Новые условия ипотеки, ее "подводные камни" и способы выживания в "долговой кабале"

Ипотека в России - дело новое, и, как и все новое, рождает вокруг себя немало споров о своей необходимости, условиях, специфике и перспективах. Участники рынка недвижимости – риэлтеры, кредитующие организации, граждане, желающие приобрести жилье, а также государство, заинтересованное в решении жилищных проблем населения, со своей стороны "подливают масла в огонь" этой дискуссии. Безусловно, этот вопрос актуален для большинства из нас, поскольку по различным статистическим данным от 60 до 80 проц россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, деньги же на покупку квартиры "одним махом" есть лишь у малой части граждан.

ПРАЙМ-ТАСС уже неоднократно писал о данной услуге, освещая разные точки зрения. В конце минувшего года были приняты, а в этом году вступили в действие новые законодательные акты, направленные на упрощение обеспечения граждан доступным жильем. Учитывая сложившуюся ситуацию, это стало практически задачей государственной важности, и основной упор в ее осуществлении делается на ипотеку, в этой области реализуются многие из недавно принятых законов. "Мы должны сделать так, чтобы через 5-7 лет граждане могли получать до одного миллиона ипотечных кредитов в год", - заявил президент Владимир Путин. Однако многие участники рынка сомневаются в реальности выполнения этой задачи, приводя немало "аргументов против". Среди них и низкие темпы строительства жилья, и дефицит земли для строительства, и даже возможное увеличение темпов роста цен на недвижимость из-за повышения платежеспособного спроса.

Между тем, с момента зарождения в России ипотека прошла стадию первоначального становления и уже успела сделать кое-какие шаги навстречу потребителю. Напомним, что Федеральный закон N102 "Об ипотеке /залоге недвижимости/" был принят в 1998 г, но на практике эта услуга стала входить в жизнь россиян лишь с началом третьего тысячелетия. Тогда ставки по ипотечным кредитам достигали 20 и более проц в год, а необходимый первоначальный взнос – 30 и даже 50 проц от рыночной стоимости квартиры. Понятно, что такие условия не способствовали продвижению идеи "жилья в кредит" в массы. Но время шло, менялись условия кредита, менялась психология людей. Тех, кто был готов даже на "кабальные" условия, лишь бы жить в собственной квартире, становилось все больше. По данным экспертов, только в Москве количество ипотечных кредитов увеличивается в среднем на одну тысячу в год, и в 2005 г достигнет 5,5 тыс по сравнению с 4,5 тыс в 2004 г.

Да, ипотека постепенно идет навстречу людям, а люди идут навстречу ипотеке. Однако в настоящее время в нашей стране объемы ипотечного кредитования составляют порядка 0,1 проц от ВВП. Такие данные были озвучены сегодня в рамках конференции "Ипотечный бум в России и СНГ". Само название этого мероприятия говорит о том, что участники обсуждали темпы роста ипотечного кредитования, а также факторы, мешающие или, напротив, способствующие его развитию. По мнению большинства экспертов, даже если нынешние темпы прироста ипотеки сохранятся в будущем, наша страна выйдет по объемам ипотечного кредитования на уровень западных стран /порядка 50 проц от всего приобретаемого жилья/ лишь через десятки лет. Однако вскоре темпы роста ипотеки будут снижаться, поскольку столь высокие показатели характерны лишь для начальных этапов развития рынка. "У нас пытаются внедрить "американскую" ипотечную схему, в то время как вся Европа живет по "накопительной" схеме", - заявил сегодня заместитель председателя экспертного совета Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья Валерий Казейкин. Напомним, что эти две модели принципиально разные – американская подразумевает привлечение денег за счет выпуска ипотечных облигаций, а немецкая основана на целевых вкладах населения и дотациях государства. К тому же, как отмечают многие экономисты, в экономиках развитых стран присутствуют так называемые "короткие" и "длинные" деньги. Последние должны быть обеспечены надежными активами и хороши тем, что имеют низкую стоимость для долгосрочного заемщика. В России "длинных" денег не хватает, зато "короткие" есть практически везде – на них и пытаются освоить ипотеку. Это удорожает ее стоимость для клиентов.

Что же сейчас предлагают участникам ипотеки? На сегодняшний день существует несколько схем кредитования. Это кредитование вторичного жилья, кредитование новостроек, кредит под залог уже имеющегося имущества и кредитование загородной недвижимости. Рассмотрим все их по порядку.

Кредит на вторичное жилье включает в себя договор между продавцом, покупателем и коммерческим банком. Банк выплачивает продавцу цену квартиры, а покупатель потом расплачивается с банком. По новому законодательству, процесс выселения неплатежеспособного заемщика из заложенной квартиры значительно упрощен, к тому же банк может потребовать дополнительное обеспечение возврата кредита – поручителей с доходами, сопоставимыми с доходами заемщика. Несмотря на распространенность этой схемы, у нее есть ряд недостатков, в частности, она исключает сложные сделки с участием нескольких продавцов и покупателей, а именно это зачастую необходимо клиенту ипотеки.

Кредитование новостройки /на этапе застройки/ менее распространено на нашем рынке. Его суть состоит в том, что оформляется договор кредитования долевого участия с условием в дальнейшем заключения ипотечного договора. Как только строители сдают дом, банк заключает с заемщиком договор ипотечного кредитования под залог этой квартиры. Однако риски первичного рынка слишком высоки для банков, которые вынуждены завышать процентные ставки. На стадии же котлована, когда жилье дешевле всего, заключать договор соглашаются очень немногие банки, однако это представляется наиболее выгодной для заемщика схемой. К сожалению, сами застройщики не всегда готовы идти на сотрудничество с банками и предоставлять необходимые документы, считая, что и без того легко найдут покупателей на свои квартиры.

Кредит под залог имеющейся недвижимости, или ломбардное кредитование также пока распространено не сильно. Суть этой схемы в том, что можно взять у банка кредит, например, под квартиру, которая у вас уже есть. На полученный кредит можно "разом" купить другую недвижимость и продолжать жить в заложенной квартире. Если в силу каких-либо причин вы утратите платежеспособность, по решению суда с вас могут взыскать заложенную квартиру, но вновь приобретенная останется у вас. К числу недостатков этой схемы относится то, что большинство банков выдают не более 70 проц рыночной стоимости имеющейся квартиры и сроки кредитования в основном составляют от 3 до 5 лет. Многие банки выдают кредит только под юридически свободную квартиру, значит, вас могут попросить выписаться из нее. В закладываемой квартире не должны быть прописаны несовершеннолетние и/или недееспособные граждане, что является существенным минусом для многих потенциальных заемщиков.

Что касается кредитования загородной недвижимости, то такие схемы начали работать совсем недавно. Для банков объекты загородной недвижимости привлекательны высокой доходностью, однако и риски здесь существенно выше. Как правило, первоначальный взнос здесь – 30-40 проц от стоимости коттеджа, а средняя процентная ставка – 14-16 проц. Кредит обеспечивается земельным участком и расположенным на нем коттеджем. При этом земля часто не оформлена должным образом, и у продавцов отсутствуют документы на этот участок. К недостаткам схемы можно отнести и отсутствие четких и понятных правил обращения земельного рынка. Не секрет, что Минприроды в последнее время часто инициирует судебные расследования по многим объектам на незаконно захваченных землях. Напомним хотя бы пару нашумевших дел – в прошлом году в незаконном строительстве дачи на берегу Истринского водохранилища обвинялась даже Алла Пугачева, а супруге министра здравоохранения и соцразвития Юлии Зурабовой инкриминировали незаконное приобретение 5 земельных участков в водоохранной зоне Подмосковья.

Но если вы все же решились на ипотеку, перед вами встает вопрос – как выбрать банк? Участники конференции отмечают, что главной ошибкой граждан является выбор на основе рекламы – самим банком интересуются немногие, еще меньше людей задает вопросы о сроках работы банка с ипотекой и его приоритетных направлениях деятельности.

Между тем, вопрос тарифов, по словам вице-президента Международной ассоциации ипотечных фондов Ирины Радченко, далеко не главный для клиентов ипотеки. Для заемщика важна не столько разница между уровнями кредитной ставки, которая зачастую незначительна, а сопутствующий пакет услуг – например, график работы банка, доступность его отделений и т д, считает она. Также важна строгость подхода к подтверждению доходов заемщика, поскольку "серая" зарплата остается реальностью, а поручителей у многих попросту нет. Многие банки самостоятельно проводят анализ по расходам заемщика, встречаются с работодателем, принимают в качестве подтверждения доходов гарантийные письма с работы и пр. Интересно то, что в этом направлении "дочки" иностранных банков удовлетворяют запросы населения более качественно, поэтому потребители предпочитают именно их, отмечает И.Радченко. В среднем сейчас "дочки" иностранных банков выдают в Москве на 30 проц ипотечных кредитов больше, чем российские банки, заявила она.

Вообще, по ее словам, спектр предлагаемых ипотечных услуг в столице довольно широк. Многие банки предлагают специальные программы для тех, кто хочет обменять свою квартиру на лучшее жилье. В таких случаях эта квартира играет роль первоначального взноса. Досрочное погашение кредита постепенно становятся нормой, и за это практически ни один банк уже не штрафует. Однако в любом случае устанавливается мораторий на досрочное погашение – от 3 до 12 месяцев, за погашение долга во время которого налагается штраф. Это необходимо для компенсации упущенной выгоды с заемщика, которую банк намеревался получить в виде процентных платежей в течение всего срока ипотеки.

Одна из "головных болей" заемщиков – непредвиденные расходы, и к ним надо быть готовым. В них входят обязательные /банковские расходы, оценка, страховка, государственная регистрация/ и необязательные /услуги риэлтеров/ расходы. При этом оценку и страхование недвижимости необходимо производить только в тех компаниях, с которыми работает конкретный банк, а у них эти услуги могут быть на порядок дороже, чем у конкурентов.

Надо быть готовым и к жизни после ипотеки. Ведь вы взяли на себя многолетние обязательства перед банком, выполнить которые иногда сложнее, чем получить одобрение кредитного комитета. Теперь необходимо будет ежемесячно в строго определенный период месяца вносить соответствующую сумму на счет банка, иногда можно делать это безналичным платежом. Возможно также дать поручение бухгалтерии своего предприятия ежемесячно переводить с вашей зарплаты соответствующую сумму, тогда проблема заметно упростится. Если вам необходимо уехать, нужно не забыть положить на счет сумму, достаточную для погашения нескольких ежемесячных платежей. В случае просрочки взимается штраф – в разных банках от 0,2 до 0,5 проц за каждый день задержки выплаты, однако в ряде случаев банк может пойти навстречу должнику и не брать с него штрафа. Если вы потеряли работу, вопрос о дальнейшей судьбе кредита банк будет рассматривать в индивидуальном порядке. Возможно снижение ежемесячного платежа или даже предоставление "кредитных каникул" на несколько месяцев. Впрочем, банки стараются выдавать ипотечные кредиты лишь тем, кто востребован на рынке труда и имеет все шансы быстро найти адекватную работу.

Не стоит забывать и о том, что "ипотечное бремя" существенно ограничивает расходы семьи и может лишить ее привычных радостей. Так, покупка новой одежды, поход в кино или отпуск на море теперь будут планироваться более тщательно или вообще перейдут в разряд "эпохальных событий". Жизнь в крупных городах дорогая, и соблазнов для молодых людей в мегаполисах немало. Договор по ипотеке подписывается один раз, к новой квартире, как и ко всему хорошему, привыкаешь быстро, а вот отстегивать немалую сумму из своего кошелька приходится каждый месяц, и не один год. Мириться с этим сложно, поэтому можно посоветовать лишь учиться рациональному ведению хозяйства - сокращать заведомо лишние расходы, но не экономить на том, без чего совсем трудно обойтись. Например, женщинам психологи не советуют переходить на худшие марки косметики, одежды – это способно здорово ударить по самооценке. Лучше совершать покупки реже, но не "снижать планку".

Еще один сложный вопрос в этой связи связан с тем, что большинство молодых семей все же планируют рождение ребенка. Ребенок же в условиях необходимости выплат за ипотеку может существенно ухудшить их материальное положение. Совсем не факт, что молодая мать сможет уйти в декрет или вернуться на прежнюю хорошо оплачиваемую работу, выйдя из него. Может неожиданно понадобиться помощь пожилым родителям, и этот фактор также нельзя сбрасывать со счетов. С другой стороны, по признанию тех, кто уже "ввязался" в ипотеку, жизнь в кредит дисциплинирует и повышает уровень ответственности каждого члена семьи. Нередки случаи, когда люди перестают пить и находят лучшую работу, начинают повышать свою квалификацию. Так что ипотека может быть и "пропуском" в новую жизнь. Все зависит от того, как к ней относиться – как к "кабале", лишающей привычных удовольствий или как к вложению в будущее, заставляющему стремиться к лучшему.