С новыми законамм дешевого жилья не будет

Вступивший в силу в начале апреля закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по-прежнему является на рынке недвижимости темой номер один для обсуждения. О том, что ждет в ближайшем будущем застройщиков и потребителей, рассуждает генеральный директор ЗАО "ПИК-регион" Сергей Канаев.

- После принятия закона о долевом строительстве застройщики начали покидать рынок. Есть ли вероятность, что останутся только самые крупные игроки?

- Фактически с 1 апреля наступила некая новая реальность в жизни застройщиков и инвестиционно-риэлторских компаний, которые участвовали в реализации новостроек, доведении их до конечного потребителя. Круг тех, кто может работать в новых условиях, начал резко сужаться. Компании, не имеющие своих производственных мощностей и не обеспеченные хорошей финансовой базой, действительно стали уходить с рынка. Однако некоторые из них, возможно, перейдут в риэлторский сектор.

В целом закон, безусловно, своевременен, несмотря на то, что он все-таки требует адаптации к реальным условиям. Но рынку действительно нужны правила игры, упорядочивающие отношения между застройщиками и потребителями. В частности, закон о долевом строительстве достаточно твердо ставит преграды на пути возникновения финансовых пирамид. Другой вопрос, что он устанавливает порядок слишком жестко, причем именно по отношению к застройщикам, а потребителям, напротив, развязывает руки. Более того, закон содержит ряд норм, которые дают возможность потребителю осуществлять мошеннические действия.

- Как именно потребитель может воспользоваться этой возможностью?

- Закон совершенно необоснованно ставит застройщика и клиента в неодинаковые условия по штрафным санкциям. Штрафные санкции, применяемые к потребителю со стороны застройщика, составляют примерно 18% годовых, а от потребителя к застройщику - 36%. Можно собрать определенную сумму денег, вложить ее в строительство, а потом по какому-нибудь формальному признаку найти факт ненадлежащего исполнения договора. По закону застройщик будет обязан выплатить этому клиенту 36% годовых за срок, прошедший с момента заключения договора. Согласитесь, неплохая нажива за счет застройщика - с ней не сравнится никакой банковский депозит. Но я могу с уверенностью сказать, что опытных застройщиков сложно обмануть: всегда видно, кто и с какой целью пришел покупать жилье.

- Некоторые аналитики прогнозируют лавинообразный рост цен на жилье после принятия закона о долевом строительстве. Вы согласны с ними?

- Абсолютно согласен. Все те издержки, которые лягут на застройщиков: дополнительные банковские кредиты, которые придется брать строительным компаниям из-за невозможности привлечь средства дольщиков, а также высокие процентные ставки по этим кредитам в итоге отразятся на стоимости квадратного метра. Как я уже сказал, уменьшится количество застройщиков, снизится предложение на рынке жилья. Зато вырастут сроки окупаемости проектов. Все эти факторы будут способствовать росту цен.

- Какого уровня могут достичь цены?

- Я думаю, к концу этого года возникнет тотальный дефицит квартир на рынке. Жилье, конечно, не исчезнет с рынка, но его будет все меньше и меньше, и оно будет дорожать. Потому что к этому времени будут практически целиком распроданы те объекты, которые не попадают под действие закона, а новые объекты еще не успеют выйти на рынок. Ведь если даже застройщик решится строить здание, постоянно рискуя быть оштрафованным (такая практика у некоторых компаний существует, чего уж скрывать), то он все равно не сможет его сразу реализовать. В результате этот объект будет вынесен на рынок спустя долгое время и по бешеной цене, потому что он уже будет иметь статус готового жилья и, кроме того, возьмет на себя все издержки периода простоя.

До сегодняшнего момента цены росли медленно и фактически "закрывали" инфляцию: если она составляла около 11%, то рост цен на недвижимость - не более 15%. Сейчас, я думаю, должно прибавиться как минимум 7%.

Не исключено, что к концу года создастся ситуация, подобная той, которая была в 2003 году, когда любое жилье расхватывалось, не успев выйти на рынок. Вообще введение закона в первоначальной редакции фактически отбрасывает рынок назад.

- Как будет существовать строительный рынок до принятия поправок?

- Как говорится, спасение утопающих - дело рук самих утопающих. Каждая компания будет решать свои вопросы самостоятельно. Я не решусь говорить от имени всех застройщиков, но могу рассказать, как будет действовать компания "ПИК-регион". Во-первых, мы являемся законопослушной организацией и стараемся действовать в соответствии с нормативной базой. У нас по большинству объектов нет никаких нареканий.

Во-вторых, группа компаний ПИК в состоянии строить свои объекты без участия дольщиков. Скажу больше, мы просто не можем не строить, потому что у нас есть свой домостроительный комбинат, который выпускает "панели", как пирожки. Если наша компания перестанет возводить дома, мы не избежим затоваривания, поскольку не можем остановить работу комбината. Значит, нам придется строить, не привлекая средства дольщиков - у нас хватит на это ресурсов. Будем продавать готовое жилье. Если не хватит собственного "золотого запаса" - значит, будем кредитоваться в банках. Мы ведь даже с точки зрения банков являемся заемщиками высшей категории надежности. По моему мнению, все крупные опытные застройщики поступят точно так же.

Я считаю, что рынок способен некоторым образом сам регулировать себя. Например, раньше широко использовалась такая практика: люди ставили забор, давали рекламу и, еще не начиная возведение дома, продавали квартиры. Некоторое время назад многие застройщики (в том числе и группа компаний ПИК) отошли от практики продажи жилья до начала строительства. Сейчас до запуска нулевого цикла практически никто не выставляет объекты на продажу. Вообще во всем мире действует так называемое "правило второго этажа": если второй надземный этаж готов, можно считать, что дом построен. Дальше его смонтировать - задача не трудная, особенно для домостроительных комбинатов. Самый сложный этап - разработка проектной документации и нулевой цикл строительства.

- Можете ли вы дать прогноз, что будет со строительным рынком через несколько лет?

- Существует ошибочное мнение, что строительный бизнес приносит золотые горы. Рентабельность, особенно в Московской области, скажем так, средняя. Нам, допустим, объекты в Новокуркине и Долгопрудном обеспечивают не столько прибыль, сколько загрузку наших мощностей.

Рынок придет к тому, что на нем останется действительно определенное количество застройщиков - лучшие из лучших. Компании, которым позволит выжить большой запас прочности: технический, финансовый - и конечно же репутация.

- Получит ли дополнительное развитие ипотека?

- Я выскажу мнение, идущее вразрез со всеми утверждениями о том, что ипотеку нужно развивать и что для ее нормальной работы чего-то еще не хватает. Ипотека и так хорошо развивается: об этом говорит рост количества ипотечных сделок, который мы сейчас наблюдаем. Если раньше считанные банки занимались ипотечным кредитованием, то сейчас они стоят в очереди к крупным застройщикам, чтобы заключить с ними соглашение, давать кредиты под строящееся жилье. Начался процесс конкуренции между банками, благодаря чему стали снижаться процентные ставки.

Просто для того, чтобы ипотека заработала в полную силу, нужно время. Сейчас, после введения закона о долевом строительстве, ситуация с ипотекой осложнится. Раньше человек брал ипотечный кредит на этапе строительства, расплачивался с застройщиком и таким образом застраховывал себя от повышения цены на квартиру. Теперь так сделать нельзя.

- Останется ли сама система долевого строительства?

- Судя по тем шагам, которые предприняты законодателями, от долевого строительства хотят избавиться. Но я не считаю, что это правильно. Если не будет долевого строительства, люди могут забыть про низкие цены на жилье - совершенно однозначно.