Получить «лесной» участок под застройку сложно, но можно

Лесные деревья на участке автоматически повышают стоимость земли под застройку на 50–100%. Неудивительно, что девелоперы находят множество способов приобретения земель Гослесфонда под коттеджные поселки.

В продаже нет

Подавляющая часть территорий, на которых растет лес, в нашей стране относится к категории земель Государственного лесного фонда (ГЛФ) РФ и находится в федеральной собственности. Это положение записано и в новой редакции проекта Лесного кодекса (п. 1 ст. 42).

Стать на законном основании (п. 2 ст. 42 того же документа) собственником «кусочка» такого «гослеса» субъекты РФ, муниципальные образования, граждане и юридические лица могут только в том случае, если участок под ним будет переведен из состава ГЛФ в другие категории земель (земли поселений, сельхозназначения и т. д.). Причем каждый случай в отдельности рассматривается на уровне правительства РФ и требует издания соответствующего постановления этого органа власти.

Перевод лесных участков в нелесные регламентируется и другими нормативными документами. В частности, в октябре прошлого года вышло постановление №579 правительства РФ «О подтверждении положения о порядке, составе и подготовке документации о переводе земель лесного фонда в земли иных категорий», которое детализировало порядок этого процесса.

Как говорит Антон Минеджян, юрист департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-недвижимость», никаких подвижек на рынке это постановление не вызвало. Несмотря на наличие законодательных оснований, подобные процедуры уже давно практически не проводятся. Говорят, что у прежнего премьера Михаила Касьянова на столе лежала целая кипа соответствующих заявок, однако ни по одной из них не было принято положительного решения.

По словам Олега Митволя, заместителя руководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования Минприродресурсов РФ, в последнее время вывод земельных участков из состава ГЛФ также производился крайне редко, более того, в ряде случаев их статус, наоборот, повышается до особо охраняемых природных территорий. Изменение назначения лесных земель, особенно с наиболее ценным составом деревьев (первой категории), практически невозможен, утверждает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Для Подмосковья это особенно актуально, поскольку большинство лесов на его территории относится именно к этой категории.

Причем даже если процедура изменения статуса лесного участка начата, не факт, что она благополучно завершится. Практически в любой момент может быть издана правительственная телеграмма примерно следующего содержания: «В связи с принятием изменений приостановить рассмотрение землеустроительной документации по переводу лесных земель в нелесные и в земли иных категорий, а также по их сдаче в аренду для культурно-оздоровительных целей… до особого распоряжения». На практике такая директива блокирует перевод земли, невзирая на действие объемных законодательных актов.

Спортивный интерес

Сегодня права пользования лесным участком у граждан и юридических лиц могут возникнуть только на основании договора аренды, безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования. Основной формой, которая представляет интерес для рынка, является аренда. При этом, как отмечает Марина Маркарова, участки лесного фонда могут передаваться исключительно для определенных видов деятельности, в числе которых использование для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей.

Это и является основной «лазейкой» в законодательстве для арендаторов, которые хотят осуществлять строительство на землях лесного фонда. Практикуется следующая схема: оформление земельного участка под культурно-оздоровительные или рекреационные цели. По закону 10% такой территории арендатор имеет право застроить. Однако чтобы построить что-то в арендованном лесу, нужно пройти экологическую экспертизу, порядок которой не утвержден, сетует Максим Ардеев, управляющий компании Zeta Realty. Подобного мнения придерживается и Олег Митволь: «Нет ясной процедуры переуступки прав аренды, нет норм, регламентирующих застройку».

Однако вскоре положение дел может стать иным. По данным пресс-службы МПР России, постановлением правительства РФ от 24 мая 2005 года Положение об аренде участков ГЛФ РФ было изменено. Отныне их предоставление возможно исключительно на основании результатов лесного конкурса (ст. 34 Лесного кодекса РФ). Это, как считают федеральные чиновники, позволит избежать случаев сговора и коррупции при сдаче лесных участков в аренду, а также создаст равные условия для всех претендентов. Порядок организации и проведения лесных конкурсов утвержден приказом МПР РФ №103 от 21 апреля 2005 года и сейчас находится на регистрации в Минюсте РФ, после чего будет опубликован.

При этом на основании ст. 31 Лесного кодекса максимальные сроки аренды увеличены с 49 до 99 лет, что обусловлено сроком, необходимым для выращивания деревьев, а также необходимостью привлечения инвестиций в лесное хозяйство. Выставлять участки лесного фонда на конкурсы теперь в основном уполномочено Федеральное агентство лесного хозяйства. Эта же структура будет утверждать состав конкурсной комиссии и условия проведения конкурса. Компетенция органов исполнительной власти субъектов РФ, которые выполняли эти функции раньше, теперь будет ограничена в соответствии со ст. 46 и 47 Лесного кодекса РФ.

Сейчас положение о порядке пользования участками лесного фонда проходит правовую экспертизу и доработку в МПР РФ. В ближайшее время по нему будет принято соответствующее решение, после чего, например, какое-нибудь садоводческое товарищество сможет получить прилегающий к его территории небольшой участок лесного фонда в аренду, приняв участие в лесном конкурсе на право заключения договора аренды. Для этого нужно будет подать заявление в территориальный орган Федерального агентства лесного хозяйства.

Леса хватит всем?

Антон Минеджян утверждает, что в правительстве существует как влиятельное лобби, выступающее за либерализацию земельного рынка, в том числе и в отношении территорий лесного фонда, так и, напротив, структуры, выступающие за консервацию, а то и ужесточение существующих правил.

Действительно, с одной стороны, недавно Минэкономразвития РФ, которое является разработчиком нового Лесного кодекса, представило на рассмотрение российского правительства поправки в этот документ. Ведомство Германа Грефа вносит предложение сдавать лесные участки в аренду с правом их приватизации через 15 лет после уплаты ренты. С другой стороны, у подобных нововведений есть явные противники. В частности, депутаты Мособлдумы считают, что в результате в лесах Подмосковья начнется массовое коттеджное строительство, а путь в арендованные леса простым людям будет заказан.

Коснется это нововведение и Москвы. «Особые опасения вызывает тот факт, что в новой редакции Лесного кодекса в принципе отсутствует такое важное для столицы понятие, как лесопарковый защитный пояс, который простирается далеко за пределы города,- говорит Вера Степаненко, председатель комиссии по экологической политике Мосгордумы.- Содержание, защита, благоустройство зеленого кольца вокруг Москвы финансировались из городского бюджета. Отныне, в соответствии с проектом Лесного кодекса и изменениями, которые регламентированы пакетом „лесных” документов, этого делать нельзя. Непонятна судьба этих лесных территорий, которые жизненно важны для столицы».

И не в лесу растут деревья

За счет чего же пополняется оборот рынка лесных участков? Как отмечает Олег Митволь, деревья растут не только на территориях, находящихся в юрисдикции ГЛФ, но, допустим, и на землях поселений или там, где когда-то были поля, а сейчас подросли деревья, при этом по документам участки продолжают числиться как земли сельхозназначения. По словам Антона Минеджяна, юридический статус таких территорий - участки с древесно-кустарниковой растительностью. Если на земле, находящейся в чьей-то собственности, выросли деревья, то де-юре она не является лесом.

Хотя, как говорит начальник юридического отдела компании «Терра-недвижимость» Николай Слюсаренко, если буквально следовать закону, то все территории, на которых растет лес, должны быть отнесены к лесному фонду и переходить в федеральную собственность. Между тем Роман Шипов, советник руководителя Федерального агентства лесного хозяйства МПР РФ, говорит, что подобные действия властей были бы аналогичны пересмотру результатов приватизации, что на сегодняшний день практически нереально.

Тем не менее, как всегда, находятся способы обойти законы, причем способы как вполне легальные, так и варварские. По словам Николая Слюсаренко, одним из законных путей является расширение границ поселений, решение о котором принимает на уровне правительства субъекта РФ. К примеру, таким образом из ГЛФ выводятся санатории и пионерские лагеря.

Как говорит Антон Минеджян, в рамках правового поля и следующая схема. Существуют лесные территории, процедура перевода которых в другое назначение была запущена еще в стародавние времена - в 70–90-х годах прошлого столетия: были выписаны лесорубочные билеты, прорублены просеки, произведен землеотвод и «нарезаны» участки. Однако по какой-то причине в свое время этот процесс приостановился, время шло, а никаких прав на землю не оформлялось. Примером могут служить некоторые садово-огородные товарищества (под Наро-Фоминском, под Малыми Вяземами), территория для которых выделялась предприятиям из границ ГЛФ. Сейчас у них есть возможность «докрутить» процедуру перевода.

Еще один небольшой источник для пополнения рынка лесных участков - это территории, принадлежащие Минобороны РФ, на которых ранее располагались воинские части и полигоны. Это тоже федеральная земля, однако она не значится в списках ГЛФ.

Также, по словам Максима Ардеева, в лесной зоне Подмосковья распространены случаи самозахвата территорий. Выглядит подобный самозахват следующим образом - лес берется в аренду, затем вырубается, и на месте вырубки строятся объекты. Далее прокуратура налагает штраф, который нарушители исправно, без проблем платят и живут дальше.

При этом специалисты отмечают и другой способ, которым не гнушаются некоторые структуры, чтобы урвать кусочек леса. «Иногда для того, чтобы вывести территорию из состава ГЛФ,- говорит Антон Минеджян,- лес „заражается жучком-короедом” или другими болезнями. По крайней мере, так протоколируется в документах. Такой лес подлежит уничтожению (возможно, опять же только на бумаге), а территория переходит в „нелесной” статус».

Такая борьба девелоперов за лес оправдана: например, сотка земли в поле на Рублевке оценивается до $60 тыс., а с лесом доходит до $90–100 тыс. И это не предел. По словам Марины Маркаровой, лесные участки дорожают в среднем на 30–50% в год.

Что касается рисков при приобретении недвижимости в лесных зонах, то их практически нет. Как утверждает Николай Слюсаренко, так как, скажем, любое физическое лицо на 99% будет признано добросовестным приобретателем подобной земли, если при покупке зарегистрировано право на землю и если есть свидетельство о собственности. «Человек ведь не мог знать, что участок переводится с нарушением закона,- считает Слюсаренко.- А при возбуждении иска в данном случае должны нести ответственность чиновники, которые принимали решение о переводе, вплоть до заведения уголовного дела».

Однако подобных уголовных дел никто из девелоперов так и не припомнил.