Коммерческая недвижимость на современном этапе

27 мая в отеле "Балчуг Кемпински Москва" прошла конференция «Коммерческая недвижимость на современном этапе». В мероприятии приняли участие около 100 делегатов. Докладчики, выступавшие на конференции, являются активными практиками рынка недвижимости.

На этот раз с докладами на конференции выступали самые видные игроки сферы коммерческой недвижимости и представители международных юридических и консалтинговых компаний: Jones Lang LaSalle, Stiles&Riabokobylko, Ernst&Young, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Blackwood, Миэль- недвижимость, Мосмарт, МТЛ и многие другие компании.

Среди множества выступлений, можно отметить лишь некоторые, которые отразили наиболее ярко ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Москвы и регионов.

Владимир Пинаев- Директор Россия и СНГ, Jones Lang LaSalle Moscow:

На сегодняшний день на рынке офисной недвижимости Москвы виден острый дефицит площадей. Объем офисного рынка Москвы, если сравнивать с Парижем- это лишь 7% от столицы Франции. К 2010 году объем ВВП вырастет на 31%, рост занятости населения в Москве на 23 % и как следствие этому понадобится около 6 млн. кв.м офисных помещений класса «А» и «В». За шесть лет объем помещений класса «А» и «В» может увеличится на 134%. Сейчас в Москве около 85% площадей находится в пределах Третьего кольца. К 2010 году новая инфраструктура позволит децентрализованное развитие. К 2008 году за счет вывода ряда крупных проектов, предложения могут превысить спрос. Увеличение спроса определяется российскими компаниями. Что касается арендных ставок, то пока ставки останутся на высоком уровне, максимальная арендная ставка около 650-700$ за м2 в год, к 2010 году за счет предложений должна произойти стабилизация ставок.

Что касается торговой недвижимости, то средний годовой доход населения составляет около 9 тысяч $, к 2008 году эта цифра должна вырасти на 40%. Рынок Москвы обладает огромной покупательской способностью, 80% трат москвичей уходит именно в торговлю, в то время как на образование остается 1 %. На сегодняшний день в Москве на тысячу человек приходится около 111 кв.м площади. К 2010 эта цифра должна достигнуть 300 кв.м. При этом рынок не будет перенасыщен. Максимальные арендные ставки в этом году в отдельно стоящих магазинах могут достигнуть суммы в 4500 $ за кв.м в год.

Рынок складской недвижимости является на сегодняшний день наиболее динамично развивающимся сектором коммерческой недвижимости. Однако ощущается острый дефицит качественных площадей. Из 2,5 млн кв.м, только около 800 тысяч площадей подходят под западный стандарт. В этом смысле мы значительно отстаем от рынков Восточной Европы. Хотя по стоимости аренды, Москва стоит на втором месте после Лондона.

Наталья Орешина- директор отдела торговой недвижимости (Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko):

Еще недавно для девелоперов были интересны города -миллионики, но на сегодняшний день они обращаются и к городам с населением в 400-500 тысяч человек. Если рассматривать города по лояльности и открытости к формированию рынка коммерческой недвижимости, то наверное Казань-это один из самых открытых городов для инвестиций. Город настроен очень позитивно к развитию торговой недвижимости. В то время, как Администрация Екатеринбурга поддерживает исключительно местные девелоперские компании.

Самые крупные региональные проекты:

• Санкт -Петербург – Торгово-развлекательный комплекс «Гулливер»(62 тыс.м2), Сенная (32 тыс.м2)
• Казань – Торгово-развлекательный комплекс XL (30 тысм2)
• Пермь –Комплекс Семья( 30 тыс м2), Виват(14тыс м2)
• Ростов на Дону –Вертол-Сити(18500 кв.м)

Сетевые операторы торговых центров:

• Мега ( оборот розничной торговли в 2004 году около 357 млн$. Планируемые комплексы построятся в Казани, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Петербурге) Парк-хаус ( планируемые в Екатеринбурге, Казани, Тольятти), Рамстор ( в среднем инвестиции в проект сотавляют 25 млн$), Регион Девелопмент ( планируемые Петербург, Нижний Новгород, Волгоград, Воронеж).

К быстроразвивающимся городам можно отнести Самару, Ростов на Дону, Челябинск. Основные тенденции развития торговой недвижимости таковы: торговые операторы проявляют интерес не только к городам –миллионикам е переход от рыночных торговых центров к профессиональным проектам развитие торговых сетей, освоение спальных районов и окраин.

Трудности, с которыми сталкиваются девелоперы в регионах: риск ошибочных инвестиций, отсутствие аналитики, непрозрачная отчетность рынка.

Ольга Архангельская – глава отдела консультационных услуг по недвижимости Ernst&Young: Инвесторов можно разделить на тех, кто приобретает недвижимость, приносящую доход и на конечных пользователей- это те, кто использует недвижимость для размещения своего бизнеса.

Стратегии инвестора:

1. вложить деньги в покупку доходного объекта, затем продать по возможности
2. вложить деньги в покупку доходного объекта, развить объект для повышения доходности, затем продать по максимальной рыночной стоимости.
3. вложить деньги в покупку доходного объекта, развивать объект для повышения доходности, получать прибыль, эксплуатировать объект.

Основные задачи анализа инвестиций в недвижимость- это наилучшее использование объекта, местоположение, доходная функция, и ее размещение.

Этапы оценки инвестиционной привлекательности:

1. определение целей проекта
2. определение планов работы и составов членов группы по реализации проекта
3. установка и поддерживание связей со своими участниками
4. установка сроков для завершения технико-экономического обоснования
5. поиск аналогичных проектов и использование в работе опыта реализации подобных проектов

Вывод напрашивается следующий - рост доходности на рынке недвижимости достиг своего пика. Помимо аспектов, которые имеют высокое влияние на прибыльность, таких как правильные инвестиции, управление и эксплуатация, появился ряд новых возможностей для увеличения доходности.

Часть девелоперов уходит в регионы. Однако они прекрасно понимают, что за высокую доходность проектов в регионах компании расплачиваются такими же высокими рисками. Другие игроки привлекают в свой бизнес крупных западных инвесторов, что наиболее трудоемко по причине непрозрачности российского рынка. Также свою часть прибыли забирают и непрофильные компании - банки и промышленные холдинги, - которые стали активно выступать на рынке земли и недвижимости.