Как дешевеют квартиры в Петербурге

Рынок недвижимости Петербурга падает – такая информация прошла в июне в ряде СМИ. "Газета.Ru" провела собственное расследование, опросив известных питерских риэлтеров о процессах, происходящих с ценами и спросом на жилье в их городе.

Что характерно, обычного единодушия в рядах риэлтеров на сей раз не наблюдалось. Наиболее пессимистично была настроена заместитель генерального директора компании "Невский проспект" Виктория Голубева.

"Платежеспособный спрос на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры падает, если сравнивать с прошлым летом"

-- заявила она корреспонденту "Газеты.Ru". По ее данным, квартиры прошлым летом продавались гораздо быстрее и по более высоким ценам, чем этим летом. "Если прошлым летом мы искали квартиры на продажу, то сейчас их - огромный выбор. Покупатели ходят, выбирают. Ну и начинается: здесь – ручка не в ту сторону, там - еще что-то не так…", – поделилась она своими наблюдениями.

Виктория Голубева заявила нашему корреспонденту, что

спрос на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга упал на 50% по сравнению с прошлым годом.

На первичном рынке, по ее словам, спрос снизился "процентов на 20".

Вслед за спросом, по словам госпожи Голубевой, упали и цены: "В прошлом году мы однокомнатные "хрущевки" продавали по $39-40 тыс., в этом году такие квартиры можно найти за $32-33 тыс., а то и за $30 тысяч. Т.е. цены упали на 15-20% по сравнению с прошлым годом". Но падает именно рынок вторичного, в первую очередь недорогого жилья. Новостройки, по данным замдиректора "Невского проспекта", не спешат снижаться в цене: "Строители как держали рынок, так они его и держат".

Другие опрошенные "Газетой.Ru" риэлтеры Петербурга оказались осторожнее в оценках. Так, руководитель центрального отделения риэлтерской компании "Колвэй" Александр Перфильев сказал нам, что падения спроса на жилье в Петербурге не наблюдается. По его мнению, идет процесс "переориентации спроса": "Люди покупают квартиры именно для жилья, а не с целью вложения средств с надеждой на их рост".

Заметим, что хотя Александр Перфильев отказывается признать падение спроса на квартиры в Северной столице, такой вывод из его слов можно сделать самостоятельно: если в последние годы квартиры покупали как с целью инвестирования средств, так и "для жизни", то теперь первая группа покупателей сильно уменьшилась, и значит, количество покупателей в целом должно было снизиться.

По данным Александра Перфильева, в течение этого года цены на жилье в Петербурге стоят на месте. "Люди могут себе позволить выбирать квартиру в течение нескольких месяцев, – рассказал он "Газете.Ru". – Не как раньше, в 2003 - первой половине 2004 года, когда цены росли на 40% в год. Тогда, если человек раздумывал несколько месяцев, его квартира дорожала тысяч на пять. Сейчас такой истерии нет. С июля по декабрь прошлого года цены опустились на 10-15% и с тех пор никаких тенденций не наблюдается – цены стабилизировались", – сказал представитель компании "Колвэй".

Генеральный директор риэлторской питерской компании "Квартал" Марина Буторина также считает, что со второй половины прошлого года цены на рынке недвижимости остановились. "Спрос есть там, где цены не завышены, – поделилась с нами своими наблюдениями госпожа Буторина, – происходит отток со вторичного рынка на первичный за счет долевого строительства.

Невостребованные продавцы "вторички" начинают снижать цены. Все постепенно уравновешивается".

По словам гендиректора компании "Квартал", снижение цен коснулось, прежде всего, малометражного жилья: на однокомнатные квартиры цены снизились на 15-20%. А элитное жилье, по словам Марины Буториной, как дорожало, так и продолжает дорожать.

Впрочем, и на рынке новостроек отмечаются некоторые перемены в сторону снижения активности спроса. Так, генеральный директор "Городского жилищного агентства" Алексей Башкин заявил корреспонденту "Газеты.Ru", что питерский рынок жилья вступил в стадию стагнации. По его словам, если раньше стоило строителям возвести забор вокруг места будущего дома, как квартиры в этом доме моментально раскупались. На последней стадии строительства продавались либо "придержанные" объекты, либо дорогие пентхаусы.

"Сейчас объем основных продаж приближается к фазе окончательного строительства. Если раньше строители получали деньги сразу, то теперь они вынуждены искать деньги, чтобы возвести дом до 5, 6, 7 этажа.

Для этого они ищут кредиты, выпускают облигации и т.д.", – рассказ господин Башкин "Газете.Ru".

Начальник департамента рынка вторичной недвижимости компании "Итака" Алексей Лобанов отмечает, что рынок "вторички" активизировался. Поясняет слово "активизировался" он следующим образом: "Есть психологическое ожидание, что на вторичном рынке произошла корректировка цен в сторону понижения. Цена сделки начала отличаться от цены предложения. То есть квартиры продаются дешевле, чем они рекламируются", – заявил он "Газете.Ru".

При этом Алексей Лобанов, как и Виктория Голубева, отмечает заметное снижение спроса на вторичном рынке петербургской недвижимости.

По его данным, в мае-июне этого года спрос процентов на 20 ниже, чем в мае-июне прошлого года.

Практически все опрошенные нами эксперты утверждают, что к осени рынок недвижимости Петербурга значительно активизируется. Гендиректор корпорации "ЮРИНФО-Недвижимость" Татьяна Боярченко полагает, что осенью цены на квартиры плавно пойдут вверх. "Сумасшедшего роста на уровне 40% в год не будет, – полагает она, – скорее, темпы роста будут на уровне 2% в месяц".

Александр Перфильев из компании "Колвэй" согласен с этим утверждением. "Денег в стране много, цены будут расти на уровне 1-2% в месяц", – уверен он. Правда, разница между 1 и 2% в месяц – на самом деле довольно существенная. Подорожание на уровне 2% в месяц означает, что квартиры будут дорожать на 24% в год, что заметно выше, скажем, процентов по банковским вкладам, а при 1% в месяц – речь идет о росте цены примерно на уровне инфляции.

Алексей Башкин из "Городского жилищного агентства" также полагает, что цены на квартиры будут повышаться, если в российской экономике не произойдет ничего ужасного. "У нас есть резервы до московских, до европейских цен", – заявил господин Башкин "Газете.Ru".

Однако, по его мнению, инвестировать деньги в недвижимость с целью получения прибыли сейчас не следует.

"Деньги в недвижимость сейчас нужно вкладывать с потребительской точки зрения: если вам хочется улучшить жилищные условия. Сейчас уже невозможно купить квартиру и вскоре перепродать ее на $5-6 тыс. дороже", – полагает гендиректор риэлтерской компании.

Опрошенные нами риэлтеры в целом были предельно осторожны в своих высказываниях о ситуации в Санкт-Петербурге. Это понятно – любая негативная информация о положении на рынке наносит удар по их бизнесу.

Очевидно, что риэлтеры – последние, кто станет вслух говорить о "стагнации", "снижении", "падении" и т.п. процессах. А слова типа "обвал" и "крах" – просто запрещены в риэлтерском лексиконе.

Например, Виктория Голубева из "Невского проспекта", которая предоставила корреспонденту "Газеты.Ru" достаточно негативную статистику о падении спроса и цен на жилье, заявила, что крах рынка исключен. Причина, по ее словам – постоянный приток в Питер новых людей. Хотя, если вдуматься, лишь небольшая часть людей, приезжающих в Питер на работу или учебу, способна сразу купить квартиру. Большинство вынужденно снимать жилье до тех пор, пока ипотека в России не станет доступной широким слоям населения, получающим весьма среднюю зарплату. Так что приток нуждающихся в жилье (высокий спрос) вовсе не означает автоматического увеличения покупающих жилье (платежеспособный спрос).

По данным риэлтеров, падает именно платежеспособный спрос – можно сказать, что жилье в Петербурге стоит сейчас слишком дорого.

Ситуация со снижением платежеспособного спроса на квартиры в Петербурге является типичной для крупных городов России. Об этом свидетельствует недавнее выступление министра регионального развития РФ Владимира Яковлева. 22 июня на конференции "Строительный комплекс: практика привлечения финансирования. Возможности, проблемы, риски" Владимир Яковлев отметил, что более 31 млн семей в России мечтают улучшить свои жилищные условия, однако большая часть этого спроса не является платежеспособным. Реально, по данным министра, квартиры приобретают только около 200 тыс. семей в год.

Вопрос о том, будет ли вслед за Петербургом падать спрос на недвижимость в Москве, питерские эксперты предпочитают обходить стороной, ограничиваясь утверждениями, что московский и питерский рынки недвижимости нельзя сравнивать.

По словам Алексея Башкина из "Городского жилищного агентства", московский рынок недвижимости менее уязвим, чем питерский, так как на нем работают компании, "уполномоченные правительством Москвы". В Питере же – много разрозненных мелких игроков, которые в трудной ситуации вполне могут обанкротиться, если вовремя не привлекут "дольщиков".