Меньше рисков и больше долгосрочных ресурсов

Во всем мире ипотека является мощным экономическим фактором, но Россия никак не может заставить ее работать на развитие рынка доступного жилья и экономики страны. Виной всему — недостатки законодательной базы и отсутствие необходимых механизмов. Об этом говорили участники Третьей Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России».

Закон об ипотечных ценных бумагах, утвержденный в конце 2004 года, должен улучшить ситуацию на ипотечном рынке. Но отсутствие нормативной базы мешает его реализации. Так же обстоит дело и с законом о кредитных историях. По словам заместителя председателя Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы РФ Анатолия Аксакова, кредитные истории заемщиков могли бы помочь банкам в оперативном принятии решения о выдаче кредитов. Но кредитные бюро, призванные собирать сведения о финансовой дисциплинированности заемщика, не могут эффективно работать без наличия документов, регулирующих их деятельность.

Есть существенные недочеты и в других законах рынка доступного жилья. Так, вызывают тревогу статьи о жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК). В них сказано, что ЖНК может привлекать до 70 % средств кооператива на финансовую деятельность. Если она окажется неуспешной, кооператив будет отвечать всем своим имуществом, в том числе имуществом своих пайщиков.

Провозглашенная в другом законе солидарная ответственность банков перед третьими лицами вряд ли будет способствовать активному участию банков в ипотечном кредитовании. Повышает риски банков‑кредиторов и появление обеспечительных счетов, с которых вкладчики вправе в любой момент забрать деньги. Банку трудно работать в условиях такой нестабильности. По мнению банкиров, вклады должны быть безотзывными.

Президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян указал несколько проблем российского ипотечного рынка. Прежде всего это дефицит долгосрочной ресурсной базы. Ипотека обретает смысл, когда кредит берут на срок свыше десяти лет. Поскольку у банков таких возможностей нет, следует активнее вовлекать средства пенсионных и других фондов. Вторая проблема — низкая платежеспособность населения, сложность легализации доходов. О каком доступном жилье может идти речь при средней заработной плате в России 5379,8 руб.?! Эту проблему трудно решить без реформы оплаты труда. И наконец, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам объясняются, по словам Тосуняна, значительными затратами банковского обслуживания этого вида кредитования.

Тосунян привел сравнительные данные развития ипотеки в России и других странах. одно из свидетельств развитости ипотеки — доля ипотечных кредитов в ВВП. Если ипотека занимает 5–7 % от ВВП, можно говорить о ее массовости. В России этот показатель пока не достиг и 1 %, а в США он равен 55 %. Если продолжить сравнение, то 75 % россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, тогда как то же количество граждан США владеют недвижимостью в гораздо более крупных объемах, чем одна квартира. Существенно отличаются и размеры выданных ипотечных кредитов: 1 млрд. долл. в России против 4,1 трлн. долл. в США.

Безусловным лидером выдачи ипотечных кредитов является, по данным Ассоциации российских банков, Сбербанк России. На его долю приходится 500 млн. долл. кредитов. Второе место в этом рейтинге принадлежит Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — 130 млн. долл. Представители АИЖК ознакомили участников конференции с новой концепцией развития единой системы рефинансирования.

Исполнительный директор АИЖК Дмитрий Глазунов напомнил, что агентство образовано в 1997 году для развития рынка ипотеки в регионах. Схема работы по программе АИЖК такова: агентство заключает соглашение с субъектом федеральной власти, согласно которому субъект Федерации создает специализированную инфраструктуру, осуществляющую работу с банками по выдаче ипотечных кредитов и займов по стандартам АИЖК. Агентство берет на себя обязанность выкупать закладные, обеспечивая систему рефинансирования. Продав закладные, банк или первичный кредитор направляют деньги на выдачу новых кредитов. АИЖК объединяет закладные в пулы, накапливая ипотечное покрытие, переводит пулы в ипотечные ценные бумаги и размещает на финансовом рынке.

По данным, представленным Дмитрием Глазуновым, ежемесячно АИЖК выкупает около 1500 закладных, средневзвешенный срок погашения кредита — 16 лет, ожидаемый срок — до шести лет; ставка — 15 %; доля досрочного погашения — 34,2 %; средний размер платежа — 5800 руб. / мес.; средний размер кредита — 397 тыс. руб., средняя площадь в залоге — 52 кв. м, средняя стоимость жилья — 14,1 тыс. руб. / кв. м; максимальный срок погашения кредита — 27 лет. В 2010 году планируется выдать 345 млрд. руб. ипотечных кредитов.

Однако АИЖК не справляется с тем объемом кредитов, которые выдают ипотечные операторы. Уже сейчас соглашения подписаны с 76 регионами, а до конца 2005 года предполагается охватить системой рефинансирования всю территорию России. Для эффективного развития ипотечной программы необходимы более мощная поддержка государства, совершенствование рыночных механизмов и законодательства.