру представляет собой менее прозрачную схему благоустройства города, нежели целевое выделение средств инвестором на определенные нужды города, так как в этом случае власти зачастую самостоятельно решают, на какие проекты направить средства. Злые языки даже говорят о существовании «блатных» и «обычных» инвестиционных договоров. Различить их просто: в первом написано, что правительство Москвы обязуется обеспечить подключение объекта к городским коммуникациям, во втором – «инвестор обязуется урегулировать свои отношения с поставщиками услуг».

Чем больше и богаче город, тем размер отчислений больше. Так, в Калуге он составляет всего 3% от стоимости строительно-монтажных работ. В Красноярске размер отчислений зависит от зоны города – в центре он составляет 30%, в средней части города – 15%, а на окраинных пустырях – 5%. В этом есть своя логика: обычно на окраине города нет инфраструктуры, и девелоперу приходится тратить огромные средства на проведение водопровода, теплосетей, электричества, телекоммуникационных линий. Порой затраты таковы, что все сборы идут на строительство автономных электро– и теплостанций. В Москве сбор не поддается статистике.

Зачастую город предлагает крупным девелоперам вместо привлекательных участков аналогичные по площади, но полностью неосвоенные территории в надежде, что инвестор найдет возможности провести все коммуникации за свой счет. К счастью или к несчастью, довольно прозрачную схему стало использовать «Мосэнерго» – за каждый киловатт подведенной к объекту мощности компания требует заплатить 1 тыс. евро. Несложный расчет показывает, что офисному или торговому центру площадью 10 тыс. кв.м требуется 1 тыс. киловатт – следовательно, миллион евро уйдет только на электричество. С одной стороны, эта цифра кажется великоватой, с другой – она конкретна и позволяет прогнозировать расходы. Другие поставщики коммунальных услуг определяют плату за подключение «на глазок», что сразу создает прекрасные возможности для коррупции. Многим застройщикам можно поставить памятник за освоение пустырей, а многим это оказывается не под силу. Например, в Ростове-на-Дону компания «Русский сувенир» получила участок в 5 минутах езды от центра города на левом берегу Дона, где отсутствует какая-либо инфраструктура. Протянуть коммуникации к своему объекту компания не смогла. И лишь забитые сваи напоминают об этом непростом проекте.

После того как стороны договорились обо всех аспектах будущего проекта, издается распоряжение или постановление о выделении земельного участка под конкретный строительный (инвестиционный) проект, в котором описываются договоренности между девелопером и администрацией города. Обязательства застройщика по платежам и работам могут также прописываться в договоре об аренде или купле-продаже земли. «При заключении инвестиционного договора с местной администрацией в нем описываются объект и объем инвестиций, сроки реализации проекта, обязанности и права сторон. Причем договор может быть многосторонним, например, его заключают инвестор, администрация города, на земле которого будет находиться объект, и администрация области», – отмечает Федор Каралюнец. «В том числе договора заключаются с непосредственными получателями работ или денежных средств (больницами, детскими садами, парками и т.д.), городским властям представляются только копии завизированных договоров и актов сдачи-приемки», – рассказывает Дмитрий Баранов. И все же, вопреки сложившемуся среди застройщиков мнению об узаконенном грабеже, чиновники вовсе не хотят ставить палки в колеса бизнесменам. Как это ни «глянцево» звучит, но администрации заинтересованы в успешной реализации проекта.

Козыри на стол

Несмотря на кажущееся всемогущество администраций и неограниченные аппетиты городских чиновников, у девелопера есть свои козыри. Городская или областная администрация прекрасно понимает: наложив на девелопера слишком много обязательств и требований, его можно отпугнуть и ничего в итоге не получить для развития города. И даже если он вдруг согласится на чересчур жесткие условия, это может стать причиной очередного долгостроя. «В процессе переговоров по строительству торгового центра в Калуге был ряд попыток некоторых местных служб дать нам дополнительные обременения, – делится впечатлениями Федор Каралюнец, – но после переговоров с администрацией области и города большая часть этих обременений были сняты, и оставлены только разумные. Например, по договору с управой города Калуги и администрацией Калужской области мы обязались перевести целевой взнос на строительство троллейбусной линии».

Еще одним способом снижения притязаний местных властей может быть давление со стороны региональных администраций на подчиненные им местные, а также конкуренция между соседними регионами. Прекрасный пример – политика компаний IKEA и Ашан. Не договорившись с московскими властями, они нашли за гораздо меньшие суммы понимание у властей Московской области. Для иностранных застройщиков вся разница заключалась лишь в том, что объекты строятся не на внутренней, а на внешней стороне МКАД. В результате налоговые отчисления идут в Московскую область, а не в Москву. Борьбой областных властей и крупных городов за лакомого девелопера компании METRO и IKEA пользуются и при размещении в крупнейших городах России. Там, где не удается договориться с городом, они получают земельный участок от области в нескольких километрах за городской чертой. Однако этим козырем могут пользоваться только крупнейшие компании, которые знают, что потребитель поедет к ним на окраину города.

Компании «Стинком (Инкомреалинвест)» облегчение в переговорах принесла работа российского МИД. При согласовании строительства торгового комплекса «Ереван» у станции метро «Тульская» существенно помогло наличие межправительственного соглашения между Арменией и Россией, предполагающего создание национального армянского центра в Москве. А расположен центр будет как раз в этом торговом комплексе.

Помогает снизить уровень запросов и грамотная работа с местной прессой. Благодаря этому можно «выносить сор из избы» и формировать общественное мнение, чтобы отметать совсем уж абсурдные требования.

Девелопер в поисках лучшей доли может обратиться и на вторичный рынок, что хотя бы позволит несколько уменьшить количество согласований будущего проекта и не платить за право на аренду или выкуп земельного участка. Но и в этом случае, сократив время на получение постановления о выделении земли, инвестор все равно будет бегать для сбора технических условий и исходно-разрешительной документации, согласовывать подводку дополнительных коммуникаций, получать разрешения на строительство и перевод земель в другую категорию.

«Нам удалось снизить отчисления городу «за инфраструктуру», – рассказывает Марк Афраймович, – поскольку наш торговый комплекс получил статус социально значимого объекта. Кроме того, в соответствии с подписанным договором все затраты на благоустройство территории, создание инфраструктуры, прокладку теплотрассы, расширение дорог и озеленение были зачтены как вклад в развитие инфраструктуры города и вошли в ту долю от сметной стоимости проекта, которую мы должны были отчислить городу». Подобная практика достаточно распространена и стимулирует девелоперов не экономить на благоустройстве и инфраструктуре. При такой схеме строить качественно и современно оказывается выгодно. «Вы все равно должны будете потратить эти деньги – так лучше их потратить на свой объект. Впрочем, если точно посчитать, мы потратили на инфраструктуру и благоустройство своего торгового центра и прилегающей территории больше, чем должны были перечислить городу», – заключает Марк Афраймович.

Большинство девелоперов если и не принимают, то с пониманием относятся к необходимости вложений в инфраструктуру города. «Ведь зачастую у региона больше нет финансовых источников развития инфраструктуры и социальных программ, а если мы приходим в регион, то заинтересованы в его развитии и процветании», – считает Федор Каралюнец. «Без дополнительных затрат нам было бы проще, легче и дешевле строить проекты, – говорит Дмитрий Баранов. – Но есть понятие социальной ответственности, в частности ответственности перед нашими будущими посетителями. Их уважение к нам, их лояльность, которую мы получаем, вкладывая средства в развитие города, дорогого стоит».

Что позволено Юпитеру, не позволено быку

Многие девелоперы в крупных городах сталкиваются с предвзятым отношением к их проектам. В то время как местные компании получают земельные участки достаточно быстро и без дополнительных условий, иногородние инвесторы вынуждены проходить долгий путь согласований и получения приемлемого участка, а не осушенного болота в пойме замусоренной реки. «Когда «Время» пришло в Екатеринбург, к нам отнеслись, как к «варягам», единственная цель которых – уничтожить Основинский парк, – рассказывает Дмитрий Баранов. – Сегодня весь город, даже наши конкуренты, понимают, что такие обвинения в наш адрес несостоятельны: парк на месте, в окружающих дворах высажены молодые деревья и установлены детские площадки».

Во многих городах сложилась ситуация, когда хорошие земельные участки почти все распределены, но строительство на многих из них не ведется – их получили близкие к администрации бизнес-структуры, не обладающие серьезным инвестиционным потенциалом. Ситуация постепенно исправляется в тех городах, где вводятся конкурсные торги по выкупу права аренды или покупки земли – в этом случае на решение уже не влияет близость к местной администрации. После введения конкурсов в Санкт-Петербурге среди победителей увеличилось количество иногородних компаний.

В процессе строительства девелоперы могут «забыть» о некоторых своих обязательствах перед городом. Кому-то это прощают, а для кого-то подобные действия становятся роковыми. Так, невыполнение обязательств перед администрацией г. Химки и строительных норм стало причиной переноса открытия комплекса «Мега» в декабре 2004 года. Объект не был принят госкомиссией в эксплуатацию. После того как стороны договорились о сроках исполнения обязательств и формах компенсаций, комплекс был принят. Впрочем, понять, стало ли причиной непринятия объекта невыполнение девелопером обязательств перед городом и строительных норм или это банальное выкручивание рук, не всегда возможно. Показательной в своей абсурдности оказалась история со строительством гипермаркета «КС» в Челябинске предпринимателем Артуром Никитиным, хорошо знакомым с бывшим мэром Челябинска Владимиром Тарасовым. Уже после того, как здание было построено, суд признал недействительными постановление главы Челябинска об отводе земли под строительство в пойме реки Миасс и заключение наспех проведенной государственной экологической экспертизы министерства природы. Артура Никитина обязали снести строение и рекультивировать землю. А на следующий день объект был принят в эксплуатацию государственной комиссией. В Перми торговый комплекс «Столица» московской компании DVI открылся в ноябре 2005 г., а был принят госкомиссией только в феврале 2005 г. В течение нескольких месяцев такие арендаторы, как «М.Видео» и «Спортмастер», работали на полузаконных основаниях – периодически силовые структуры выводили из центра и магазинов всех покупателей, а здание опечатывали. Городские ведомства утверждали, что здание построено с нарушением норм безопасности, а компания DVI – что все нормы соблюдены. Попутно в процессе разбирательств выяснилось, что компания вела строительство в течение года без соответствующего разрешения городских властей. Показательна ситуация, с которой столкнулся минувшим летом «Макдоналдс», желавший открыть очередной ресторан в Крылатском. Типовое заведение, которых в Москве десятки, не получило одобрения районного собрания, и компания просто потеряла $250 тысяч, заплаченные за разработку документации.

Надзор за соблюдением застройщиком договоренностей, норм и правил может идти не только по окончании, но и в ходе самого строительства: «Обычно город четко следит за выполнением постановлений на предоставление земли и различных договоров, представители соответствующих служб проводят инспекции на месте, собирают и получают документы», – отмечает Дмитрий Баранов. – Если застройщик все же не выполняет обязательства, то в дело вступают регулирующие и надзорные органы (вроде административно-технической инспекции), которые выдают соответствующие предписания. Неисполнение этих предписаний уже чревато отзывом разрешении и штрафами.

Непредвиденные расходы

Денежные и материальные обязательства, возлагаемые на девелоперов в ходе предоставления земельных участков, до сих пор регулировались в основном местными законодательными актами, которые существенно отличаются один от другого. «Сейчас в каждом регионе свое законодательство, которое нужно знать для того, чтобы работать. Везде разная согласовательная процедура, по-разному называются одни и те же документы, а документы с одинаковыми названиями имеют совершенно разный правовой статус», – делится опытом Дмитрий Баранов. «Очень тяжело стандартизировать политики разных регионов в отношении инвесторов. Все решается индивидуально», – подтверждает Федор Каралюнец.

В Подмосковье, например, каждый район устанавливает собственные правила и тарифы. В ходе административно-территориальной реформы субъекты Федерации (и Московская область в их числе) делятся на еще более мелкие, чем районы, административные единицы. Красногорский район разделился на три муниципальных образования, в то время как Рузский – на 60. Застройщики в такой ситуации сталкиваются с проблемой: к кому идти за разрешениями? С другой стороны, в некоторых районах области местная власть ввела четкие и понятные размеры сборов. В Одинцовском районе существует социальный сбор – 2 млн. рублей за гектар застраиваемой территории. При строительстве многоэтажных домов там же существует аналогичный платеж – 230 рублей с 1 кв.м квартиры.

Постепенно происходит унификация этих процессов на уровне федерального законодательства. Принят Градостроительный кодекс, который должен облегчить участь застройщиков за счет ограничения списка необходимых документов для получения разрешения на строительство. Принят закон о переводе земель, а с октября 2005 г. вводится норма российского законодательства, предусматривающая платежи при конкурсном предоставлении земельных участков под строительство. Впрочем, считает зам. генерального директора компании «Новый город» Александр Гениевский, «дыра» в законодательстве очень выгодна местным властям, поэтому до сих пор они не реализовали единственно рациональный механизм «сбора», прописав его в Налоговом кодексе и сделав на него ссылку в Градостроительном кодексе.

Таким образом, застройщику по-прежнему необходимо заранее закладывать в бюджет проекта от 5 до 30% – «на непредвиденные расходы».

Затраты девелопера:

• Выкуп права на аренду, покупку, резервирование земли
• Платежи за аренду/покупку земли
• Отчисления за инфраструктуру города (5–30% от сметной стоимости строительства)
• Отчисления различным органам и ведомствам по договорам
• Избавление участка от обременений (перенос, переселение, выкуп)
• Перевод участка из одной категории в другую
• Самостоятельно производимые работы по строительству инженерных коммуникаций, объектов городской инфраструктуры
• Благотворительность
• Озеленение

Некоторые документы, регулирующие процесс взаимоотношения властей и застройщиков:

• Распоряжение правительства города/области
• Договор аренды земли
• Инвестиционный договор
• Выписка из протокола Городской комиссии по предоставлению земельных участков
• Решение Районного собрания (органа местного самоуправления)
• Акт резервирования земельного участка
• Техническое задание заказчика
• Протокол рабочего рассмотрения Главным архитектором города.