Плюсы и минусы рублевых и долларовых кредитов

Риэлторы и застройщики, которые весьма благосклонно относятся к продажам недвижимости в кредит, отмечают, что звонков от граждан, спрашивающих, как осуществить подобную сделку, в последнее время увеличилось в несколько раз. Правда, справедливости ради, надо признать, что количество позвонивших, тех, кого пригласили для более обстоятельного разговора, и, наконец, тех, кто реально получил ипотечный кредит, отличается в разы. Несмотря на то, что ипотека активно пропагандируется, подавляющее число наших граждан не может ни правильно сформулировать свои требования к банку, ни реально оценить собственные возможности.

Валюта для кредита

Ипотечные кредиты сегодня в столице выдают примерно 140 банков (по данным Ассоциации российских банков). Как правило, большинство из них предлагают заемщику выбор - взять деньги на квартиру в долларах или в рублях. Но есть банки, которые ориентированы на выдачу только рублевых или исключительно долларовых кредитов. Как обычному заемщику, который берет долгосрочный кредит, разобраться, что для него лучше: поддержать отечественную валюту или отдать предпочтение западной? Сами банкиры советуют подходить к выбору валюты кредита индивидуально. Если вы получаете зарплату в твердых у.е., то, разумеется, вам не стоит тратить время на обменники и терять на разнице курсов - берите ипотечный кредит в той валюте, в которой с вами ежемесячно рассчитывается ваш работодатель. Если же для вас российский рубль ближе и понятнее, то смело заполняйте заявку на рублевый кредит. Кроме того, часто клиентов отпугивают гораздо более высокие ставки по рублевым кредитам, чем по долларовым (в среднем 15 % против 11%).

Пока в Москве и Питере подавляющее большинство заемщиков берут в долг у банка иностранную валюту. Во-первых, цены на квартиры в обеих столицах выставляются традиционно в долларах. Во-вторых, доллар на протяжении последних двух лет падал, так что на одинаковую сумму в рублях сегодня можно купить больше валюты, чем вчера. По словам начальника кредитного управления "Дельтабанка" Николая Корчагина, рублевые кредиты лишены валютного риска, но имеют более высокие годовые процентные ставки. Валютные - несут в себе валютный риск, но они более дешевые. В общем, подытоживает банкир, здесь все зависит от политики заемщика в области управления своими активами.

Обычный заемщик, далекий от экономических выкладок, просто сравнивает процентные ставки. Как говорит начальник службы розничного ипотечного кредитования КБ "Московское ипотечное агентство" Сергей Гордейко, заемщик при выборе банка в первую очередь узнает размер возможного кредита. Выбор происходит в пользу кредитов с меньшей процентной ставкой. По подсчетам КБ "МИА", в связи с переходом на преимущественную выдачу рублевых кредитов, число кредитных заявок уменьшилось, - таков результат развития рынка ипотечного кредитования. К примеру, на Московском рынке ипотечного кредитования ставки по кредитам в долларах стартуют от 10,5% годовых для заемщиков с формально подтвержденными доходами. Если вы корпоративный клиент, то вы можете получить деньги от банка под еще меньший процент. Если ваши доходы подтверждаются неофициально, то дешевле, чем на 12% годовых, вы рассчитывать не сможете. А теперь сравним: ставки по кредитам в рублях составляют в то же время минимум 14% годовых. Наиболее распространена ставка в 15% годовых. При кредитовании новостроек к ним приплюсуется еще 2 процента. Психологическое преимущество валютного кредита в 4% годовых - очевидно. Среднестатистический заемщик, как правило, живет сегодняшним днем и не думает, что через пять лет ситуация может в корне изменится, и его долларовый кредит окажется куда дороже рублевого.

Больше - не значит лучше

В Москве сейчас предлагается более сотни ипотечных программ. При всем кажущемся многообразии и отличительных нюансах они все, в принципе, схожи. Как правило, сегодня редкий банк предложит вам ипотечный кредит больше 250 тысяч долларов США - кредитование дорогого жилья в столице или коттеджа (как вариант таун-хауса) в Подмосковье пока совершенно неразвито. Хотя в московском регионе, по прикидкам экспертов, проживает как минимум несколько десятков тысяч долларовых миллионеров. Один кредит на миллион условных единиц способен мгновенно сделать любому банку положительную статистику по ипотеке. Но, как правило, кредиторы осторожничают с выдачей заемщику "больших денег". Причины этого для банкиров очевидны.

По словам президента Национальной ипотечной компании Елены Клепиковой, для банка, выдающего ипотечный кредит на покупку элитного жилья, риски многократно возрастают. Чтобы их уменьшить, кредитор, скорее всего, предложит заемщику, желающему в кредит приобрести дорогое жилье, внести больший, чем стандартный, первоначальный взнос. Ведь если случится, что такой заемщик откажется платить по кредиту - его жилье банку будет очень нелегко реализовать. Одно дело - продать в случае дефолта заемщика стандартную квартиру за 100 тысяч долларов и совсем другое - попытаться "избавиться" от квартиры стоимостью в миллион. Их ликвидность просто несопоставима. Как заметила вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов Ирина Радченко, "миллионные" квартиры, как правило, "затачиваются" человеком под свою ярко выраженную индивидуальность - это означает, что там, может быть, к примеру, сделан весьма оригинальный дизайн и т.д., который в момент продажи такой квартиры на торгах отпугнет потенциальных покупателей. Даже если банк, реализуя предмет залога, предложит значительную скидку, скажем, в 30 %, то все равно ему нелегко будет найти покупателя, который согласится выложить сразу 700 тысяч. Если дефолт заемщика, который занял 50 тысяч, для кредитора пройдет практически незамеченным, хотя и будет неприятным, то невозвращаемый кредит на полмиллиона долларов весьма негативно отразится на балансе банка. К тому же обычно люди, которые ворочают такими суммами, могут применить определенные методы убеждения к банку для того, чтобы он отнесся к их неплатежам более мягко. Так что, пока банкиры очень внимательно рассматривают каждую заявку на сверхнормативный кредит, но, как правило, отказывают в его выдаче.