Аналитики приступают к детальному изучению рынка загородной недвижимости

Рынок загородной недвижимости изменился, вместе с ним изменились и покупательские предпочтения. Попытку проанализировать изменения предприняли специалисты компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" на пресс-конференции под названием "Тенденции и прогноз рынка загородной недвижимости с учетом изменений в законодательстве и дифференциации спроса". К примеру, управляющий директор компании Жанна Щербакова рассказала, что 95 % покупателей загородной недвижимости на самом деле не знают, на что конкретно они хотели бы потратить свои деньги.

В Подмосковье - на ПМЖ

Несмотря на то, что подмосковному рынку уже более десяти лет, и он считается самым развитым загородным рынком страны, полной аналитики по нему не существует. Нет достаточной аналитической базы, причем общей для всех, которая бы помогала оптимизировать продажи и выставлять обоснованные цены на объекты. Крупные компании вынуждены создавать собственные аналитические центры, как это сделала, например, компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" и заниматься ценообразованием. В связи с этим покупательские предпочтения часто остаются для продавцов в значительной мере терра инкогнита.

Хотя определенные наработки по рынку у специалистов, разумеется, есть. По словам Жанны Щербаковой, сегодня 51% покупателей загородной недвижимости рассматривает дом в Подмосковье как место постоянного проживания, причем число таких людей ежегодно увеличивается на 5-6 процентов. В числе основных факторов, формирующих покупательские предпочтения, сегодня находятся социальная однородность домов и коттеджей, а также их месторасположение. Причем часто случается, что эти факторы совпадают (особенно это относится к престижным направлениям).

Наибольший покупательский спрос отмечен экспертами на объекты по Новорижскому шоссе. Правда, как заметила г-жа Щербакова, этот спрос абстрактный и не подкреплен реальными сделками - в действительности Новую Ригу покупают меньше.

Зато в последнее время покупатели стали активнее интересоваться Киевским и Калужским шоссе (21% спроса). Здесь хорошая экология и транспортная доступность. Стабильный спрос установился и на северные направления (там много объектов у воды), неплохие перспективы для повышения спроса на юге.

Подорожает только лучшее

Если оценивать емкость рынка загородной недвижимости, то в зоне, ограниченной 65 километрами от МКАД, она превышает 15 с половиной тысяч объектов. Как отметил директор управления вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Юрий Стретович, ежегодно по этим объектам совершается более 10 тысяч сделок. Объем продаж увеличивается в среднем на 30-80% (в зависимости от вида недвижимости).

Правда, сегодня, как отметил директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник, продажи загородной недвижимости, как и цены на нее, пока стоят. Рынок загородки еще не оправился от стресса прошлого года и в среднесрочной перспективе не ожидает для себя ничего хорошего. В долгосрочной перспективе будут дорожать действительно качественные объекты (рост возможен на 30-200%), что же касается "неликвида", то у него нет никаких шансов: в лучшем случае цены на него будут стоять, в худшем - катиться вниз. К тому же рынку загородки не хватает профессиональных продавцов. Если городская недвижимость вся охвачена организованными риэлторами, то в загородном сегменте их пока не видно.

Подавляющую часть рынка загородной недвижимости составляют объекты вторичного рынка - 66 процентов. Это дома, дачи, готовые коттеджи и земельные участки. 18% занимает первичный рынок - здесь лидируют недостроенные коттеджи в организованных поселках. Лишь 10% из общего числа заявленных коттеджных проектов сегодня полностью построены, еще 25 % находятся в завершающей стадии строительства. Остальная часть загородного коттеджного рынка - не более чем декларация строительства.

Рынку не хватает наиболее ликвидных объектов - коттеджей, находящихся на стыке бизнес- и экономклассов - домов стоимостью 250-300 тысяч долларов. Эксперты прогнозируют увеличение на рынке загородной недвижимости именно таких предложений.

В центре внимания - "большая земля"

Среди современных тенденций развития загородного рынка можно назвать развитие ипотеки. По мнению заместителя председателя правления компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"Романа Мурадяна, к 2010 году 40% загородного рынка будет охвачено ипотечным кредитованием. Сегодня по ипотеке продается 1,5-2% загородной недвижимости. Налицо положительная динамика - еще четыре года назад понятия ипотека и загород вообще не соприкасались. В числе причин, тормозящих развитие ипотеки в данном сегменте рынка, Р. Мурадян назвал высокие процентные ставки (которые могут доходить до 17% в рублях) и неурегулированность правовых отношений на рынке загородной недвижимости - всего лишь 10% рыночных загородных объектов имеют правильно оформленные документы.

Еще одно перспективное направление для Подмосковья - активное развитие рынка коммерческой недвижимости. По словам Р.Мурадяна, крупные предприятия скупают большие земельные участки и переводят их под коммерческое строительство (торговые центры, гаражи и т.п.). В связи с этим будет возрастать доля загородного рынка, приходящегося на "большую землю" и землю для бизнеса. Сегодня эти сегменты занимают каждый по 8% от его общего объема.

Как заметила Жанна Щербакова, менять назначение, к примеру, сельскохозяйственных земель, для того чтобы распродавать их по частям или отдавать под индивидуальное строительство, невыгодно - затраты на перевод и разработку таких земель оправдывают себя только в случае использования их под крупные проекты.