"Непрозрачный" рынок загородки стал более интересен московским инвесторам

Территория Московской области - более четырех с половиной миллионов гектаров. Из них 38% занимают земли сельскохозяйственного назначения. Ежегодно за их счет увеличиваются рыночные площади, правда, не слишком.

Как заявил на секции "Загородная недвижимость" аналитик "R-WAY" Александр Крапин, прирост вовлеченных в рыночный оборот земельных участков составляет примерно 2 тысячи га, большую часть из них дают действительно сельхозземли.

4% - совсем немало

Общий объем рынка загородной недвижимости, по данным "R-WAY", составляет 138 тысяч гектаров - это земли, находящиеся под индивидуальной жилой застройкой, подсобными хозяйствами и дачными домиками. Суммарная доля земельных участков под коттеджами всего 4,7 тысячи гектаров - это менее 4% от общего объема рынка. Но если ежегодный долларовый оборот всего рынка равен приблизительно 6 миллиардам, то на долю коттеджей приходится более половины - 3,125 миллиарда долларов.

А если считать по объектам, то их в Подмосковье 2 миллиона 150 тысяч. Из них 10-15 тысяч, говорит Александр Крапин, позиционируются в рекламных объявлениях как дома в закрытых загородных поселках. Емкость рынка ежегодно увеличивается. Правда, в 2004-2005 годах не так, как в 2003 году, когда было построено на 33% больше объектов, чем в 2002.

В 2004 году, по данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в приобретение земельных участков в Подмосковье проинвестировано 1,2 миллиарда долларов. "В рынок загородной недвижимости интереснее вкладывать средства, чем, к примеру, в фондовый рынок, - говорит Савелий Орбант, директор Управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ. - Ты получаешь реальные права на материальный объект, а не какие-то бумаги (то есть акции). К тому же загородный рынок инертен. Основные тенденции на нем меняются со скоростью раз в полгода, а то и реже".

Балансируя между спросом и предложением...

Спрос на загородные дома сегодня еще достаточно велик. По экспертным оценкам, в московском регионе проживает примерно 50 тысяч долларовых миллионеров - они и формируют покупательский спрос на дорогую подмосковную недвижимость (в сегменте от 250 тысяч долларов до 1 миллиона долларов за объект). Поэтому заниматься загородкой выгодно - доходность обычных проектов не менее 40%, лучшие могут принести инвесторам все 90% и даже более.

Но, как отмечают все аналитики, именно лучшие поселки, с ярко выраженной качественной индивидуальностью, в ближайшее время будут наиболее востребованы. Поселки без концепции продаваться не будут. На два-три года вперед основной тенденцией загородного рынка, как отмечает Александр Крапин, станет баланс спроса и предложения.

Взаимная экономия

Так как на рынке сейчас явно ощущается дефицит объектов в сегменте до 250 тысяч долларов, логично предположить, что девелоперы будут развивать именно такие проекты - таким образом, доля поселков эконом- и бизнес-классов возрастет. Это подтверждает и Валерий Лукинов, гендиректор компании "Альтер-Вест", которая является девелопером нескольких загородных проектов. По его словам, максимальная скорость продаж у коттеджей стоимостью до 250 тысяч условных единиц. Площадь таких домов обычно 200-300 квадратных метров. Если покупатели экономят на размерах домов и земельных участков, то инвесторы и девелоперы экономят на оснащенности своих проектов - в последнее время явно прослеживается тенденция строить поселки вблизи уже существующих коммуникаций и инфраструктуры.

Это к тому же минимизирует их риски - а рисков у подмосковных девелоперов хоть отбавляй. По словам Савелия Орбанта, все-таки рынок загородной недвижимости - рынок не эластичный, поэтому на нем всегда присутствует значимый финансовый риск. К тому же у инвесторов высокий порог входа - в отличие от рынка городской недвижимости. К примеру, стоимость земельного участка может отнять у инвестора до 15% стоимости всего проекта.

Сами себе аналитики

В области сейчас пока никакой точной статистики коттеджных поселков нет. На вопрос о том, на основе каких данных аналитики делают свои прогнозы, Александр Крапин ответил, что значительную часть информации они черпают из бесед с предпочитающими оставаться анонимными участниками рынка загородной недвижимости. Сами участники анализируют собственные проекты и опрашивают их потребителей. На основе этого делаются выводы, что привлекает клиентов, чего они ждут и т.д.

К примеру, по данным Валерия Лукинова, наиболее востребованными стилями загородных домов на сегодняшний день являются классика (или стилизация под классику), американо-канадский и северно-европейский. На ближайшее время эти предпочтения, скорее всего, сохранятся. Правда, Валерий Лукинов предполагает, что на первые позиции могут выйти шале - этот вывод он сделал на основании того, что в последние два года они поднялись сразу на несколько ступеней вверх в покупательском рейтинге.

Сложно, но как выгодно!

Также будет укрепляться тенденция экономии на инфраструктуре и строительстве поселков в обжитых местах. Конечно, наличие административных зданий, ресторанов, мини-маркетов, фитнес-клубов, собственные коммуникации, а также широкие тротуары и просторные общественные места общего пользования повышают стоимость поселка, а значит, - и его классность. Но одновременно увеличиваются затраты инвестора, причем не только на стадии строительства, но и на стадии эксплуатации.

Через пять-восемь лет после того как поселок построен, затраты на его поддержание в форме увеличиваются в разы. Изнашивается и выходит из строя оборудование, засоряются фильтры очистных сооружений, трескается асфальт и т.д. Если компания-инвестор продолжает работать на загородном рынке и затевает другие проекты, то она вынуждена вкладывать свои средства для того, чтобы в ее "старых" поселках все было в рабочем состоянии. Хотя бы для того, чтобы демонстрировать потенциальным покупателям, что у нее все в ажуре. Одновременно растут и эксплуатационные расходы самих жильцов. К примеру, в поселках, которые развивает "Альтер-Вест", их ежемесячные затраты на эксплуатацию коттеджей возросли со 120 долларов до 180.

Средний срок реализации загородного проекта в среднем составляет 32 месяца. Хотя должен быть 20-25 месяцев. Но рынок загородки пока далек от настоящей прозрачности и открытости. Инвесторам и застройщикам не на словах, а на деле известно, как непросто заниматься загородными проектами. Но все-таки пока выгодно.

* * *

К тому же в загородку могут прийти и дополнительные средства - благодаря вступлению в силу Закона "Об участии граждан в долевом строительстве:". Его безусловное выполнение застройщиками, считает Александр Крапин, в скором времени может привести к появлению новой тенденции на рынке недвижимости московского региона. Инвесторы, которые сегодня традиционно вкладываются в городскую недвижимость, могут пересмотреть свои приоритеты и часть своих средств направить на освоение рынка загородной недвижимости - в частности, на коттеджное строительство. Благо, про индивидуальные дома в законе ничего не сказано. Прогноз аналитика подтвердил и практик - по мнению Валерия Лукинова, заметный отток инвесторов из Москвы в Подмосковье случится, скорее всего, уже к осени этого года.