Бум на элитные коттеджные поселки сошел на нет

2005 год, несомненно, войдет в историю рынка коттеджного строительства в Подмосковье. Сейчас стали проявляться первые признаки "затоваривания" в сегментах поселков бизнес-класса и de luxe. Девелоперы периодически пытаются "разогреть" рынок, "вбрасывая" через средства массовой информации слухи о том, что на Рублевке был зарегистрирован очередной ценовой рекорд - стоимость сотки достигла $70 тыс. (80, 90, 100 тыс.). Появляются комментарии, что свободных участков на Рублевке больше нет. Подобные утверждения не совсем соответствуют действительности: земли, пригодной для возведения коттеджных поселков любого класса, в окрестностях Рублево-Успенского шоссе наберется минимум 200 га. Причем это только абсолютно "чистая" земля. Еще столько же проблемных участков, имеющих различные обременения либо запутанную историю, связанную с переходом прав собственности на землю от одних владельцев к другим.

Девелоперы пришли к выводу, что строительство новых поселков с объектами, стоимость которых выше $1 млн, сегодня может и не принести ожидаемых доходов, поэтому они вынуждены всеми доступными методами "раскачивать" рынок. Но нагнетание страстей уже никого не убеждает. Лишнее тому свидетельство - практически полное отсутствие нового строительства в дорогих поселках на Рублевке и Новой Риге. Это означает резкое падение покупательского спроса к коттеджам ценой свыше $1 млн.

Куда ветер дует

Число удачных проектов, начатых в последние два года, можно пересчитать по пальцам. А тем временем в Подмосковье предлагается около 260 коттеджных поселков. Более чем 80% из них испытывают трудности с реализацией. Такое утверждение на первый взгляд кажется преувеличением: почти все специалисты в один голос твердят о том, что стоимость земли растет - спешите, покупайте. Но чтобы убедиться в обратном, достаточно сделать несколько телефонных звонков в риэлторские компании: продавцы предлагают серьезные скидки на коттеджи, расположенные в поселках, строительство которых якобы давно завершено. Станет очевидным и то, что стоимость коттеджей по сравнению с ценами на июнь 2003 года понизилась на 10-15%. Если ранее любые земельные участки продавались исключительно с подрядом на возведение дома общей площадью около 500 кв. м, то теперь все чаще встречаются предложения о продаже "чистой" земли.

В чем причина? Заглянем в "амбарные книги" риэлторов, где ведется учет звонков потенциальных покупателей. Каждый второй звонок - от клиента, который хотел бы приобрести коттедж "под ключ" в пределах 50 км от Москвы по цене $150-180 тыс. Площадь дома - 120-180 кв. м, участок - в пределах 12 соток. То есть наибольшим спросом пользуются дома эконом-класса, бум на которые прогнозировался еще в начале 2004 года. Однако из предлагающихся на данный момент поселков к эконом-классу относятся не более 20 (около 10%), хотя для того, чтобы удовлетворить спрос, их должно быть не менее половины общего количества. Так почему, если это прекрасно известно всем специалистам, никто не возводит подобные объекты?

Как отмечают сотрудники риэлторских компаний, занимающихся продажей загородной недвижимости, главной причиной нелюбви застройщиков к эконом-классу является низкая доходность недорогих коттеджей. Действительно, при успешной реализации поселок эконом-класса способен принести порядка 25-30% годовых, коттеджи бизнес-класса и элитные особняки - свыше 60% (в ряде случаев даже 100%). Правда, для этого надо получить подряды на строительство как минимум 70% всех предлагаемых к продаже в поселке домов, причем их площадь должна быть около 500 кв. м - именно при таких условиях застройщикам удается получить максимальную прибыль от произведенных работ. Но эти условия мало кого привлекают.

Широко рекламируемые поселки с собственным яхт-клубом тоже выходят из моды: люди поняли, что плавать особо негде, да и климат позволяет делать это в лучшем случае три месяца в году. Гораздо выгоднее и приятнее иметь яхту, стоящую на приколе в каком-нибудь из портов Средиземного моря. Так зачем платить $20 тыс. за сотку на Дмитровском шоссе ради сомнительного удовольствия несколько раз в году проплыть по периметру Клязьминского водохранилища?

В итоге на рынке коттеджных поселков сложилась странная ситуация. Девелоперы попросту боятся выходить с новыми предложениями. Ни у кого нет четкого представления - как, что и где надо строить. Если ориентироваться на спрос, то наиболее востребованы дома эконом-класса. Но продажа коттеджей в недорогом поселке принесет не слишком большую прибыль, зато отнимет много времени и усилий. Отечественные застройщики пока не готовы работать, как на Западе, за 10% годовых, обеспечивая при этом хорошее качество строительства.

Если у вас нету моря

Тем не менее в Европе возводят современные коттеджи и поселки таунхаусов, и российским девелоперам есть чему поучиться у своих западных коллег. Ситуация, аналогичная сложившейся сейчас на земельном рынке Подмосковья, недавно наблюдалась в Австрии, Германии и Швейцарии - в европейских странах, которые имеют крайне ограниченный или вообще не имеют доступа к морю. Следствием этого является недостаток национальных морских курортов.

Девелоперы нашли неожиданный выход из этого положения. Заключается он в строительстве искусственных курортов в непосредственной близости от крупных городов. Если попытаться коротко охарактеризовать новую тенденцию в области недвижимости, то общая идея заключается в возведении жилья для продажи либо аренды в специально создаваемой для этого зоне отдыха.

Лидером является завоевавшая огромную популярность международная сеть курортов Centerparks. Она охватывает большую часть стран Западной Европы. Все возводимые парки расположены в естественной природной среде, на удалении 60-70 км от крупных городов. Клиенты курортов арендуют 2-12-местные бунгало, кемпинги и шале или апартаменты общей площадью от 40 до 150 кв. м. Имеется возможность краткосрочной и долгосрочной (на несколько месяцев) аренды. В инфраструктуру поселков входят аквапарки, закрытые и открытые бассейны, оборудование для различных видов рыбалки, дорожки для езды на велосипедах, рестораны, магазины, развлечения для детей.

Стоимость аренды зависит от типа парка и набора услуг, в среднем на выходные для двух человек она составляет порядка 155 евро (предел - 400 евро), на неделю без выходных - от 180 евро (максимум - 700 евро), на полную неделю - от 300 евро (верхняя планка - 1500 евро). Заметим, что цены приемлемы для многих москвичей. В последние полтора года все чаще отдельно стоящие дома продаются в частную собственность.

Еще один яркий пример - политика гостиничной сети "Хилтон", которая создала в Европе для этих целей новый бренд - "Хилтон Резиденс". Схема похожа на алгоритм действий Centerparks. Разница заключается в том, что, имея развитую инфраструктуру на территории действующих гостиничных комплексов, "Хилтон" расширяет свои владения и возводит на новых землях коттеджи для продажи, собственники которых получают доступ к гостиничной инфраструктуре.

Подходы, как видим, немного разные, но идея одна - сегодня мало просто построить коттеджный поселок, обеспечить его коммуникациями, охраной и определенным набором управленческих услуг. Современным представителям среднего класса необходимо наличие обширной развлекательной инфраструктуры, они хотят пользоваться гостиничным сервисом. При этом оптимальны небольшие дома площадью порядка 150-180 кв. м, стоимость которых не превышает $250 тыс.

Процесс пошел и у нас

Похожие проекты начали появляться и в Подмосковье. В их числе - поселок Мамошино по Новорижскому шоссе и Парк Яхрома по Дмитровскому шоссе. В таком же формате спланирован поселок Vitro Village на Калужском шоссе. Здесь на территории 15 га будет построено несколько корпусов на 50 апартаментов (стоимость 1 кв. м составляет 800 евро), покупатели которых получат на постоянной основе полный гостиничный сервис и смогут пользоваться инфраструктурой, в состав которой войдут гостиничный комплекс, спортивный центр, бассейны, рестораны, магазины и детский сад со школой. Стоимость эксплуатационных услуг заявлена на уровне $1 за 1 кв. м. Успех аналогичных по концепции коттеджных поселков предсказать несложно. На них есть достаточно устойчивый интерес со стороны представителей среднего класса - в первую очередь тех из них, кто предпочитает снимать номера в домах отдыха.

Спрос на услуги современных загородных клубов и пансионатов, расположенных в области, увеличивается с каждым годом. Сегодня их среднегодовая загрузка составляет 70-85%, а летом и в праздничные дни достигает 100%. К примеру, в 2004 году порядка 70% номерного фонда на весь летний сезон было продано еще в марте. При этом все новые отели и пансионаты ("Гелиопарк", "Атлас Парк-отель", "Дачные отели Истра Холидей", "Акварели") рассчитаны на средний ценовой сегмент ($40-70 за номер в сутки) и сегмент выше среднего ($100-250 за номер в сутки), т. е. от $5 тыс. до $15 тыс. за сезон. Люди готовы не только арендовать, но и приобретать жилье в современных парках эконом-класса в собственность.

Таким образом, если подводить некоторые итоги, можно с большой долей уверенности утверждать, что рынок элитного загородного жилья насыщен, спрос на нем фактически удовлетворен. Близок к наполнению и рынок загородного жилья бизнес-класса, во всяком случае, имеющихся предложений коттеджных поселков вполне достаточно.

Единственным фактически неосвоенным и привлекательным для потребителей остается эконом-класс. Основную массу покупателей загородного жилья этого уровня составляют представители среднего класса со средними и выше среднего доходами, которые готовы вкладывать средства в недвижимость, в том числе с использованием ипотечных кредитов. И они ждут от рынка предложений, которые имели бы определенный уровень качества и адекватную стоимость.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН":

- На мой взгляд, в настоящее время можно говорить не о "затоваривании" в сегментах загородной недвижимости бизнес-класса или элитного жилья, а о том, что на рынке в этих сегментах представлено гораздо больше предложений, чем в эконом-классе.

Несмотря на существующий спрос на объекты эконом-класса, инвесторы неохотно берутся за реализацию таких проектов, поскольку их рентабельность гораздо ниже, чем прибыль от возведения дорогих домов. А затраты, связанные с решением административных и инженерно-технических вопросов, сводят прибыль на нет.

Как правило, покупатели загородных коттеджей эконом-класса рассматривают дом в Подмосковье не как второе жилье (после квартиры в городе), а как единственное. Поэтому они ищут поселок, расположенный как можно ближе к Москве. Но таких предложений за приемлемые для представителей среднего класса деньги крайне мало (отчасти и из-за высокой стоимости земли). Исходя из всех вышеперечисленных факторов и создается иллюзия "затоваренности" бизнес- и элитного сегментов.

Жанна Щербакова, управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

- Сегодня существует серьезный разрыв между спросом и предложением на объекты загородной недвижимости различных категорий. Так, например, на рынке мало представлены коттеджи эконом-класса площадью 150-270 кв. м и стоимостью $150-250 тыс., а это самые востребованные покупателями дома.

Такой разрыв обусловлен тем, что ранее построенные недорогие дома практически не поступают на рынок: их возводят "для себя" и предпочитают в них жить, а не перепродавать. Инвестирование же в поселки эконом-класса не выгодно для девелоперов по причине высокой стоимости земли, строительства и прокладки коммуникаций. Именно из-за экономической нецелесообразности таких проектов спрос в этом сегменте сейчас удовлетворен только на 15-30%. Тем не менее, на мой взгляд, в ближайшее время произойдет ужесточение конкуренции на рынке загородной недвижимости. В борьбе за покупателя застройщики начнут искать пути для оптимизации расходов на строительство. Скорее всего в недорогих поселках будет сведена к минимуму или отсутствовать инфраструктура, при домах останутся совсем небольшие участки, изменится качество строительства и т. д. В поселках эконом-класса не станут сооружать кирпичные дома, поскольку намного дешевле строить из панелей, недорогой древесины или пеноблоков. Не стоит ждать и особых архитектурных изысков: эконом-класс подразумевает простые формы домов, несложные планировки, минимальную отделку. В ценовом диапазоне $200-300 тыс. возможна продажа коттеджей без отделки.

Одним из существенных ценообразующих факторов загородной недвижимости является стоимость земельного участка. Поэтому коттеджные поселки эконом-класса в 30-километровой зоне от МКАД могут появиться на недорогих направлениях: Щелковском, Горьковском, Носовихинском, Казанском, Егорьевском, Новорязанском, Каширском, Симферопольском. На других направлениях подобные поселки будут возводиться не ближе 45 км от МКАД. Размер земельных участков для домов такого уровня может составлять от 6 до 20 соток (в зависимости от местоположения).