Рынок недвижимости по-прежнему остается сферой, привлекающей внимание криминалитета

Рынок недвижимости по-прежнему остается сферой, привлекающей внимание криминалитета. Причины известны: значительный оборот наличных средств (в том числе неучтенных), беспечность, юридическая неграмотность, излишняя бережливость граждан (многие до сих пор ввязываются в сомнительные сделки, привлеченные “ценами ниже рыночных” или пытаясь сэкономить на комиссионных). В последнее время к этому добавилась правовая неразбериха, связанная с принятием пакета новых жилищных законов.

Наиболее криминогенные сегменты квартирного рынка — покупка жилья с участием черных маклеров, заключение договоров долевого участия с мелкими подрядчиками и поставщиками, разного рода кооперативные схемы. Как правило, квартирные дела идут по различным модификациям статьи 159 УК РФ — “мошенничество” (обычно “в составе группы” и “в особо крупных размерах”). Нередко к этому добавляется подделка документов, а если в деле завязаны чиновники и нотариусы — злоупотребление служебным положением.

По оценкам Ассоциации риэлторов СПб (АРСПб), около 5% всех сделок на рынке недвижимости Петербурга совершается с попытками мошенничества. Статистика свидетельствует о том, что число таких дел в последние два года возросло. Впрочем, возможно, что дело не в активизации мошенников — просто оперативники УБЭП, следователи Главного следственного управления (ГСУ) да и судьи набрались опыта и стали лучше разбираться в специфических механизмах квартирных комбинаций. Попросту — больше ловят и чаще сажают.

Единственный, но важный минус — на возмещение материального ущерба гражданам-потерпевшим пока рассчитывать не приходится. Искать, куда утекли неправедно нажитые средства, российские правоохранители еще не научились.

В корпоративных конфликтах другие интересы и другие суммы. Прямая уголовщина в делах такого рода встречается нечасто, обычно споры решаются через арбитраж. Хотя бывает всякое.

20 лет на троих

Куйбышевский народный суд вынес приговор по делу руководителей компании “СтройПроект”. Мошенники получили 20 лет на троих.

“СтройПроект” появился на рынке в 2002 г. Схема была стандартной. Компания предлагала застройщикам стройматериалы — причем недорого. Взамен получала право продавать квартиры. Но, как выяснило следствие, коммерческий директор “СтройПроекта” Олег Кулаков в основном сначала искал покупателя, а уже потом договаривался с застройщиком. Цены за предлагаемые квартиры он выставлял на $50-100 за 1 кв. м ниже рыночных. Поэтому желающие находились.

В схему “СтройПроекта” были включены серьезные фирмы — “РАНТ”, СУ-267 и др. Ни по одному контракту свои обязательства “СтройПроект” не выполнил. Застройщики договоры с неаккуратным партнером расторгли и право на будущие квартиры аннулировали. Однако “СтройПроект” успел собрать с дольщиков более 5 млн руб.

Восемь граждан (из них шестеро, что характерно, иногородние) перешли из категории дольщиков в разряд потерпевших. Деятельностью “СтройПроекта” занялись оперативники 1-го отдела оперативно-розыскной части № 7 УБЭП ГУВД (отдел занимается преступлениями в сфере недвижимости). В результате на скамье подсудимых оказались коммерческий директор Кулаков, генеральный директор Александр Лунев (именно он подписывал документы с дольщиками, а до этого работал у Кулакова экспедитором) и владелец компании Евгений Абрамович.

По решению суда Кулаков получил восемь лет, Абрамович — семь и Лунев — пять. Приговор, вероятно, будет обжалован. Юристы считают, что шансов на его смягчение мало.

Стахановский подход

Возбуждено уголовное дело в отношении руководителя риэлторской компании “Глобус” Инны Кирилловой и менеджера фирмы Натальи Зубец. Предприимчивые дамы продали доверчивым гражданам несколько комнат в общежитии на ул. Стахановцев.

По материалам проверки, которую проводили сотрудники УБЭП МВД, выяснилось следующее. С октября 2003 г. по ноябрь 2004 г. несколько потерпевших (пока в числе пострадавших — 10 человек) “купились” на предложение приобрести комнаты в общежитии, чтобы впоследствии оформить на них право собственности. Кириллова и Зубец выступали от имени компании “Глобус” и кооператива “Невский кредит”, размещавшихся в одном доме, на Гороховой, 1. (Кстати, фирма “Глобус” ни в одном риэлторском реестре не значилась и даже в налоговую инспекцию ни одного отчета не сдала.) Они обещали покупателям, что здание на ул. Стахановцев будет переведено в жилой фонд, в нем можно будет зарегистрироваться, а жилье — оформить в собственность. Суммы сделок различались существенно — от скромных 111 000 руб. до $70 000 (за блок из нескольких комнат). Закончилось все это плохо. Зарегистрироваться по новому адресу удалось только двоим из числа клиентов. Да и у них, как считают оперативники, бумаги оформлены незаконно и регистрация будет отменена. Общая сумма ущерба — около 3,8 млн руб.

Из городской Дирекции по содержанию общежитий (ДСО) на официальный запрос ответили: общежитие на ул. Стахановцев в жилой фонд не переводилось. Значит, комнаты приватизации не подлежат. (А уж после 1 марта, с момента вступления в силу Жилищного кодекса, это и вовсе невозможно.) В рамках этого дела недавно был задержан один из ответственных чиновников ДСО.

Заместитель начальника 1-го отдела ОРЧ № 7 УБЭП ГУВД полковник Николай Скриган подчеркивает: операции с ведомственным жильем, с площадью в общежитиях и раньше-то всегда были зоной повышенного риска. Теперь, когда законодательство изменилось, а правоприменительная практика еще не устоялась, эти риски дополнительно возросли. Граждане, соблазнившиеся низкими ценами на сомнительные права, скорее всего окажутся и без жилья, и без денег.

Президент Ассоциации риэлторов СПб Павел Штепан отмечает, что крупные фирмы, входящие в профессиональные объединения, крайне редко фигурируют в историях, связанных с мошенничеством. Потерпевшими, как правило, оказываются граждане, обращавшиеся к сомнительным посредникам или в компании-однодневки. Отмена государственного лицензирования не пошла рынку на пользу, считает Штепан. Однако сейчас набирает силу система профессиональной сертификации. Кроме того, члены АРСПб в обязательном порядке страхуют профессиональную ответственность.

Группа Осика и другие

В этом году следователями 4-го отдела СЧ ГСУ ГУВД было закончено расследование и направлены в суд три уголовных дела в отношении членов преступных групп, специализирующихся на завладении квартирами умерших владельцев, пожилых граждан и лиц, злоупотребляющих алкоголем. Предъявлены обвинения в совершении мошенничества, связанного с завладением 27 квартирами, 18 членам преступных групп (восемь человек были арестованы). В числе обвиняемых — начальник одного из районных учреждений Горжилобмена.

В суд Пушкинского района Петербурга передано уголовное дело в отношении шести участников преступной группы, обвиняемых в мошеннических операциях с жильем. Материалы по этому делу составили 17 томов по 250 страниц в каждом. Трое из группы — Дмитрий Осика, Андрей Иванов и Алексей Голыничев — находились (до 31.05.2005) под стражей (после возбуждения дела они пытались оказать давление на свидетелей). Остальные дали подписку о невыезде. Их обвиняют в мошенничестве, совершенном в составе группы, в особо крупных размерах. В деле девять эпизодов. Компания действовала на территории южных районов: Пушкин, Павловск, Колпино, Московский район… Специализировалась на одиноких пенсионерах, алкоголиках и прочих персонажах из “группы риска”. Выявляли подходящие объекты, затем владельцев спаивали или обманом заставляли подписывать документы. Одну пожилую гражданку против ее воли сдали в психоневрологический диспансер. Освобожденных от бремени собственности граждан вывозили в Новгородскую область и селили в халупы. Трое продавцов вскоре умерли, диагноз — “острое отравление”, один без вести пропал.

Деятельность группы была бы невозможна без помощи специально “прирученного” нотариуса. Нотариусу, работавшему на “группу Осика”, предъявлено обвинение по статье 202 (“злоупотребление полномочиями”).

Дело из суда вернули на доследование, сославшись на формальные основания. Сроки расследования закончены, и следствие было вынуждено освободить из-под стражи Осика и его товарищей. Оперативники УБЭП полагают, что скорее всего предпринимается попытка развалить дело, после того как обвиняемые окажутся на свободе, отдельные свидетели просто исчезнут, кто-то из группы скроется.

Притяжение халявы

Закончено следствие по нескольким уголовным делам, возникшим вокруг кооперативного строительства дома на Афонской улице.

Дом на Афонской строился в рамках городской бюджетной программы и за бюджетные деньги. Пайщики ЖСК (льготники и очередники) оплачивали небольшую часть стоимости квартир и рассчитывались напрямую с заказчиком — городом в лице Комитета по строительству. Строительство было начато еще в начале 1990-х гг., затем приостановлено из-за отсутствия финансирования. Сейчас работы завершены.

Комплектовался кооператив только через Комитет по жилищной политике — и никак иначе. Однако граждане (многолетние очередники, льготники, ветераны), прослышав о такой редкой возможности, собирали многочисленные справки, обращались к депутатам…

Например, следователи ГСУ закончили изучать деятельность бывшего помощника депутата Владимира Михайлова и председателя “ЖСК-1395” Геннадия Явнова. Михайлова подозревают в том, что он обманом присвоил деньги, пообещав гражданину Ш. квартиру в кооперативе на Афонской. Случилось это еще в 2001 г., когда Игорь Артемьев был депутатом Госдумы, Владимир Михайлов — его помощником, а Ш. — избирателем. В качестве избирателя Ш. и обратился к своему депутату: стесненные жилищные условия, дети, прошу помочь… Тот переадресовал просьбу Михайлову. Последний, в свою очередь, на именном бланке депутата Госдумы от имени Игоря Артемьева сообщил “электорату”: “…Решением вашего квартирного вопроса займется мой помощник Михайлов В. Ф.”. Получив такие “рекомендации”, гражданин Ш. с легкостью расстался со 109 890 руб., передав их в руки Михайлову В. Ф. (примерно $3700), взамен получил приходный ордер и обещание предоставить — со временем — двухкомнатную квартиру. Квартиры Ш. так и не дождался.

Явнов, по мнению следствия, также присваивал себе часть денег, полученных от доверчивых граждан. Всего, по данным следствия, около 20 граждан оказались в числе потерпевших. Ущерб причинен в размере около $200 000 США.

Сюжет с кооперативом на Афонской характерен. Как только возникает бюджетное субсидирование, тут же формируется очередь из желающих попользоваться льготами. А спрос рождает предложение. В данном случае — криминальное.

Ищут инвесторы, ищет милиция

Объявлен в федеральный розыск экс-президент Ассоциации кооперативов “Вега-Комплекс” Юрий Мисостов. Следователи ГСУ считают, что он причастен к исчезновению крупной суммы — около $1,5 млн — со счетов кооператива “Парус”.

Мисостов возглавлял ЖСК “Парус” и собирался построить жилой дом на Евгеньевской улице. Участок площадью около 0,8 га на Евгеньевской улице, 2, в ходе приватизации транспортного предприятия стал собственностью фирмы “Квартал Е”. Ее учредили четыре физических лица, в том числе и Юрий Мисостов. Эти люди внесли в качестве пая в кооператив свои акции и стали полноправными членами ЖСК. Мисостову принадлежало 28 акций из 50. Архитектурное бюро подготовило концепцию развития квартала. Распоряжением председателя КГА предоставление участка было согласовано — но “без права на строительство и реконструкцию” (разрешающих строительство документов нет до сих пор). Параллельно “Парус” стал собирать средства на строительство. 76 пайщиков вложили в предполагаемую стройку 54 млн руб. “Парус”, как и многие другие кооперативы, входил в состав Ассоциации ЖСК “Вега-Комплекс”.

Денег на счетах кооператива нет. Весной прошлого года после общения с оперативниками УБЭП Мисостов уехал в Европу и возвращаться не торопится.

Попытка кооператоров продать участок стороннему инвестору — компании “Кантон” — была остановлена решением Смольнинского народного суда.

Тем временем следователи ГСУ передают в суд дело по обвинению двух других функционеров Ассоциации “Вега-Комплекс”. Наталья Касперович и Андрей Никандров обвиняются по статье 160 часть 3 (“растрата или присвоение чужих средств в особо крупных размерах”) (ЖСК “Орбита”, долги на сумму около $2 млн).

Дело Натальи Ангеловой (ЖСК “Спектр”, фиктивная задолженность — 13 млн руб.) приостановлено — пока не разыщут Юрия Мисостова.

Практически все объекты, в строительстве которых участвовали кооперативы, входящие в ассоциацию, оказались проблемными. Долги, долгострой, двойные продажи, судебные процессы… Так было во Всеволожске (ЖСК “Вега”), на Бумажной улице, 20 (ЖСК “Гранит”), на Обводном канале, 59 (ЖСК “Возрождение”), на пр-те Пятилеток (ЖСК “Вега-96”), на ул. Черняховского (ЖСК “Орбита”).

В 1996 г. журнал “Гуманитарные науки” даже опубликовал статью Мисостова “Об опыте предпринимательства в сфере жилищно-строительной кооперации и влиянии этой деятельности на экономику района”. Несколько лет спустя петербургские журналисты — в связи с обострением криминальной ситуации в этой сфере — предложили внести в УК статью — “долевое строительство, совершенное группой лиц по предварительному сговору и в особо крупном размере”.

Еще одна сфера, вызывающая тревогу, — доступ к информации. “По новому законодательству мы можем требовать документы у органов регистрации и у нотариусов только в том случае, если возбуждено уголовное дело, — говорит Николай Скриган. — А если ведется проверка и мы знаем, что сделка совершалась по поддельной доверенности, мы даже не можем у нотариуса и регистрирующего органа получить по запросу ксерокопию доверенности и необходимые договоры”. Скриган уверен в том, что для эффективной защиты граждан надо совершенствовать законодательство и работу правоохранительных и судебных органов.

Набережная в густом тумане

Набирает обороты скандал вокруг одного из крупнейших инвестиционных проектов под названием “Набережная Европы”.

Проект предполагает возведение на территории 4,4 га, занятой сейчас корпусами Института прикладной химии (оборонка), примерно 100 000 кв. м высококлассной недвижимости. В том числе — очень дорогого жилья. Объем инвестиций — около $120 млн.

Специально под этот проект была учреждена компания “Петербург Сити”. 24 марта 2003 г. Владимир Путин подписал поручение № 500 “О строительстве… многофункционального комплекса “Набережная Европы”; 20 ноября 2003 г. было подписано соответствующее распоряжение Минимущества РФ (№ 6560-р); 17 декабря 2003 г. ФГУП”РНЦ “Прикладная химия”, Управление ФСБ по Санкт-Петербургу и ЛО и ООО “Петербург Сити” заключили инвестиционный контракт. 100%-ным владельцем “Петербург Сити”, по данным информационно-аналитического центра “Недвижимость Санкт-Петербурга”, была офшорная компания “Гроув Экспресс”.

В начале 2004 г. в проекте обозначилось участие московской девелоперской компании “КВ-инжиниринг”. “Петербург Сити” и “КВ-инжиниринг” в феврале 2004 г. заключили договор займа. В соответствии с этим документом с 1 марта по 1 ноября 2004 г. “КВ-инжиниринг” обязалась предоставить “Петербург Сити” $9,8 млн (четырьмя траншами), а с 1 июня 2005 г. по 1 сентября 2007 г. — еще $25 млн. Не просто так — на возвратной основе и под 11% годовых.

Первый миллион был перечислен. Проект начали презентовать, раскручивать; мастерская Евгения Герасимова разработала концепцию; вице-губернатор Юрий Молчанов представил “Набережную Европы” в Лондоне. По словам представителей “КВ-инжиниринг”, в это же время фирма через своего петербургского партнера — фирму “Русские инвестиции” приобрела у “Гроув Экспресс” 75%-ную долю в “Петербург Сити”.

Далее версии различны. Руководители “Петербург Сити” говорят о том, что московская сторона прекратила финансирование, поэтому ей было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора.

Новые владельцы “Петербург Сити” попытались переизбрать директора и зарегистрировать изменения в уставе и составе владельцев. Однако, по версии “КВ-инжиниринг”, прежний директор Михаил Бреганов и представитель “Гроув Экспресс” “блокировали подписание новых учредительных документов… и внесение изменений в Единый госреестр”.

Москвичи настаивают на том, что вокруг проекта поднялась непонятная возня, на горизонте возник новый инвестор (группа “ЛСР”), поэтому они прекратили перечислять деньги. (По неподтвержденным данным, фирма “КВ-инжиниринг” потратила на проект около $2 млн, правда, $1 млн плюс проценты, по словам представителей “Петербург Сити”, ей уже вернули.)

Как считают юристы “КВ”, “руководство “Петербург Сити” и представители “Гроув” с помощью манипуляций и фальсификации документов в налоговой инспекции изменили состав участников “Петербург Сити”.

“Гроув” перепродала свои права на “Петербург Сити” другой офшорке — фирме “Фернгем” (вроде бы за смешную сумму в несколько тысяч рублей; говорят, у них одни и те же учредители). Конечным покупателем 70% “Петербург Сити” стала корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”, входящая в группу “ЛСР”. Она же сейчас и является основным инвестором проекта. Специалисты корпорации готовят мастер-план, ведется рабочее проектирование.

Столичные инвесторы не смирились с поражением. В ноябре прошлого года, по заявлению генерального директора московской компании “КВ-инжиниринг” Владимира Коллара, ГСУ МВД возбудило уголовное дело по подозрению “неустановленных лиц” в мошенничестве. В мае 2005 г. дело было прекращено “ввиду отсутствия состава преступления”.

Параллельно продолжаются два арбитражных процесса. Юристы “КВ-инжиниринг” подали иск в отношении налоговой инспекции, которая не зарегистрировала смену учредителей в “Петербург Сити”. Юристы “Петербург Сити” через арбитраж добиваются расторжения договора с “КВ-инжиниринг”.

Представители “Гроув Экспресс” в конце мая направили в арбитраж заключение экспертизы, из которого следует, что документы о покупке “Петербург Сити” москвичами фальсифицированы. Однако арбитраж эти доказательства рассматривать не стал. Суд признал незаконными действия налоговой инспекции. То есть вопрос о том, кто на сегодня является владельцем компании “Петербург Сити” (а без этой фирмы реализация проекта невозможна — федеральные документы оформлены именно на нее), опять завис.

По мнению юристов “Петербург Сити”, судебное заседание проходило с грубейшими процедурными нарушениями. Решение арбитража, несомненно, будет обжаловано. Вполне вероятно и возбуждение нового уголовного дела по обвинению в подделке документов. Только теперь обвиняемые и обвинители могут поменяться ролями.