Какими должны быть ипотечные программы?

Говоря о развитии ипотеки в России, некоторые эксперты забывают, что стартовала она буквально с нуля. Это один из главных выводов прошедшей в рамках VIII Национального конгресса риэлторов секции, посвященной ипотечному кредитованию. Данные, которые привел в своем докладе Игорь ЖИГУНОВ, глава представительства "Городского ипотечного банка" в Санкт-Петербурге, безусловно, говорят о количественном увеличении ипотечных кредитов, но не подтверждают тезис о том, что ипотека на самом деле охватывает все больше и больше российских регионов.

Один против девяноста

Если в 2003 году ипотечное кредитование составляло 0,2% ВВП, то в прошлом году его объемы действительно выросли в три раза, но все равно не преодолели психологический рубеж 1% валового национального продукта, в то время как в развивающихся странах бывшей социалистической Европы темпы роста в аналогичный период составили от 10% до 15% ВВП. Про развитые западные страны, где средние цифры по ипотеке равны 60-70% ВВП или про США, где больше 90% населения покупает себе жилье в кредит, даже не хочется упоминать, - на их фоне российская статистика выглядит совсем уж безрадостной.

Относительно хорошую статистику классической российской ипотеке в большей степени делает Москва. Правда, только в денежном исчислении, то есть по сумме выданных банковских кредитов. На ее долю приходится, как заявила Юлия Вербицкая, руководитель Управления ипотеки компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", 50% их объема. В то же время, как отметил Валерий Казейкин, первый вице-президент МАИФ, по количеству совершенных ипотечных сделок столица не входит даже в десятку лидеров. Объяснить этот феномен достаточно просто - стоит только сравнить стоимость недвижимости в нашем городе и где-нибудь в Тамбове. Если в Москве самая "убитая" однокомнатная квартира где-нибудь в районе Капотни обойдется покупателю (с учетом скидок и торга) приблизительно в 60 тысяч долларов, то в главном городе Тамбовской губернии качественную однушку можно приобрести за 15 тысяч.

Что будет с кооперативами?

Тема ипотечного кредитования вошла в программу Конгресса риэлторов сравнительно недавно, но стало уже весьма популярной темой для обсуждения. Выступавшие с докладами представители регионов говорили, что не нужно противопоставлять банковскую ипотеку ее альтернативным формам, к примеру, приобретению жилья в рассрочку при помощи различных накопительных схем.

Правда, существовавшие во множестве до 1 апреля с.г. жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы почти поголовно перерегистрировались в кредитные потребительские или кредитные ипотечные кооперативы граждан. Виной тому - принятый в составе знаменитого "жилищного пакета" и вступивший в силу как раз во всемирно известный день смеха закон о ЖНК.

Павел Штефан, руководитель секции и президент санкт-петербургского "Юринформ-центра", однако, предостерег от увлечения подобной формой саморегулируемой организации. В отличие от классических потребительских кредитных кооперативов, которые действуют по специально принятому для них закону от 2001 года, ипотечные кредитные кооперативы регулируются только Гражданским кодексом и обладают повышенным риском невозврата кредитных средств. Пайщики ЖСК или ЖНК, въезжающие в купленную "своим" кооперативом квартиру после внесения ими 50% от стоимости, остаются всего лишь нанимателями этого жилья до полной выплаты долга, то есть пая. Сама квартира остается все это время на балансе кооператива. Это и служит гарантом возврата займа, который пайщик от него получает.

В случае с классической ипотекой квартира передается в собственность гражданину после выплаты первоначального взноса - но до этого этот гражданин должен пройти процедуру суровой проверки своей платежеспособности, называемую андеррайтингом. Банки, выдающие ипотечные кредиты, такие процедуры проводят в обязательном порядке, ипотечные кооперативы - нет. "Ипотечный потребительский кооператив - это тупиковая форма, - утверждает П. Штефан. - Более того, некоторые подобные организации уже стали проверяться ОБЭП".

Интересно отметить, что жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) стали во многих регионах легальной формой обхода закона о долевом строительстве. Застройщики организуют жилищно-строительные кооперативы одного дома, пайщики которых участвуют в финансировании новостроек через управляющие компании.

Разнообразия хочется...

Работа секции показала, что участники региональных рынков не понимают, зачем надо было принимать законы, по сути дела ликвидирующие альтернативные банковской ипотеке возможности приобретения квартиры при помощи разнообразных накопительных схем. Ведь эти схемы могут стать хорошим "подспорьем" классическому ипотечному кредитованию. К примеру, в Перми с 2003 года работает городская жилищная программа "Дом для Вашей семьи". Основой программы являются три накопительных кооператива. Пайщики въезжают в квартиры, накопив 50% от их стоимости и взяв взаймы у кооператива оставшиеся 50% на срок до трех лет. Но, как показывает практика, выплата долга происходит в подавляющем числе случаев раньше - в среднем через год. Деньги пермяки берут в банке - в городе работает Западно-Уральское отделение Сберегательного банка, которое выдает ипотечные кредиты. Средний срок кредитования - 10 лет. Конечно, в этом случае жилье обходится пермякам дороже, но зато они становятся его собственниками.

В России нельзя насильственными методами внедрять только одну банковскую ипотеку - убеждены участники ипотечной секции конгресса. В нашей стране нет пока ни нормальных кредитных историй, ни четко обозначенных для банков предметов залога, ни высоких и документально подтвержденных доходов. Как в городе для нормального движения транспорта нельзя построить только однополосную дорогу, так и ипотека, по крайней мере, на начальном этапе своего развития в стране с переходной экономикой, должна себя попробовать в разных формах.

Конечно, делаться это должно под контролем государства и еще, желательно, при его финансовой поддержке. Ведь, как отметил В. Казейкин, та самая половина россиян, которая, по данным исследований Фонда "Институт экономики города", хотела бы приобрести себе жилье при помощи банковской ипотеки, - это лишь выборка из 16% населения нашей страны, у которых есть шанс пройти банковский андеррайтинг и реально получить ипотечный кредит. То есть, по сути дела, проводимая сегодня ипотечная политика поддерживает совсем небольшое число наших граждан.