Нужен ли нам ипотечный бум?

В наше время много говорят о развитии в России ипотечного кредитования. Для этого прилагаются огромные усилия, в том числе и на законодательном уровне. Специалисты прогнозируют в ближайшее время настоящий ипотечный бум. Нужен ли он нам в данный момент?

Не будет ли развитие ипотеки способствовать росту цен на и так дорогую недвижимость? Ведь стоимость товара в рыночных условиях формирует соотношение спроса и предложения. Спрос на квартиры сейчас достаточно велик, чего не скажешь о предложении. Между тем возможность получить ипотечный кредит увеличит количество людей, способных приобрести жилье, следовательно, вырастет платежеспособный спрос на него. Раз так — значит, цены обязательно будут подниматься.

Жилье в России: что имеем?

Объемы жилищного строительства пока недостаточны. По данным агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, в 2004 году в России было принято в эксплуатацию 41 млн кв. м жилья. Много это или мало? Для справки: в 1987 году было введено 76,4 млн кв. м, потом наступил затяжной спад: к 2000 году объем вводимого жилья сократился до 30 млн кв. м. В настоящее время по этому показателю Россия находится примерно на уровне 1995 года.

В качестве ориентира на будущее перед российским строительным комплексом стоит задача довести объем строительства жилья до 145 млн кв. м, т. е. до 1 кв. м на человека в год. По мнению экспертов, столько нужно строить ежегодно для планомерного обновления жилого фонда и удовлетворения потребностей населения. В настоящее время такой уровень жилищного строительства зафиксирован, например, в Китае. Для нас это пока перспектива, причем очень отдаленная.Обеспеченность населения жильем в России составляет примерно 19,7 кв. м на человека. Для сравнения: в Германии этот показатель равен 35 кв. м на человека, в США — 70 кв. м. Но это количественные показатели.

Амбициозные задачи мы ставить умеем

В настоящее время количество выдаваемых ежегодно в России ипотечных кредитов немногим превышает 40 тыс.: ипотека у нас находится в состоянии, близком к зачаточному.

С этой точки зрения говорить о серьезном влиянии ипотеки на рыночную ситуацию в целом и на стоимость жилья в частности пока смешно. Здесь гораздо более важно влияние демографических факторов и уровня доходов населения.

С другой стороны, правительство планирует через три года довести количество выдаваемых ипотечных кредитов до 1 млн в год. Министр экономического развития Герман Греф назвал задачу «амбициозной, но реализуемой». Для этого потребуются государственные гарантии в объеме 250–280 млрд руб.

Как видим, имеет место явный дисбаланс в сторону мер, направленных на увеличение спроса. В частности, и законодательство теперь стало благоприятным для развития ипотечного кредитования. По экспертным оценкам, начиная с 2007 года может быть полностью удовлетворен спрос населения на жилищные займы.

Развитие ипотеки = рост цен

К сожалению, в сфере предложения жилья картина не столь радужна. При самом благоприятном развитии событий планируемые на 2010 год объемы ввода жилья будут удовлетворять возросший платежеспособный спрос лишь на 60–70%.Недостаток предложения при стабильно высоком спросе всегда ведет к росту цен. Между тем квартир по доступным ценам и так не хватает. Что будет, если произойдет бурное развитие ипотеки? Очевидно, что дополнительные миллионы покупателей квартир усугубят ценовую ситуацию на рынке.

Возникает вопрос: стоит ли предпринимать усилия по запуску действительно массовой ипотеки на фоне нехватки предложения жилья и роста цен на него? Например, теперь наметилась тенденция на понижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Уже можно найти условия на уровне 9–10,5% в год. Но целесообразно ли это? Ведь чем доступнее становятся кредиты на покупку жилья, тем острее оказывается дефицит предложения на рынке недвижимости. Более того, если недвижимость будет дорожать, никакого доступного жилья мы никогда не получим.

Сергей Лушкин, Директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:

— Ипотека пока развивается не такими быстрыми темпами, как хотелось бы. Для того чтобы она стала массовой, необходимо решить несколько существенных проблем. В первую очередь надо устранить недостатки законодательства, поскольку сейчас там довольно много противоречий и неработающих норм. Например, Конституция запрещает лишать человека жилища. Однако Федеральный закон «Об ипотеке» предусматривает возможность выселения из квартиры (которая находится в залоге у банка) граждан, не выполняющих принятые на себя обязательства по возврату кредита.

Но до недавнего времени ст. 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) запрещала выселение заемщика, если эта квартира у него единственная. Залог квартиры превращался по сути в фикцию. Банки, естественно, в таких условиях не желали рисковать. На сегодняшний день данное противоречие разрешено — и Закон «Об ипотеке», и ГПК теперь разрешают выселять людей из единственного жилья, если оно является предметом ипотеки. Однако механизм реализации этого пункта закона еще до конца не проработан.

Второй важный фактор — высокие проценты по выдаваемым кредитам. Семья берет в долг, допустим, $30 тыс., а через десять лет должна отдать как минимум в два раза больше. На такие кабальные условия немногие согласятся. Серьезно говорить о развитии ипотеки в России, на наш взгляд, можно будет тогда, когда процентная ставка опустится ниже 10%. Для этого надо, во-первых, обеспечить развитие конкуренции в банковской сфере, во-вторых, добиться снижения инфляции в стране, в-третьих, предоставлять льготы тем кредитным организациям, которые устанавливают низкие проценты.

Тем не менее говорить, что в сфере повышения доступности ипотечных кредитов ничего не делается, было бы ошибочно. С 2001 года, когда в России появились первые ипотечные программы, средняя процентная ставка хоть и медленно, но снижается (с 21 до 15% по первичному рынку, с 16 до 13% — по вторичному).

Изменения в законодательстве, касающиеся ипотеки, также призваны смягчить условия кредитования. Правда, пока не понятно, каким образом прописанные в законе механизмы будут работать на практике. На сегодняшний день их реализация видится трудно осуществимой. Что касается потенциальных заемщиков, то для них условия кредитования до сих пор остаются невыгодными: снижение процентной ставки пока не привело к росту ипотечных сделок. Например, при покупке квартир в «Квартале» покупатели предпочитают пользоваться рассрочкой, предлагаемой самой компанией, нежели ипотекой.