Что придется страховать участникам ипотеки, а что – обычным собственникам

Москва остается одним из наиболее динамично развивающихся мегаполисов и по многим показателям успешно конкурирует с такими европейскими столицами, как Лондон или Париж. Население столицы за последние 10 лет увеличилось на 2 млн чел, главным образом, за счет приезжих. По ряду данных, до 50 проц столичных квартир покупают сейчас немосквичи. Однако и в московских семьях молодежь вступает в брак, у них появляются дети, а, значит, необходимость иметь собственное жилье. Квартиры в Москве дороги по многим причинам, и, по мнению экспертов рынка недвижимости, цены на них имеют прочную тенденцию к дальнейшему росту. Один из вариантов, к которому могут прибегнуть желающие улучшить жилищные условия – ипотечное кредитование. По этой схеме квартиру для семьи оплачивает банк, которому люди впоследствии выплачивают взятую в долг сумму с процентами.

Вокруг ипотеки до сих пор не стихают споры. Одни считают, что это шанс для небогатых россиян получить собственное жилье, другие утверждают, что, несмотря на недавно принятый пакет законов, ипотека остается недоступным удовольствием для большинства россиян. Как заявил заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев, для приобретения по ипотеке двухкомнатной квартиры средней московской семье из трех человек необходимо иметь совокупный ежемесячный доход не менее 1200 долл. На Западе с помощью ипотеки покупается-продается 95 проц квартир, у нас - всего 2 проц. Слишком велик у наших людей страх перед выплатами банку, слишком мала вера в себя, свое будущее и завтрашний день. Слишком большими кажутся проценты. И вообще, мы просто не привыкли жить в кредит. Однако процент желающих приобрести квартиру на условиях ипотеки растет – по словам Н.Федосеева, ежегодно в Москве регистрируется на 1 тыс ипотечных кредитов больше, чем в предыдущем году. В связи с расширением рынка становятся актуальными проблемы, сопутствующие ипотеке. Одна из них - развитие специальных страховых программ.

Именно эту тему обсуждали сегодня участники Второй международной конференции "Недвижимость. Ипотека. Страхование". Как отмечают многие участники дискуссии, интересы частных страховых компаний не всегда совпадают с социальными целями государственной программы развития ипотечного рынка. Между тем, многие типичные проблемы рынка столичной недвижимости стали очевидны после краха эпохи плановой экономики и прекращения государственных дотаций в жилищное строительство. Развитие ипотечного кредитования и связанной с ним необходимости страхования рисков банка и заемщика лишь сделали их очевидными. Недостаточно развита нормативная база, регулирующая деятельность страховых компаний в этой сфере, отсутствуют страховые стандарты, увязанные с рынком ипотечного кредитования. Многие даже не знают пока, от чего именно защищает страховка, какие ее виды необходимы для тех, кто "ввязывается" в ипотеку, а без каких вполне можно обойтись.

На эти актуальные вопросы отвечал генеральный директор ЗАО САО "ГЕФЕСТ" Александр Миллерман. Он рассказал, что ипотечное страхование регулируется целым рядом документов. В первую очередь, это ГК РФ, декларирующий общие требования к участникам ипотеки, во вторых – федеральный закон N102 "Об ипотеке /залоге недвижимости/", являющийся основным документом, регулирующим страхование недвижимости, и в третьих - постановление правительства РФ "О мерах по развитию ипотечного кредитования", в котором излагается подробная концепция развития ипотеки в России. В частности, эти документы оговаривают залоговую стоимость объекта недвижимости – если иного не предусмотрено в договоре, то учитывается рыночная стоимость этого объекта. Тогда, если страховой случай все-таки произойдет, банк может обращаться за возмещением напрямую в страховую компанию, минуя заемщика.

Обычно используется комплексная программа ипотечного страхования, которая включает в себя страхование жизни и здоровья заемщика, приобретаемого имущества /квартиры/ и титула. Договор заключается на срок от года до 20 лет - в зависимости от срока действия займа и обычно на весь этот срок. А.Миллерман рассказал, что при страховании жизни и трудоспособности заемщика страховая сумма привязана к задолженности по кредиту плюс 10 проц. Эта сумма зависит от возраста и состояния здоровья человека, она корректируется с учетом погашения задолженности, как, впрочем, и все остальные виды ипотечного страхования. При этом страховая компания может отказаться страховать человека, если его работа связана с риском, если он находится в пожилом возрасте или страдает теми или иными болезнями. Тогда судьба его ипотечного кредита оказывается под большим вопросом. Страхование имущества обычно производится от пожаров, стихии и прочих ЧП, и выплата в случае наступления страхового случая направляется либо кредитору, либо – с его согласия – на восстановление поврежденного жилья. Страхование титула – специфический вид ипотечного страхования. Дело в том, что банк, выдавший кредит, может понести убытки, если заемщик по решению суда утратит право собственности на жилье. Данная страховка осуществляется на срок до 10 лет в зависимости от вида и особенностей конкретной сделки. В скором времени на рынке появится еще один вид ипотечного страхования - от риска невозврата кредита. Однако, как отмечают многие эксперты, в настоящее время невозможно четко установить какие именно случаи будут относиться к страховым.

Тарифы по данному комплексу ипотечного страхования в разных банках могут составлять 0,8-1,5 проц от страховой суммы. Однако А.Миллерман отметил, что в дальнейшем условия и тарифы по ипотечному страхованию будут унифицированы, и банки начнут конкурировать только по предоставляемым ими сопутствующим сервисным программам.

Одна из проблем сегодняшнего дня, по мнению участников конференции – отсутствие обязательного страхования собственности в многоквартирных домах. Сейчас стоимость такой страховки весьма невелика, поскольку до 40 проц жилья страхуется по "льготной" программе по тарифу 90 коп за кв м площади. Однако многие граждане в силу привычек и менталитета не желают заниматься страхованием собственности. Между тем, отмечают участники обсуждения, необходимо ввести обязательное страхование и той собственности, что досталась человеку не по ипотеке. Ведь непонятно, кто будет возмещать ущерб, если с квартирой что-то произойдет. Раньше этим занималось государство, поскольку по умолчанию именно оно являлось собственником всех помещений, но сейчас ситуация изменилась. Теперь люди получают квартиры в личную собственность по рыночным законам, однако отношение к этой собственности у них зачастую остается "советским". Как заявил заместитель руководителя департамента ЖКХ Москвы Андрей Широков, эксперты рынка пытались внести в Жилищный кодекс поправки, обязывающие страховать общедолевое имущество многоквартирного дома через управляющие компании, однако эти поправки были отвергнуты. Между тем, жилищный фонд Москвы сейчас находится в довольно плачевном состоянии, и его необходимо восстанавливать. При этом лишь 27 проц жилья сейчас принадлежит городу, остальное находится в частных руках. Значит, частные собственники наравне с городом должны участвовать в этом восстановлении, поэтому они должны страховать не только принадлежащие им квартиры, но и площади общего пользования – лифты, лестничные площадки и т д, считает А.Широков.

Об этом говорил и начальник государственной жилищной инспекции столицы Александр Стражников. Он отметил, что переход ответственности за жилые помещения от государства к частным собственникам – дело непростое и долгое. "Мы живем в России и до сих пор привыкли решать свои проблемы путем писем к царю-батюшке", - заявил он. Между тем, за рубежом собственников воспитывают, что называется, "с младых ногтей", и даже дети никогда не будут портить стены и лифты – они знают, что цена собственности их семьи от этого резко упадет. Правда, непонятно, как на практике будет осуществляться обязательное страхование в российских условиях, когда собственник и социальный наниматель зачастую живут на одной лестничной площадке. Сомнительно, что собственники будут оплачивать страховку общих площадей, например, стен, на которых рисуют дети их необремененных собственностью соседей.

Плановый же ремонт, который проводился в каждом доме в советские времена, остался в том же советском прошлом, отметил А.Стражников. Сейчас никто не будет за свои деньги ремонтировать дом, который в этом не нуждается. В этой связи в Москве вводится новая стратегия ремонта. Она включает в себя систему мониторинга – проводится полное обследование каждого дома, и данные о том, какой ремонт необходим в каждом конкретном случае, заносятся в общую базу. В ней столичные дома классифицируются в зависимости от состояния – от аварийного до вполне удовлетворительного. В Москве достаточно и ветхих домов, износ которых составляет до 60 проц, они также входят в общую базу. По словам А.Стражникова, использование такой базы полезно и для страховщиков – она помогает им оценить вероятность развития страховых событий в том или ином здании.

Организовывать и структурировать рынок ипотечного страхования без участия государства на сегодняшний день весьма проблематично – эта идея звучала практически в каждом докладе. Как решать возникающие проблемы? Создание специализированной государственной страховой компании с отделениями по всей стране технически сложно и экономически нецелесообразно, отмечают участники конференции. Одним из возможных вариантов является создание Агентства ипотечного страхования с государственным участием и гарантиями. Такая система с одной стороны повысит доступность кредитов для населения, а с другой – повысит качество ипотечного покрытия и, как следствие, рейтинг ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объемы долгосрочных ресурсов, направляемых на цели рефинансирования организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, полагают эксперты рынка. Некоторые из них отмечают, что обеспечению социально значимой задачи по обеспечению людей доступным жильем могли бы помочь и некоторые регионы России. Они могли бы стать участниками схемы рефинансирования ипотечных кредитов с помощью краткосрочных облигационных займов. По мнению международных рейтинговых агентств, правительства "сильных" российских регионов могут быть отнесены к группе самых надежных заемщиков на российском финансовом рынке. Их участие позволило бы снизить процентные ставки по кредитам с 15 до 10 проц годовых и даже ниже, при этом схема не требует прямых дотаций на ипотеку из бюджета, отмечали выступавшие. Многие участники рынка также едины во мнении о целесообразности создания специализированной информационной системы, обобщающей данные по ипотечным кредитам с целью определения страховых тарифов. В любом случае, ипотека и связанные с ней страховые услуги в России – дело новое, поэтому как никогда здесь важен анализ практических проблем, с которыми только начинают сталкиваться участники ипотеки. Это поможет дополнить формирующуюся сейчас законодательную базу и, в перспективе, сделать доступное жилье более доступным для простых россиян.