Мозговой штурм риэлторов - с новыми законами можно выжить коллективно

В конце апреля в "Президент-Отеле" состоялось очередное заседание Международного ипотечного клуба, посвященное рынку коллективных вложений в недвижимость и строительство, а также взаимодействию с государственными структурами по вопросам изменения законодательства. Мероприятие совпало с днем рождения МИКа - один год на рынке (КДО уже писала об этом в новостях). Сегодня мы решили остановиться на самых интересных моментах дискуссии.

Вновь может появиться незавершенка

В конце заседания практически всеми участниками было отмечено, что мнения серьезных аналитиков по ряду существенных моментов диаметрально противоположны. Что, в общем-то, и неудивительно: вступившие в действие в первом квартале этого года законы регулируют самые глубинные, базовые аспекты рынка недвижимости, и вызванная ими волна изменений еще просто не успела схлынуть.

Наиболее обсуждаемой темой был новый Закон "Об участии долевом строительстве" и, в частности, его возможное влияние на стоимость жилья. Юридическую справку по этому вопросу дал адвокат коллегии адвокатов "Правовая защита" Артем Сидоров. По его утверждению, рынок к этому закону был совершенно не готов.

В итоге, подавляющее большинство застройщиков собираются уходить в серые схемы. Формирование этих схем на данный момент находится в стадии "коллективного мозгового штурма": каждый игрок активно стремится изобрести что-то свое, при этом, не забывая тщательно отслеживать находки собратьев по рынку. Как будет выглядеть окончательный результат этого процесса, пока говорить рано, поскольку закон вступил в силу совсем недавно, но наверняка будут использованы ПИФы для первоначальных накоплений средств. Этому будет дополнительно способствовать льготное налогообложение в этом секторе. По меткому замечанию одного из участников, "теперь, когда основной канал инвестиций перекрыт, ПИФы активно полезут во все возможные и невозможные щели".

"Правовая защита" считает необходимым внести в Госдуму следующие поправки: дать завершить хотя бы начатые проекты (иначе мы получим огромное количество проектов, замороженных из-за банальной нехватки средств - то, что совсем недавно составляло одну из основных головных болей Правительства Москвы), а также снизить для этих застройщиков штрафные санкции, которые по новому законодательству они должны будут выплачивать, если не сдадут объект в сроки. Иначе застройщик, уже запустивший проект по старым схемам, будет неминуемо разорен.

Где он, потолок?

Что же касается влияния свежепринятого пакета законов на стоимость жилья, то по этому поводу весьма обстоятельно выступил руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. По его прогнозам, цены существенно не вырастут. Причины: во первых, застройщики разработают новые схемы и, во вторых, в основном секторе цены уже год, как стабильны, то есть население просто-напросто не способно платить больше двух тысяч долларов за квадратный метр московской жилплощади. Олегу Репченко возражали коллективно. Основные аргументы возражающих следующие: в Москве очень много квартир сегодня покупается на пресловутые нефтедоллары, и по реальной ситуации этот поток иссякать не собирается и, во вторых, если до принятия закона застройщики работали по известным схемам, которые закон перечеркнул, то переход на менее отлаженные схемы, естественно, увеличит накладные расходы. Так что, к концу года стоимость московского жилья вполне может увеличиться процентов на тридцать-сорок.

В оценке Закона о жилищно-накопительных кооперативах все участники были единодушны: в названии закона просто-напросто пропущено ключевое слово: по сути своей, этот закон - о запрещении деятельности ЖНК.

"Дай миллион!"

Весьма интересным было и обсуждение пресловутой программы "миллион ипотечных кредитов в год". Здесь весьма оптимистически выступил Александр Черняк, генеральный директор АИЖК, заявив, что технологии для этого АИЖК разработаны. Ему тут же весьма активно возразил академик МАИН Валерий Казейкин, который заявил, что разработанные технологии - это, конечно, хорошо, вопрос лишь в том, где под них денег столько набрать. По расчетам МАИН, для реализации этой программы понадобится 20 миллиардов долларов бюджетных денег ежегодно. На что А. Черняк сказал, что проблема, конечно, серьезная, но стараться все равно надо и, вообще, если даже выполнить программу и не удастся, то хотя бы интересная жизнь на период этих попыток нам гарантирована.

Далее на эту тему крайне интересно выступили генеральный директор ОАО "Мосгорторги" Александр Павленко. Полностью согласившись с В. Казейкиным в том, что бюджетными деньгами и новостройками решить проблему к 2010 году никак не удастся, он сказал, что существует еще мощнейший резерв, а именно, совладение как технология управления жилищным капиталом, с сожалением признав, что работа на рынке недвижимости на сегодняшний день идет не по законам, а по дыркам в законах, в частности, в Жилищном кодексе.

Например, на сегодняшний день Жилищный кодекс позволяет приватизировать не только квартиру, но и целое строение (естественно, на долевых началах). О земельном участке, прилегающем к этому строению, в Жилищном кодексе ничего не сказано, но на то есть Земельный кодекс, совокупно с соответствующим пакетом законов, который теоретически такую возможность дает. А участок московской земли - это капитал огромный и весьма доходный (конечно, при грамотном использовании). Правда, по словам А. Павленко, этот подход требует вложений, и не только в инфраструктуру, но и в информационные технологии (как минимум - создание независимой (неправительственной) базы данных по этому сегменту рынка). Но население сегодня весьма инертно, оно сидит и ждет 1 марта 2006 года, когда каждый дом обязан будет выбрать себе управляющую компанию. Кто будет этой управляющей компанией - очевидно: те же слегка перекрашенные ДЕЗы, которые сегодня управляют (хотя, по мнению А. Павленко, применять это слово к тому, чем они занимаются - просто-напросто стыдно) нашим имуществом. Какие цены эти управленцы выставят жителям - тоже очевидно, и не менее очевидны социальные итоги такого управления.

Ипотека - это эротично!

Под конец было весьма забавное обсуждение пресловутой социальной рекламы, касающейся программы ипотечного кредитования населения. Один из участников заседания пожаловался, что к нему приходят журналисты, и он вместо того чтобы давать им информацию, вынужден долго и подробно объяснять, что же такое ипотека.

Что же можно при этом сказать о прочем народонаселении? Где она, социальная реклама, которая, собственно, и должна подобные вещи разъяснять? Участники, владеющие этой информацией, ему объяснили, в чем дело. На социальную рекламу было выделено 22 миллиона рублей, и выделены эти деньги были почему-то Минпромэнерго, которое эту социальную рекламу и должно было организовать. Но, наверное, профильных специалистов в этом министерстве не нашлось, поэтому эти деньги были потрачены на огромные биллборды, которые действительно некоторое время действительно висели (по крайней мере, по Москве). На них была изображена весьма эротичная девушка, которая призывала население пользоваться ипотечным кредитованием.