А если у заемщика дефолт?

Все этапы ипотечной сделки пройдены, вы радостно живете в приобретенной квартире... Но что делать, если обстоятельства сложились таким образом, что платить по ипотечному кредиту становится невозможно?

Ипотечный кредит – долгосрочный вид банковского кредитования, который, в среднем, рассчитан на 10–20 лет. За это время разные могут возникнуть ситуации. Рассмотрим варианты решения проблемы в случае дефолта финансового состояния заемщика.

Если ипотечный заемщик попал в трудное положение (его уволили с работы, например), то следует в первую очередь обратиться в банк-залогодержатель квартиры и объяснить ситуацию, написав заявление на отсрочку уплаты платежей. После рассмотрения подобного заявления многие банки принимают решение приостановить на 2–3 месяца платежи. Таким образом, у заемщика появляется возможность найти новое место работы и возобновить ежемесячные выплаты по кредиту. Банки редко отказывают в данной просьбе – им легче приостановить платежи, чем начинать реализацию объекта залога.

В случае если заемщик понимает, что не может больше платить по кредиту или просто желает продать заложенную квартиру, надо прежде всего получить на это разрешение банка и оговорить условия, на которые пойдет банк для продажи заложенного имущества. Варианты погашения кредита, в данном случае, существуют следующие.

Первый. В момент сделки (продажи заложенной квартиры) деньги покупателя раскладываются в 2 ячейки. По итогу регистрации деньги из одной ячейки (кредит и проценты по нему) забирает сотрудник банка, а из другой (разницу между первоначальной и продаваемой стоимостью) забирает продавец, теперь уже бывший заемщик.

Второй вариант, когда продавец заложенной квартиры ищет покупателя, который, при этом будет готов погасить кредит. Для этого ему необходимо внести деньги в кассу банка, а разницу от оговоренной продажной стоимости квартиры заложить в депозитарий на обычных условиях купли – продажи квартиры. Таким образом, когда все процедуры пройдены, банк должен будет написать официальное письмо-уведомление в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве о том, что кредит погашен, банк не имеет претензий и не возражает против снятия залога и продажи квартиры. В договоре купли – продажи квартиры будет обозначено, что на момент сделки квартира находится под залогом в конкретном банке, но на основании вышеуказанного уведомления банка залог снимается, и право собственности переходит к покупателю как необремененное.

Но бывают ситуации, когда заемщик не платит по кредиту и не обращается в банк с желанием реализовать квартиру. В таком случае банк направляет официальное уведомление заемщику об обязательном досрочном погашении кредита, при невыполнении которого залогодержатель вынужден будет реализовать квартиру в судебном порядке, в соответствии с законом. После вынесения судом решения о реализации заложенного имущества с торгов в дело включаются судебные приставы-исполнители, которые описывают имущество, находящееся в квартире, выселяют заемщика, и квартира поступает на реализацию с торгов. Во время этого процесса заемщик может добровольно вывезти вещи, а также сам участвовать в аукционе. Конечно, на практике все это довольно непросто: выписать зарегистрированных людей, тем более, если квартира является единственным местом проживания заемщика.

Таким образом, если заемщик не может или просто не хочет больше платить по кредиту, совет: не бояться и не скрываться, а сообщить о ситуации специалистам банка, которые всегда готовы пойти навстречу и помочь.