Ипотека выходит на рынок капитала

Во вторник Городской ипотечный банк и управляющая компания "НВК" объявили о создании ипотечного паевого фонда. В среду о создании такого же фонда объявят АИЖК и "Росбанк". Паевые ипотечные фонды являются новым финансовым инструментом на российском рынке, и в отношении них возникает очень много вопросов. Тем не менее в существующих условиях это единственный способ рефинансирования ипотеки в России.

Ипотечные паевые фонды получили толчок к своему развитию после того, как ФСФР выпустила постановление, разрешающее ПИФам недвижимости инвестировать в незавершенное строительство. Этим же постановлением ФСФР отменила ряд ограничений для ипотечных фондов. В частности, паевым фондам было разрешено приобретать не только муниципальные и государственные ценные бумаги и денежные средства, но и ипотечные ценные бумаги. Также требование страхования 70% стоимости имущества было заменено на страхование лишь остатка суммы кредита. Кроме того, ФСФР отменила требование удерживать 10% активов в высоколиквидных инструментах. Участники рынка прогнозировали тогда, что данное постановление даст толчок развитию ипотечных паевых фондов, активами которых являются пулы закладных. И действительно, не прошло и месяца, как сразу два банка объявили о создании подобных фондов.

Фонд "НВК ? Городская ипотека" будет закрытым, разрешенными инструментами инвестирования являются закладные, оформляемые Городским ипотечным банком при выдаче ипотечных кредитов. Формирование фонда начинается 15 июня, а заканчивается 15 сентября. Объем средств под управлением составит 150 млн руб. Как сказал RBC daily генеральный директор УК "НВК" Салават Халилов, в настоящее время у компании есть три крупных инвестора, готовых сформировать фонд на 100%. При этом г-н Халилов не исключил того, что к формированию фонда будут привлекаться и мелкие инвесторы, причем если они станут участвовать в формировании фонда, то для них условия окажутся более выгодными, чем для тех пайщиков, которые захотят приобрести паи уже после окончания формирования фонда. В частности, по словам г-на Халилова, стоимость входа будет меньше и составит 10 тыс. руб. Доходность паев составит, опять же со слов Салавата Халилова, 12% годовых в течение пяти лет. Паи фонда в дальнейшем станут обращаться на ММВБ. Напомним, что активы фонда будут обеспечены ипотечными кредитами Городского ипотечного банка, выданными под 16% годовых в рублях.

Формируемый же "Росбанком" фонд, по всей видимости, будет менее доходным, поскольку он создается на основе кредитов АИЖК, выдаваемых под 15% годовых. Столь бурное развитие паевых ипотечных фондов выглядит логичным в условиях отсутствия рынка ипотечных ценных бумаг и туманности перспектив его создания. "По сути, сегодня ипотечные ПИФы являются единственным безальтернативным способом секьюритизации ипотечных кредитов, ? сказал RBC daily начальник управления федеральных программ АИЖК Денис Гришухин. ? Продажи пулов кредитов являются единичными сделками, с ипотечными бумагами ничего не ясно, а ПИФы могут работать уже сейчас". Председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов сказал RBC daily, что рассматривает выход на открытый рынок капитала тоже лишь как один из способов секьюритизации. "Мы провели несколько сделок с банками по продаже пулов ипотечных кредитов, теперь решили попробовать этот способ", ? сказал он. В портфеле банка фонд действительно составляет небольшую часть. По словам г-на Шитова, на сегодняшний день портфель Городского ипотечного банка составляет около 30 млн долл., всего же банком было выдано ипотечных кредитов на сумму 50 млн долл. "Если эта схема станет нормально работать, мы станем ее использовать и в дальнейшем", ? говорит он. Управляющая компания "НВК" со своей стороны также не намерена останавливаться на достигнутом и, по словам Салавата Халилова, намерена создавать подобные фонды с другими банками, не исключая и тех, которые работают по стандартам АИЖК. При этом г-н Халилов подчеркнул, что в фондах не будут смешиваться бумаги различных банков, выданных по разным стандартам.

Несмотря на то что данное событие является в целом положительным, к паевым ипотечным фондам все еще остается довольно много вопросов. "У ипотечных фондов может возникнуть проблема с погашением паев, ? утверждает Денис Гришухин. ? Поскольку фонд является закрытым, управляющей компании придется разом продавать пул кредитов. Возникает вопрос: кто его купит и по какой цене. Если банк выкупит закладные обратно, это понятно. А если нет, то у управляющей компании возникают дополнительные риски. Кроме того, существует вопрос с досрочным погашением паев. На полученные от досрочного погашения деньги управляющей компании придется покупать новые закладные, а их доходность может возрасти или, что вероятнее, снизиться. Соответственно, можно ожидать, что снизится и доходность паев фонда".