Риэлторы о последствиях принятия нового жилищного законодательства

На днях Московская ассоциация гильдия риэлторов организовала круглый стол на тему "Инвестиционный климат в условиях измененного законодательства". Речь шла о правоприменении вступившего недавно в силу Закона об участии граждан в финансировании долевого строительства. Интересно отметить, что рынок недвижимости и причастных к нему структур - банковских и юридических - несколько расходится в своих оценках по поводу его действия. Риэлторы и застройщики говорят о том, что закон пока не работает, с ними не соглашаются адвокаты, которые сегодня буквально завалены исками от дольщиков.

Правовой экстремизм

Адвокат Борис Вепринцев рассказал, что для их цеха наступили "золотые времена". Даже удивительно, что наши люди, обычно не искушенные в правовых вопросах, смогли так быстро сориентироваться.

Причем претензии предъявляются не только (и не столько) к застройщикам, но и к их правопреемникам, которые перекупили права на те или иные новостройки и уже продали в них квартиры, разумеется, до получения разрешения на строительство. Теперь по новому закону они обязаны за это ответить. Ситуация для подобных структур становится патовой: Борис Вепринцев привел пример, когда одна из компаний получила иск, сумма которого в десять раз превышала все ее активы. Получилось, что Закон о долевом строительстве стал законом обратной силы - что, на взгляд юристов, допустимо лишь в исключительных случаях. "Это правовой экстремизм, который в принципе не должен иметь место в цивилизованном гражданском обществе и в цивилизованном обороте", - подытожил адвокат.

В столице традиционно по многим инвестиционным проектам средства физических лиц привлекались до получения разрешения на строительство. Застройщики привыкли использовать кредитные деньги. "Как правило, - заявил Григорий Полторак, генеральный директор компании "БЕСТ-Недвижимость", - они не вкладывают больше 10-20% собственных средств в реализацию своих проектов. Остальное - заемные деньги". Но сегодня инвест-ресурсы в значительной мере ограничены. А это значит, что строить будут меньше: нет кредитных денег - нет новых домов. По оценке президента МАГР Михаила Гороховского, сегодня в Московском регионе (то есть в столице и области) общая потребность в инвестициях в строительство (при существующих объемах ввода нового жилья в примерно 9 миллионов квадратов) составляет не менее 4 миллиардов долларов. Банки осторожничают и вкладывают в строительство не более 200-300 миллионов долларов. Застройщики могут привлечь средства через фондовый рынок, разместив на нем облигации - это даст им дополнительно 500-600 миллионов. Если закон заработает в полную мощь, то окажется, что остальные три с небольшим миллиарда просто неоткуда будет взять. "Где деньги, Зин?", - цитируя Высоцкого, грустно пошутил Михаил Гороховский.

Подправить или переписать?

Конечно, застройщики будут вынуждены обратиться за помощью к банкирам. В принципе, весь цивилизованный мир давно строит по такой схеме - на кредитные средства банков, деньги физлиц в строительство практически не привлекаются. В общем, в МАГРе уверены, что законодатели одобрили закон, лоббирующий интересы банков. Но здесь есть несколько "но". Во-первых, в законе прописана солидарная ответственность банка-кредитора и кредитуемого им застройщика. Так что, если с последним случится дефолт, отвечать будут вместе. Зачем банку так рисковать? Во-вторых, на Западе развит земельный рынок и ипотека. То есть, застройщик может заложить землю, которая находится у него в собственности и на которой он собирается осуществить строительство, и на эти деньги, собственно, и реализовывать свой проект. На таких условиях банки кредитуют довольно охотно, ведь земля - ликвидный и надежный залог. В России подобная схема пока что нежизнеспособна. Особенно в Москве, где институт собственности на землю совершенно не развит.

В общем, законодательство опять "перекосило": если раньше в абсолютно бесправном положении находился дольщик, то сегодня ситуация поменялась - и стало плохо застройщикам. Их соинвестор теперь вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, к чему-нибудь придраться и потребовать громадные штрафы.

"До 50% строительных организаций могут просто разориться, если такие факты будут приобретать массовый характер, - говорит Михаил Гороховский. - В более отдаленной перспективе вероятно сокращение объемов нового строительства - до 30 процентов".

Поэтому, как только закон был принят, практически все участники рынка недвижимости стали с ним бороться. Сначала пытались отложить введение его в действие, когда это не удалось - стали предлагать его изменить. Впрочем, отдельные поправки не в силах решить вытекающие из закона глобальные проблемы. По словам М.Гороховского, есть законы, которые можно подправить, а есть такие, которые проще переписать. Закон о дольщиках как раз относится к последним.

Пути обхода

В настоящий момент легальное финансирование неразрешенных (то есть не получивших разрешения на строительство) новостроек со стороны физлиц практически прекращено. Хотя на рынке продолжаются продажи. Как отметил Г. Полторак, сейчас у застройщиков есть три пути. Они либо продают так же, как продавали и раньше, либо оформляют договоры с дольщиками задним числом, либо пытаются использовать какие-нибудь "извращенные" схемы. Кстати, эксперты предрекают, что последние на рынке столичной недвижимости будут множиться. "Что интересно, - резюмировал Г. Полторак, - те, кто раньше был недобросовестным и нарушал закон, скорее всего, по-прежнему будут действовать не по закону. Те же, кто работал в рамках законодательства и выполнял свои обязательства, теперь поставлен законом в крайне невыгодные условия".

Разумеется, интересы дольщиков необходимо защищать - по словам руководства МАГР, никаких сомнений в этом нет. Конечно, в законе есть безусловно положительные моменты. Он выводит всю деятельность строительных компаний на "белый свет", способствуя тем самым ее открытости и прозрачности. Но необходимо соблюдать баланс интересов. "Сегодня и застройщики, и их соинвесторы заинтересованы в сотрудничестве, - говорит М. Гороховский. - Они хотят продолжать свои взаимоотношения, а государство им не дает. Значит, стороны будут искать и находить пути обхода действующего законодательства". Некоторые застройщики, впрочем, настроены весьма решительно и предлагают депутатам не медля принять новый закон, который отменил бы действие Закона о долевом строительстве. Понятно, что это утопия - и рынку недвижимости остается надеяться только на то, что к нему будут приняты поправки, смягчающие судьбу обиженных законом застройщиков.