В 2004 году дольщики - физические лица вложили в строительную отрасль столицы почти 6 миллиардов долларов

Спустя десять лет после того, как первые отчаянные граждане начали покупать квартиры на этапе строительства, государство заметило частных инвесторов и защитило их права. С 1 апреля в России действует закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Новые правила весьма суровы к строителям - некоторые эксперты даже предрекали, что многие компании не смогут работать в столь жестких условиях. Зато дольщикам закон предоставляет массу привилегий - например, покупатель квартиры получил право расторгнуть договор и получить назад вложенные деньги вместе с солидной неустойкой, если застройщик нарушит сроки строительства или требования к качеству жилья. Так или иначе, любые изменения "правил игры" в конечном счете отражаются на покупателях. Ожидают ли столичный рынок новостроек потрясения и повысятся ли цены на квартиры, выясняли корреспонденты "Города".

Суровое прошлое...

Недобросовестные застройщики - традиционные персонажи газетных публикаций и выступлений руководства стройкомплекса Москвы. Бесправные соинвесторы годами не могут поселиться в купленных квартирах, у них вымогают баснословные доплаты за окончание строительства. Они судятся, жалуются - но без толку: старые договоры о долевом участии (называться они могут по-разному, но суть одна) не защищают физических лиц от произвола застройщиков. Например, дом 18/4 на Байкальской улице должен был быть построен финансовой группой "Новый мир" еще в конце 2002 года, но сегодня компания требует от дольщиков доплатить 37 - 52% за квартиру, хотя в договорах зафиксирована меньшая цена метра. Городские власти предпочитают не вмешиваться и рекомендуют обращаться в суд.

- Проблема правовой незащищенности дольщиков характерна не только для Москвы, - считает руководитель группы разработчиков закона, президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. - Напротив, в столице дела обстоят сравнительно неплохо. Статистики недобросовестных сделок в сфере долевого строительства не существует, но жертвами прямого мошенничества, когда одни и те же квартиры продают дважды, "крутят" на долгострое инвестиции и т.п., приблизительно становятся несколько человек на каждую сотню дольщиков. Те или иные проблемы с застройщиками испытывают большинство участников долевого строительства.

В Москве почти все коммерческие новостройки (а это 70% от общего числа нового жилья в городе - 3, 2 миллиона квадратных метров) строятся с привлечением средств дольщиков. Продажа на первичном рынке готовой к заселению квартиры - редкий случай. По оценке независимого аналитика рынка недвижимости Олега Репченко, в 2004 году дольщики - физические лица вложили в строительную отрасль столицы почти 6 миллиардов долларов. Такова "цена" "Закона о долевом строительстве" в Москве.

...и светлое будущее

Вопреки некоторым прогнозам катастрофы на рынке недвижимости не произошло.

- Новый закон никак не повлиял на нашу деятельность, - утверждает директор департамента недвижимости корпорации Mirax Group Андрей Титюник. - Мы сохранили прежний уровень цен и темпы продаж. Клиенты знают о вступлении в силу закона о долевом участии и, естественно, задают вопросы - просят показать разрешение на строительство, документы по объекту. Мы пришли к выводу, что открытость и прозрачность компании, как того требует закон, являются сильным аргументом в конкуренции за клиента.

- С 1 января, когда закон был принят, но еще не вступил в силу, - говорит Надежда Косарева, - количество сделок на первичном рынке несколько сократилось. Наши исследования фокус-групп показали, что люди, даже располагая необходимыми капиталами, боялись участвовать в долевом строительстве и ждали 1 апреля. Теперь, наоборот, многие застройщики не спешат заключать сделки. Одни приводят в порядок документацию на объекты, другие ищут обходные пути. В этом году не стоит ждать больших перемен. Но в ближайшие годы закон неизбежно изменит структуру рынка: увеличится доля банковского кредитования, больше квартир-новостроек будут продаваться готовыми к заселению. Это может сказаться на средней стоимости квадратного метра, если не будут приняты меры по развитию конкуренции на рынке жилищного строительства. Но при долевом строительстве экономия весьма относительна: они несут огромные расходы на дострой и на оплату временного жилья.

Закон, даже в существующем сегодня виде, не остановил рынок и не взвинтил цены. Если Госдума примет пакет поправок к нему, застройщики почувствуют себя немного комфортнее, но и дольщики при этом сохранят нынешние "завоевания". Поправки из пакета, насчитывающего около 30 пунктов, носят не концептуальный характер, то есть все основные позиции договора (пакет документов, необходимых для открытия продаж, сроки строительства, права дольщиков) останутся в силе. Изменения могут коснуться процедурных аспектов. Если, конечно, удастся достигнуть компромисса: недавно правовое управление администрации президента вынесло отрицательное заключение на поправки - все они составлены в интересах застройщиков.

Вместе с тем законодателям следует задуматься о том, что закон эффективен только тогда, когда в нем в полной мере учтены интересы всех сторон хозяйственной деятельности. А застройщик на стройке - лицо далеко не последнее.

***

ОСНОВНЫЕ НОРМЫ ЗАКОНА...

Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, госрегистрации прав собственности или аренды на земельный участок и опубликования проектной декларации. Договор долевого участия подлежит обязательной госрегистрации. Застройщик обязан предоставить дольщику всю проектную, разрешительную, имущественную документацию на строящийся объект. Если застройщик нарушает сроки, гарантии качества, если вносит изменения в проект, меняет назначение нежилых помещений, дольщик вправе расторгнуть договор без суда и потребовать возмещения. Права застройщика на земельный участок и объект строительства находятся в залоге у дольщиков до момента подписания сторонами передаточного акта.

***

...И ОСНОВНЫЕ ПОПРАВКИ К НЕМУ

В законе: Если дольщик нарушает обусловленные договором сроки внесения платежей, застройщик может расторгнуть договор только на основании решения суда. Поправка: Возможно расторжение договора по инициативе застройщика во внесудебном порядке. В законе: Если дольщик нарушает сроки внесения платежей, он платит неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки. Если застройщик задерживает передачу объекта дольщику, он должен уплатить неустойку в размере 1/75 ставки за каждый день просрочки. (Это 63% годовых от стоимости договора.)

Поправка: Дольщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки, а застройщик уплачивает физическому лицу - 1/150, юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю - 1/300.

В законе: Застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу учредительные документы, налоговую и бухгалтерскую отчетности, распределение прибыли и убытков за три последние года. Поправка: застройщик имеет право не разглашать информацию о владельцах менее 5% голосующих акций и не предоставлять отчетность о финансово-хозяйственной деятельности.

В законе: Новые правила распространяются на все сделки, разрешение на строительство которых будет получено после 1 апреля. Поправка: Сделки на объектах, привлечение средств по которым началось до 1 апреля, могут оформляться по старой схеме.