Жилье по цене 350 долл за кв м: что мешает реализации амбициозных планов

Проблема обеспечения россиян доступным жильем является сегодня крайне актуальной, и с подачи президента Владимира Путина стала практически государственной задачей. По статистике, до 85 проц россиян нуждаются в увеличении жилищных условий, но только 10 проц из них имеют такую возможность. Из-за этого происходят и снижение рождаемости, и рост пороков в обществе, таких как алкоголизм и наркомания, и отсутствие у людей уверенности в завтрашнем дне. Проблема эта, безусловно, комплексная, а, значит, решать ее тоже необходимо в комплексе. Один из возможных путей ее решения – строительство необходимого количества доступных домов - обсуждался сегодня на конференции "Доступное жилье для россиян: перспективы".

Выступающие, в частности, отмечали разницу между себестоимостью строительства и конечной ценой квадратного метра. Особняком здесь стоит Москва, где себестоимость строительства, конечно, выше, чем в других городах, но и цена жилья "зашкаливает" за все мыслимые и немыслимые пределы, зачастую вдвое-втрое превышая себестоимость. При этом она постоянно растет, и при таком раскладе большинству нуждающихся нечего и надеяться приобрести квартиру. Во многом это обусловлено высоким платежеспособным спросом, особенно в столице. Однако стало реальностью и сокращение темпов строительства. Сейчас ежегодно вводится в строй в два раза меньше жилья, чем 15 лет назад. Об этом сообщил на конференции министр регионального развития Владимир Яковлев. По его словам, нынешние темпы строительства не обеспечивают компенсации износа жилищного хозяйства. Министр отметил, что из-за разницы в цене основной объем строительства приходится сейчас на Москву и Московскую область - 34 проц от общего количества вводимого в строй жилья. Также относительно благополучна ситуация со строительством жилья еще в 11-12 областях России. В остальных же регионах строительства, отвечающего потребностям населения, как такового, нет.

В отрасли сужается конкурентная среда, отметил В.Яковлев. Это приводит к монополизации некоторых производств, что удорожает их стоимость. По словам министра, власти намерены противостоять этим явлениям. В течение нынешнего и следующего годов будет расширяться система лизинга строительной техники, финансирования научно-исследовательских работ в области строительных материалов. Ожидается, что к 2010 г жилищный фонд в результате принятых мер увеличится на 15 процентов, и объемы строительства возрастут до 80 млн кв м в год.

Вместе с тем, министр заявил, что ипотека в ее нынешнем виде отнюдь не стимулирует жилищное строительство, как планировалось ранее. В 2004 г лишь 7 проц ипотечных кредитов было потрачено на приобретение жилья в новостройках – люди предпочитают вкладываться во вторичный рынок. В целом сейчас по ипотечным схемам приобретается не более 1 проц жилья, что никак не способствует выполнению поручения В.Путина об увеличении к 2010 г объема выданных ипотечных кредитов до 1 млн единиц. В.Яковлев сообщил, что в 2004 г совокупный ипотечный портфель банков составил 30 млрд руб, тогда как в 2001 г он оценивался в 1,7 млрд руб. При этом в настоящее время пять крупных банков выдают 70 проц кредитов, около 50 проц ипотечных кредитов выдает Сбербанк.

В этой связи министр предложил для стимулирования ипотеки увеличить срок кредитования до 20-30 лет, значительно снизить процентные ставки, а также снизить размер первоначального взноса за жилье примерно до 10 проц. "В целом российская банковская система не может обеспечить спрос на ипотечные кредиты, так как не обладает "длинными деньгами". Необходимо включить в ипотечное кредитование "длинные государственные и инвестиционные деньги", - сказал В.Яковлев. По его словам, источниками "длинных денег" могут быть также фонды накопительного страхования, долгосрочные сберегательные вклады. Он также предлагает привлечь на рынок ипотечных ценных бумаг средства пенсионного фонда.

Свою роль играет в торможении строительства и несовершенство законодательной базы в части градостроительной политики, а также в регулировании земельных отношений. С 1 апреля 2005 г вступил в силу федеральный закон, регулирующий отношения сторон, участвующих в долевом строительстве. Он ужесточает ответственность застройщиков и наделяет дополнительными правами и привилегиями дольщиков. По мнению многих экспертов, этот закон, направленный на защиту дольщиков, способен негативно повлиять на деятельность строительных фирм – им придется платить немалые штрафы за нарушения, вдобавок сложнее станет брать кредит в банке. В законе установлены две формы привлечения денежных средств граждан – долевое строительство и жилищный накопительный кооператив, и каждая из них сопряжена с определенными трудностями для участников строительства. В настоящее время предложены поправки, урегулирующие эти трудности, однако пока они законодательно не утверждены.

То же касается и закона "О жилищных накопительных кооперативах". На рассмотрении Госдумы находится проект поправок в этот закон, способных приблизить его к нуждам людей. Как сообщил в ходе конференции один из авторов поправок зампредседателя комитета по собственности Госдумы Евгений Богомольный, в течение переходного периода сроком два года гражданам планируется предоставить возможность участвовать в кооперативе с целью приобретения комнаты в квартире, как промежуточного способа решения жилищной проблемы наименее обеспеченных слоев населения. Ранее закон оговаривал лишь отдельные квартиры. Еще одна поправка связана с увеличением возможности участия кооператива в строительстве жилья, как в порядке долевого участия, так и в качестве самостоятельного застройщика. Также важна, по мнению Е.Богомольного, возможность снижения сроков внесения паевого взноса членами кооператива. При этом квартира члену кооператива должна быть предоставлена уже через год после выплаты первоначальной суммы /в действующем законе – 2 года/.

Все эти меры направлены на поддержку бедных слоев населения, не имеющих возможности улучшить жилье по существующим схемам. Тем временем, нельзя отрицать и проблему нехватки земли, влияющую на объемы строительства. Конечно, прежде всего, это касается Москвы и крупных городов. По мнению целого ряда выступивших на конференции экспертов, сложности с получением прав на использование земельных участков под строительство влияют на ситуацию с обеспечением доступным жильем хуже, чем низкий платежеспособный спрос. Многое зависит от бюрократизма и самодеятельности на местах, а также от коррумпированности местных чиновников.

Кроме того, в России отсутствуют технологии, необходимые для строительства массовых домов в необходимых объемах. В стране есть лишь один завод по производству простых и доступных модульных домов, и этот завод производит только один дом в неделю – такие цифры были озвучены выступавшими. Для того чтобы восполнить растущие потребности в доступном жилье, необходимо существенно увеличить объемы жилищного строительства. При этом необходимо дифференцировать строящиеся дома, считают многие эксперты. Для очередников, получающих социальное жилье, могут быть построены самые простейшие и наименее затратные дома, где площадь, скажем, трехкомнатной квартиры будет составлять 70-80 кв м. Для тех же, кто способен оплатить свое жилье хотя бы в рассрочку и с помощью государства, необходимы совсем другие здания – квартиры в них должны быть более современными, удобными и, главное, ликвидными в течение долгого времени.

Государству в одиночку не справиться с этим, необходимо привлекать частных инвесторов, а для этого необходимо проводить максимально открытые и прозрачные тендеры на право застройки. Цель всех этих мер – добиться того, чтобы в России начали строить дома по продажной цене 300-350 долл за кв м вместе с землей, резюмируют эксперты. Таким образом, общая цена ипотечного кредита не должна быть выше 30-40 тыс долл с учетом процентов. Все это даст возможность воспользоваться ипотекой даже малоимущим и уменьшит очереди на жилье до 10 лет, считают участники конференции.

К сожалению, в нашей стране не прижилось строительство отдельных домов. Люди по-прежнему предпочитают коттеджам многоквартирные здания. На эту тему можно много спорить, однако ясно то, что до тех пор, пока не будет налажена дорожная система и не будет предпринято кардинальных мер по уменьшению пробок на дорогах, ситуация не изменится. Мало кому хочется ежедневно тратить по нескольку часов на дорогу от дома до работы, да и ситуация с инфраструктурой в районах частной застройки оставляет желать лучшего – особенно это касается образования для детей. Тем не менее, не исключено, что это один из вариантов решения жилищных проблем многих молодых семей, для которых дешевое жилье и экологически чистый район "перевешивают" дорожные проблемы.

Не так давно с "соблазнительными" для москвичей предложениями выступил столичный мэр Юрий Лужков. Он заявил, что москвичи смогут получить ипотечный кредит на приобретение жилья по процентной ставке, не превышающей уровень инфляции. Одним из условий предоставления ипотечного кредита станет сумма первоначального взноса не более 15 проц от стоимости жилья, а в течение 25 лет - срока на который выдается ипотечный кредит - процентная ставка не будет увеличиваться. Эксперты по-разному отреагировали на инициативу мэра Москвы. Некоторые заявили, что это чистой воды популизм, и реализация таких мер невозможна по целому ряду причин. Другие же считают, что московские власти в состоянии добиться благоденствия в отдельно взятом регионе. Думается, подобная реакция ожидает и озвученные сегодня на конференции предложения. Логично, что теория и практика – две разные вещи, особенно в таком актуальном для всех вопросе. Кстати, решение жилищного вопроса выгодно и государству – в большинстве развитых стран рынок недвижимости составляет в среднем 25 проц ВВП. В США доля ипотеки в ВВП составляет 53 проц, в странах ЕС – 39 проц. При соответствующем развитии решение жилищных проблем вполне может поспособствовать росту ВВП России, тем более, все предпосылки для этого есть.