Ипотека дешевеет, а дефицит жилья усиливается

В июне этого года в сфере ипотечного кредитования произошли изменения, которые большинство операторов рынка оценивают как безусловно позитивные.

Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования снизило ставку для всех регионов с 15 до 14% годовых, а Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области сократило сроки регистрации договоров ипотеки. Такое комплексное воздействие на рынок кредитования, с одной стороны, облегчает участие граждан в ипотеке и делает ее более массовой, с другой - повышенный спрос обострит дефицит жилья, продаваемого в кредит.

По оценкам игроков рынка недвижимости Самары, число сделок с участием ипотечных кредитов составляет от 10 до 20% всего объема рынка. Это достаточно заметная цифра, однако пока трудно назвать ипотеку по-настоящему эффективным инструментом для приобретения жилья. Поэтому большинство изменений, происходящих в этой сфере, направлено на создание условий, при которых как можно большее число граждан могло бы включиться в данный процесс.

Сегодня для этого необходимо снижение ставок и требований к заемщикам, сокращение сроков регистрации договоров ипотеки (учитывая специфику перечисления средств продавцу), а также увеличение числа квартир для приобретения через ипотеку.

Некоторые изменения уже введены в практику. Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), со средствами которого в губернии работают Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ), банк «Солидарность», ФИА-банк, АвтоВАЗбанк, «Российский капитал» и Промэк-Банк, с 1 июня снизило ставки с 15 до 14% годовых.

По словам исполнительного директора СОФЖИ Дании Вагаповой, это не последнее уменьшение ставок: до 2010 года, согласно рекомендациям президента РФ Владимира Путина, они могут быть снижены до 8%. Вагапова отметила, что ставки могут уменьшиться до такого предела при условии, что в год будут выдавать 1 миллион кредитов на сумму 334 млрд рублей и при этом упадут показатели инфляции. Также она подчеркнула, что даже небольшое снижение ставок вызывает повышенный интерес граждан, имеющих жилищные проблемы. Сейчас велика вероятность того, что в ближайшее время поток заемщиков увеличится.

По мнению генерального директора компании «Центр недвижимости» Ларисы Чариковой, шквала заявок ожидать не стоит. «Он произойдет, если ставки по ипотечным кредитам снизятся до 10% и ниже», - считает она.

Второй важный момент для развития ипотечного кредитования – сокращение сроков регистрации договоров ипотеки. С 15 июня Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области сокращает сроки регистрации договоров ипотеки с 30 до 10 дней.

Дело в том, что покупка квартиры через ипотеку имеет ряд особенностей, затрудняющих сделку. Камнем преткновения является то, что договор ипотеки регистрируется в течение 30 дней. При этом поступление денег на расчетный счет продавца происходит еще через 10-30 дней после предъявления покупателем кредитной организации свидетельства о праве собственности, страхового полиса и других документов. То есть фактически тот, кто продает квартиру через ипотеку, получит за нее деньги лишь через 2 месяца после продажи.

К такой ситуации многие продавцы квартир не готовы психологически, к тому же за это время жилье может подорожать в среднем на $500. По словам Дании Вагаповой, из-за этого объявления о продаже квартир с пометкой «ипотеку не предлагать» не редкость.

Кроме того, большинство сделок на вторичном рынке составляют обмены через куплю-продажу, причем сделки всей цепочки участников вместе с расчетами происходят в один день. Если в цепочке есть покупка квартиры с помощью ипотечного кредита, это затрудняет одномоментные расчеты. Чтобы избежать срывов сделок, покупатели иногда вынуждены занимать деньги под проценты у частных лиц или договариваться с участниками цепочки о других схемах расчетов.

Как рассказал «Времени» председатель совета директоров компании «Арбат» Сергей Канухин, его организация производит расчет при покупке собственными средствами, а затем покупатель жилья погашает долг деньгами, выданными кредитной структурой. При этом «добрая» услуга со стороны риэлторского агентства, конечно же, должна быть оплачена. Величину дополнительных расходов Канухин не называл, мотивируя это тем, что все решается индивидуально. Однако только крупные компании могут так распоряжаться оборотными средствами.

По словам Чариковой, практически единственный вариант приобретения жилья в кредит - квартира, находящаяся в чистой продаже. Но количество таких квартир невелико - около 10% объема всего предложения. Цены на такое жилье могут быть более высокими, чем при продаже с одновременной встречной покупкой – до 10-15%, и не все продавцы соглашаются на ожидание денег. По данным Вагаповой, из-за острой нехватки жилья за пять месяцев 2005 года 420 заемщиков, получивших разрешение на получение ипотечного кредита, не смогли приобрести квартиру.

Вагапова говорит, что сегодня существует своего рода бизнес по выкупу квартир с последующей продажей их «ипотечникам» - естественно, по более высокой цене. Сергей Канухин отрицает наличие такого бизнеса, считая его нерентабельным и рисковым.

Таким образом, сокращение сроков регистрации договоров ипотеки снижает напряженность при покупке жилья в кредит. Однако вряд ли это можно считать панацеей. Если учесть, что в ближайшие годы снижение ставок по кредитам сделает ипотеку более массовой, перекос спроса и предложения на рынке недвижимости станет еще более очевидным. «Это приведет к росту цен и усилению дефицита жилья», - добавила Лариса Чарикова.

Достойного механизма, который полностью решал бы проблему нехватки жилья, пока не существует. Определенным выходом из ситуации могло бы стать строительство домов, финансируемое из средств СОФЖИ. Такие проекты сегодня реализуются в Похвистнево, Жигулевске, Сызрани, Кинеле, проект в Самаре находится на стадии получения разрешительной документации на площадку. По словам Дании Вагаповой, стоимость этих объектов на 15-20% ниже средних цен на жилье по городу. Но сегодня средства АИЖК могут быть использованы только на приобретение квартир на вторичном рынке недвижимости. Сергей Канухин добавил, что строительство ипотечного жилья - это монополизация, а покупатель должен иметь возможность выбирать любую квартиру из имеющихся на рынке.