Земельный налог: вопросов больше, чем ответов

Недавно в Доме журналистов состоялась пресс-конференция первого заместителя руководителя Департамента земельных ресурсов правительства г. Москвы Олега Рыжкова, посвященная новому закону о земельном налоге, вступившему в силу первого января 2005 года. Выступление О. Рыжкова было предельно кратким и очень четким. Суть его такова: в Москве произведен кадастровый учет, и земельный налог (полтора процента от кадастровой стоимости участка) теперь будет исчисляться на регулярной основе. Более того, пресловутая "кадастровая стоимость участка" будет каждый год актуализироваться, и налог платить будут все, в том числе и рядовые жители Москвы.

Почем столичная земля?

Собственно, по налогообложению О. Рыжкову был задан всего один серьезный вопрос: сколько должны платить рядовые москвичи, а если должны, то почему мы этот налог не платим и когда начнем платить? Представитель Департамента земельных ресурсов ответил, что льготы простым жителям установлены весьма существенные: всего 0,3 от пресловутых 1,5%, посему взимание этого налога, а, следовательно, и разработка соответствующих механизмов потребует из бюджета едва ли не больше денег, чем реально в тот же бюджет поступит. Прибавим к этому неизбежную путаницу, льготы пенсионерам и так далее, непонимание каждым ДЕЗом и каждым низовым чиновником того, что именно от него хотят, и в результате, получим "закон о монетизации льгот, дубль очередной". По этой причине Правительство Москвы приняло решение этот вопрос сегодня не актуализировать.

В связи с проводимой в стране земельной реформой у рядовых граждан накопилось немало вопросов по данной тематике. К примеру, как именно определялась кадастровая стоимость московской земли и сколько она реально составляет? О. Рыжков отметил, что в самых дорогих районах Москвы кадастровая стоимость квадратного метра московской земли - 50 тысяч рублей, а в самых дешёвых - 20 тысяч. Исчислялась она исходя из многих параметров, и система была достаточно сложна. Это и физические параметры, и правила землепользования (их в Москве - восемнадцать), и многое другое. Кроме того, О. Рыжков заявил, что по оценкам департамента, на сегодня кадастровая стоимость составляет в среднем 80 процентов от рыночной стоимости московской земли. Последнюю он определил как сумму, которую мог бы получить город за продажу участка на свободном аукционе.

За этим последовал совершенно естественный вопрос: какой эксперт может определить эту цену, если подобные аукционы в Москве не проводились, и вообще, что такое рыночная стоимость в отсутствии реального рынка? Отвечая на него, О. Рыжков отметил, что Правительство Москвы признает относительность данной суммы, теоретически привязанной к стоимости объекта, который согласно правилам землепользования и Градостроительному кодексу мог бы быть построен на данном участке. При этом О. Рыжков признал, что основная задача была не в точном определении цены квадратного метра, а в законности и определенности цены этого участка, еще раз подчеркнув, что московский рынок недвижимости крайне динамичен, и поэтому все принятые цифры будут актуализироваться каждый год.

Мал золотник, да дорог

Какова же сумма, которую на сегодняшний день составляют поступления от земельного налога в бюджет Москвы, и есть ли у департамента прогнозы на этот счет? Отвечая на данный вопрос, О. Рыжков отметил, что за прошлый год поступления от земельного налога составили около 800 миллионов рублей, и в этом году они существенно не изменятся. Более того, он сравнил данную сумму со средствами, поступающими в бюджет от аренды - а это более девяти миллиардов рублей. Поэтому на сегодня долю земельного налога в городском бюджете можно назвать весьма незначительной, но, безусловно, она будет возрастать по мере выкупа предприятиями земли, на которой они расположены. Ибо независимо от того, будет или нет продлен пресловутый "срок до первого января 2006 года", в конечном итоге, право бессрочного пользования землей будет отменено.

В данных условиях вполне закономерен вопрос о предоставлении предприятиям реальной возможности выкупа земли и о том, каковы, собственно, будут условия этого выкупа. На это О. Рыжков ответил, что, согласно действующему федеральному законодательству, реально работающим предприятиям эти условия предоставлены будут, более того, предоставлены они будут на весьма льготных условиях, а именно, около 20 процентов от кадастровой стоимости участка, предприятием занимаемого. Но проблемы с предприятиями у Москвы есть, и они крайне серьезные. Москва боится спекуляций землей. Сегодня у полуразвалившихся предприятий такая возможность есть, поэтому на сегодняшний день все эти вопросы согласованы на федеральном уровне и решено, что в документ о праве собственности на землю будет вписан соответствующий пункт о запрещении предприятию прекращения его коммерческой деятельности, а также о запрещении на выделенном предприятию земельном участке "постороннего коммерческого строительства".

Законно или не совсем?

Рынок достаточно гибок, и если сегодня предприятию производить тот или иной товар выгодно, то завтра оно вполне может обанкротиться, если ему "заморозят" номенклатуру производимых товаров. Однако, по словам О. Рыжкова, существует классификация экономической деятельности, утвержденная на федеральном уровне, и этот важнейший документ он советует всем изучить. Москва здесь пойдет по "макро"-принципу, а именно: если предприятие на сегодняшний день что-нибудь обрабатывает (все равно что), то оно и дальше имеет право обрабатывать все, что угодно.

Не удалось избежать и почти провокационных вопросов, а именно: какая постройка является законной? Крайние случаи - всем понятны: торговый центр на территории завода строить, безусловно, нельзя, а четвертую котельную, которая будет поддерживать основное производство - можно. Но как быть, к примеру, с той же котельной, если она "по совместительству" будет питать теплом не только основное производство, но и близлежащий жилой квартал? На коммерческой, естественно, основе? Более того, известно, что не дать в собственность сегодня реально можно, а вот отнять собственность - куда труднее, хотя бы потому, что сделать это можно только через весьма сложную систему судов, а устойчивой правоприменительной практики по этой категории дел на сегодня не наработано. На это О. Рыжков ответил, что данную проблему Правительство Москвы осознает. Она более чем реальна, и рано или поздно ее решение все же будет выработано властями.