Официальные ответы Жилищного комитета на некоторые вопросы читателей

1. Как именно город намерен помогать в борьбе жильцов с ТСЖ, созданными строительными компаниями. Распишите пожалуйста по шагам.

В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 марта 005 года, высшим органом управления любого многоквартирного дома является общее ссобрание собственников помещений. Одним из вопросов, относящихся к исключительной компетенции общего собрания является вопрос о выборе формы управления домом.

Жилищный кодекс предлагает три варианта управления:самоуправление (может быть реализован в небольшом доме, когда содержанием и ремонтом дома будут заниматься сами собственники);создание товарищества собственников жилья;передача функций по управлению управляющей организации любой организационно-правовой формы и формы собственности (по решению общего собрания собственников помещений, договору с ТСЖ или на основе конкурса, проведенного органами исполнительной власти).

В соответствии с новым Жилищным кодексом право создания ТСЖ принадлежит собственникам помещений или будущим собственникам помещений (дольщикам). Таким образом, после 1 марта 2005 года застройщики уже не могут создавать ТСЖ своим решением.

По некоторым домам ТСЖ, в которых ТСЖ были созданы строительными компаниями до вступления в силу нового Жилищного кодекса, в настоящее время идет передача управления от застройщика собственникам помещений. Это достаточно ложный и ответственный момент. Важно не допустить разрыва в предоставлении услуг, корректно и в полном объеме передать сам дом и всю техническую документацию.Оптимальным вариантом передачи управления в таких случаях является выбор членов правления, ревизионной комиссии из самих собственников помещений. В данном) случае не возникает необходимость регистрации нового юридического лица, продолжают) действовать все ранее заключенные договоры, остается тот же расчетный счет. Важно, чтобы собрание собственников было легитимным (в нем должны принять участие не менее половины (по площади) собственников помещений) и чтобы в состав органов правления были избраны компетентные и честные люди. Когда все происходит именно так и имеется добрая воля строительной компании, как правило, никаких проблем не возникает.

Если застройщик пытается нарушать закон и не уходит с объекта, не передает документы законно избранному собственниками правлению ТСЖ необходимо вмешиваться и правоохранительным органам, и Администрации района, и Комитету по строительству, и Государственной жилищной инспекции и Жилищному комитету, в соответствии со своей компетенцией. Нами такая работа ведется активно, направлена она прежде всего на обеспечение плавной и легитимной передачи управления, грамотное оформление всех необходимых документов, обеспечение предоставления жилищных и коммунальных услуг надлежащего качества.

Если при проведении общего собрания собственников помещений или членов ТСЖ не удалось собрать кворум, целесообразно на нем выработать проекты решений и затем провести голосование собственников помещений в заочной форме (бюллетенями). Статья ■7 нового Жилищного кодекса подробно описывает порядок такого голосования.

Размер платежей за коммунальные услуги (ХВС, ГВС, газ, электроэнергия) является одинаковым для всего жилищного фонда Санкт-Петербурга и не зависит от выбранной формы управления. Это закреплено законодательно и жестко контролируется государством. Экономически обоснованные цены на услуги по содержанию и текущему ремонту мест общего пользования многоквартирных домов устанавливаются Законами Санкт-Петербурга. В настоящее время действуют цены, установленные в июне 2004 года. Эта цена соответствует нормативному уровню объема и качества услуг, утвержденному постановлением Губернатора Санкт-Петербурга. По решению общего собрания членов ТСЖ может быть установлена другой (отличающийся от нормативного) объем услуг и соответственно другой размер платежей. Так, например, подлежит дополнительной оплате оборудование отдельного диспетчерского пульта на дом, содержание постов консьержей и др.

Вопрос подключения домов к постоянному тепло-, электро- и водоснабжению является в настоящее время достаточно трудоемким, длительным по времени и затратным по средствам. Поэтому некоторые, в основном небольшие, строительные компании проходят этот процесс достаточно сложно, принося тем самым массу неудобств жителям уже сданных государственной комиссии, но фактически не введенных в нормальную эксплуатацию домов. Для решения этого вопроса в настоящее время создана рабочая группа по упрощению и сокращению сроков подключения домов к постоянной схеме энергоснабжения. В перспективе дома будут сдаваться в два этапа: на первом будет проверяться соответствие построенного дома проекту (государственная комиссия), на втором этапе - подключение ко всем видам коммунальных услуг (готовность дома к эксплуатации). И на первом и на втором этапе в составе комиссии будет участвовать представитель ТСЖ.

2. Проблемы существующих ТСЖ

Регистрация земли

Во исполнение положений Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» принято распоряжение Правительства Санкт-Петербурга МО порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом"

Согласно статье 16 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Последовательность действий по регистрации земли:

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга принимает от уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица заявление о формировании земельного участка, к которому приложены следующие документы:

• Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения:
• о собственниках помещений в многоквартирном доме, принявшим участие в общем собрании, и количестве голосов, которыми обладают указанные собственники,
• о повестке дня общего собрания,
• о решении об обращении в Комитет за формированием земельного участка с указанием количества голосов, которым принято данное решение, и уполномоченного лица на подачу заявления.
• Справка о размерах площадей помещений в многоквартирном доме, выданной государственным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (далее - ГУ ГУ ИОН).
• Копии документов об отводе земельного участка (при наличии).

Дальнейшие действия производит Комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

В дальнейшем, в десятидневный срок с момента соответствующего обращения топогеодезической организации, заключившей договор с уполномоченным лицом, выдает техническое задание на проведение работ по межеванию земельного участка.

Топогеодезическая организация, заключившая договор с уполномоченным лицом, представляет в Комитет для приемки документы о межевании земельного участка в объеме, установленном техническим заданием.

В 20-дневный срок с момента приемки документов о межевании земельного участка уполномоченному лицу под роспись выдаются следующие документы:копия распоряжения Комитета об утверждении границ земельного участка; кадастровый план земельного участка (в двух экземплярах).

Консьержи

Для включения службы консьержей в оплату через квитанции необходимо письменное обращение в обслуживающую организацию, подписанное всеми жильцами подъезда, а в случае, если создано ТСЖ - решение общего собрания.

Счетчики

В соответствии с распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 06.11.1997 № 1139-р «Об установке приборов учета расхода энергоресурсов в эксплуатируемых жилых зданиях» (п. 2.4. приложение № 1) балансодержатель здания согласовывает собственнику (арендатору, нанимателю) жилых помещений или по его поручению организации (юридическому лицу), которые осуществляют монтаж приборов учета:

• тип приборов учета;
• схему установки приборов учета;
• требования к монтажу приборов учета и порядок проведения испытаний.

Председатель согласовывает только перечисленные параметры, а не дает разрешение на установку приборов учета. Все согласования необходимо произвести до установки приборов учета. Если председатель возражает против установки приборов учета в принципе, при том, что тип прибора, схема установки и требования к монтажу соответствуют установленным нормативам, Вам необходимо получить письменный отказ председателя и на основании этого решать вопрос установки приборов учета в судебном порядке. Если согласование Вами получено, то не принимать приборы учета балансодержатель здания, в лице председателя или его ответственного представителя, не имеет права.

Вопросы приемки установленных приборов учета, контроля правильности съема показаний, покрытия расходов по не балансу с узлами учета на все здание и порядка оплаты могут решаться общим собранием членов Вашего ЖСК.

Отсутствие в штате ЖСК лица, ответственного за приборы учета, не может быть препятствием для установки индивидуальных приборов учета жильцами. Правление может привлечь специалиста со стороны, как электрика, сантехника и др., а условия его оплаты решить на общем собрании.

После приемки приборов учета они остаются в ведении собственника (нанимателя) жилых помещений и в соответствии с п. 2.11. Положения их ремонт, метрологическая поверка и замена (в случае необходимости) осуществляются за счет средств собственника.

Порядок оплаты и условия начисления коммунальных платежей по показаниям индивидуальных приборов учета в кооперативе могут производиться в соответствии с распоряжениями принятыми для государственного жилищного фонда:

• Комитета по энергетике и инженерному обеспечению от 14.02.2002 № 6 «Об утверждении положения о порядке исчисления размера платы за полученную потребителями питьевую, горячую воду и сброшенные сточные воды». В распоряжении рассмотрены вопросы расчетов за потребляемые объемы холодной и горячей воды при различных ситуациях наличия узлов и приборов учета.
• Комитета по содержанию жилищного фонда и Комитета по энергетике и инженерному обеспечению от 22.05.2002 № З-р/18 «Об утверждении норм расхода воды на общедомовые нужды». Данным распоряжением утверждена норма расхода воды на общедомовые нужды в количестве 5 литров на человека в сутки (в том числе 1 литр горячей воды).
• Комитета по содержанию жилищного фонда от 30.08.2002 № 6-р «Об утверждении Правил применения платежного документа «Счет за жилье, коммунальные и эксплуатационные услуги» для оплаты населением коммунальных услуг по показаниям индивидуальных приборов учета и формы платежного документа «Счет за жилье, коммунальные и эксплуатационные услуги». В распоряжении рассмотрены вопросы снятия показаний с приборов учета и внесения их в платежный документ.

При установке счетчика только на холодную воду, необходимо учитывать слив холодной и горячей воды, с учетом расхода на обще домовые нужды. Слив горячей воды, при начислении по нормативу потребления, составляет 150 л/сутки на человека.Оплата потребленной воды льготными категориями граждан осуществляется в соответствии с положениями Федерального законодательства, дающими право на соответствующую скидку в пределах нормативов потребления коммунальных услуг.

Следовательно, при оплате потребленной горячей и холодной воды в пределах норматива льгота предоставляется на весь потребленный объем, а при превышении норматива потребления (220 л ХВС и 150 л ГВС на человека в сутки), - в пределах норматива - в полном объеме, а сверх норматива - по полной стоимости, без скидки.

Временное отсутствие граждан по месту проживания

Для подтверждения отсутствия в течение более одного месяца и освобождения от оплаты коммунальных услуг (ГВС, ХВС, вывоз мусора) за данный период Вам необходимо предъявить в правление ЖСК соответствующий подтверждающий документ (в Вашем случае необходимо предъявить копию Свидетельства о временной регистрации по месту фактического проживания или иной документ, подтверждающий отсутствие по месту регистрации).

В связи с тем, что Вы проживаете в доме жилищно-строительного кооператива, по всем вопросам, связанным с начислением оплаты за жилье и коммунальные услуги, Вам следует обращаться к бухгалтеру и в Правление ЖСК. В случае переплаты бухгалтер ЖСК должен произвести перерасчет.

Капитальный ремонт

Источниками средств на капитальный ремонт являются средства бюджета Санкт-Петербурга, выделяемые в соответствии с адресными программами, собственные средства собственников помещений, собираемые в соответствии с решениями общих собраний , а также средства инвесторов ( по договорам с управляющей организацией или ТСЖ).

Субсидии на содержание и текущий ремонт лифтов выделяются из бюджета Санкт-Петербурга в соответствии со сроком их службы. Так, если лифт старше 30-ти лет на его содержание ежемесячно из городского бюджета выделяется 740 рубдей, если от 20-ти до 30-ти лет - 181 рубль. Если лифт эксплуатируется менее 20 лет - субсидия на его содержание не выделяется.