При нынешних темпах строительства ликвидация аварийного жилья завершится через 270 лет

В 2004 году строительным комплексом России было построено 41млн кв метров жилья, что позволило улучшить жилищные условия 230 тыс российским семьям. Это лишь 0,7 проц от числа всех нуждающихся в улучшении жилищных условий россиян, - в улучшении нуждаются 30 млн российских семей.

Готов ли строительный комплекс обеспечить потребности россиян в доступном жилье, с какими проблемами приходится сталкиваться строителям? Об этом корр. ИТАР-ТАСС Владислав Полейко беседовал с почетным строителем России, кандидатом экономических наук, начальником Территориального управления Госстроя России в Уральском федеральном округе, президентом Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Александром Лощенко.

- Много лет на разных уровнях власти поднимается проблема обеспечения граждан России современным и главное - доступным жильем. Как обстоит дело сегодня?

- Приняты главные документы, которые необходимы для массового строительства жилья: градостроительный и жилищный кодексы. Но для того, чтобы эти законы заработали в реальной экономической среде, нужны еще и подзаконные акты, нормативные документы. Как говорят эксперты, необходимо принять около 250-ти нормативных актов и постановлений Правительства РФ и примерно столько же правовых актов на региональном и муниципальном уровнях.

В настоящий момент Правительство РФ утвердило план подготовки необходимых документов, и где-то к осени может состояться их утверждение. А пока строительный рынок стагнирует, так как на него оказывает влияние очень много переменных величин: инфляция, прогнозы по стоимости строительных материалов, ценовые параметры и условия подключения к инженерным коммуникациям нового дома, и многие другие.

- Отчего же зависит стоимость квадратного метра жилой площади? Есть ли надежда, что жилье станет дешевле и доступнее?

- Уровень стоимости жилья определяется как собственно себестоимостью строительства квадратного метра, так и развитостью финансовых институтов, банков и страховых компаний. В настоящий момент реальная себестоимость собственно строительства одного квадратного метра жилья в Екатеринбурге составляет около 350 долларов. Но затем к этой цене добавляется стоимость подведения к дому инженерных коммуникаций: водоснабжения, электроэнергии, газа, канализации, благоустройства. Это как раз те затраты, которые сильно влияют на рыночную стоимость квадратного метра жилья.

Другим фактором, также влияющим на стоимость, являются финансовые возможности строительной компании. Известно, что для того, чтобы начать строить один дом, строительной компании необходимо иметь 5-7 млн долларов собственных оборотных средств. Поэтому, если смотреть на ситуацию реально, то строят мало не потому что не хотят, а потому что у строительных компаний нет в достаточном объеме финансовых средств, необходимых для строительства большого числа объектов. Конечно, время не стоит на месте, и есть обнадеживающие факты, когда, например, немецкий банк предоставил кредит строительной компании, работающей в Саратовской области под 5,3 проц годовых на 10 лет. Думаю, на таких условиях кредитования можно строить не один дом, а застраивать целые кварталы

В Екатеринбурге пока только "Ренова" -компания Виктора Вексельберга, - готова осуществить проект по массовому строительству жилья. Представители этой компании оформляют пакет документов на землю в районе "УНЦ-Краснолесье". На строительство и проведение только коммуникаций в этот район Екатеринбурга компании необходимо будет инвестировать порядка 500 млн рублей, не говоря уже о затратах на собственно строительство домов.

Это лишний раз свидетельствует о том, что крупный западный и российский капитал не только проявляет интерес к строительному сектору, но готов реально инвестировать.

Следует подчеркнуть, что участие государства в финансировании на различных условиях опережающей инженерной подготовки территорий застройки под жилищное строительство - это самый реальный путь снижения стоимости строительства.

Радует, что Министерство регионального развития это понимает и готовит проект указа президента РФ о придании государственной политике по развитию жилищного строительства статуса национальной программы.

Кроме того, действующая федеральная целевая программа (ФЦП) "Жилище", рассчитанная до 2010г., будет скорректирована с учетом изменений законодательства по жилищной и градостроительной политике. А к 2007г. министерству предстоит подготовить и утвердить некоторые подпрограммы, в частности, по формированию земельных участков, оснащенных инженерной инфраструктурой.

- А насколько ипотека оказывает влияние на рост цен на жилье?

- В России, из 41 млн кв метров построенного в 2004 году жилья всего 1,5 проц приобретено за счет ипотечного кредитования (в 2003 году -1 проц).

При нынешней ставке за период действия договора ипотечного кредитования пользователь кредита выплачивает банку стоимость минимум двух квартир. Не каждый гражданин решиться на такого рода заимствования! Скажу больше, реальные изменения на рынке ипотечного кредитования начнутся, если ставка по кредиту будет снижена процентов на пять-семь. В развитых странах рынок жилья практически весь развивается за счет ипотеки. Там развивается строительство разной категории жилья - с разной площадью квартир и стоимостью. Все зависит от вашего финансового состояния в данный момент. Если оно меняется, изменяется социальный статус, изменяется и уровень жилья. Поэтому каждый статистический американец один раз в пять лет, меняет жилье. У нас другая статистика: наши люди меняют жилье один раз в 25, а то и пятьдесят лет.

Кстати, 29 июля на пресс-конференции по проблемам доступности жилья для россиян министр регионального развития РФ Владимир Яковлев сообщил, что Минрегионразвития готовит предложения по созданию преференций по жилищной ипотеке для молодых семей. Он сказал, что для того чтобы ипотека шла эффективнее банковскую процентную ставку необходимо снизить и довести ее до 7, максимум 10 проц, а первый взнос для населения опустить с 30 до 5-10 процентов. Будем считать, что есть план и есть задача по развитию ипотеки.

- А что делается у нас в Свердловской области в сфере массового строительства?

- За последние годы у нас получило распространение строительство жилья за бюджетные деньги и для бюджетников.

Несколько лет действовала система накопительных сертификатов, когда за определенный период приобретались квадратные метры, из которых получалась отдельная квартира.

Некоторым гражданам удалось получить квартиры через ссудно-сберегательные товарищества. Но в связи с выходом нового градостроительного кодекса, прокуратура препятствует возникновению новых товариществ.

В последние годы активно развивалось долевое строительство.

С 2005 года ряд строительных организаций города начинает строить дома по "старой новой" схеме, создавая Жилищно-строительные кооперативы. По этой схеме создается кооператив, выбирает подрядную организацию, которая является ответственным за строительство дома. Думаю, что эта форма участия в жилищном строительстве после утверждения правительством РФ нормативных документов, также получит широкое распространение.

- Дорожают строительные материалы. Последний яркий пример - резкое подорожание цемента. Как Вы прокомментируете эту ситуацию?

- Раньше вопросы ценообразования на строительные материалы контролировал всемогущий Госстрой России, а сейчас государство или в его лице органы исполнительной власти, никак не отслеживает ситуацию в строительной отрасли. Безусловно, нужны механизмы мониторинга и оперативного реагирования на монопольные проявления. Но после того как была произведена реорганизация Госстроя, в правительстве РФ этими вопросами никто не занимается.

А почему подорожал цемент, здесь причина проста: в мае "Евроцемент" выкупил девять цементных заводов. Это привело к монополизации рынка с явными признаками сговора, но только доказать это будет невозможно, так как в антимонопольный комитет представители компании представили расчеты, что повышение цен необходимо для обеспечения модернизации действующих заводов. По моему мнению, подобные ценовые броски просто подрывают стабильность в строительном бизнесе, а это в свою очередь отодвигает на неопределенный срок возможность реализовать право граждан России на жильё.

Тем более, подобные примеры крайне заразительны.Что будет, когда под каким-нибудь предлогом модернизации отрасли, поднимут цены другие монополисты: газовики, энергетики или транспортники? Даже при том, что они сдерживали тарифы на свои услуги, цены за кв метр до конца года на новое жилье в России возрастет, по моему мнению, на 25 проц.

- Жилой фонд страны стареет. Огромное количество зданий находится за пределами нормативного срока эксплуатации. Кто возьмет на себя ответственность за его безопасность, и кто будет финансировать его восстановление и реабилитацию?

- В стране 650 млн кв м жилья находится в так называемых "хрущевках" и их предшественниках. Из них состояние 90 млн кв м признано аварийным. Жители этих домов нуждаются в расселении. За прошедший год людей отселили лишь с площади 300 тыс кв м. Если будем двигаться таким темпами, то заменить только существующее на данный день аварийное жилье мы сможем через 270 лет.

Распределение общей площади городских жилых домов по периодам возведения, в целом по России выглядит следующим образом: до 1920 г. - 3,1 проц; 1921-1945 гг. (4,7%); 1946- 1970 гг. (33,9%); 1971 - 1995 гг. (50,2%); 1995 и последующие годы (8,1%)

Старение жилищного фонда вызывает снижение надёжности объектов инженерной инфраструктуры и природоохранных систем, что приводит к их повышенной уязвимости при возникновении внештатных ситуаций. Характерно, что за 15-летний период темпы роста объемов ветхого и аварийного жилья резко увеличились. Только за период с 1990 по 2001 годы жилая площадь ветхих и аварийных домов возросла с 32,2 млн кв м до 87,8 млн кв м, т.е. более чем в 2,7 раза.

Приведение устаревшего жилого фонда в пригодное для эксплуатации состояние по действующим стандартам и снижения энерго-, ресурсопотребления до нормативных уровней потребует очень много финансовых средств, и к этому государство должно быть готово. Потребность в инвестициях определяется как масштабами подлежащего реконструкции жилищного фонда, так и вариантами реконструкции домов. По оценкам специалистов фирмы Construction group, стоимость капитального ремонта с минимальными затратами может достигать 40 проц от рыночной стоимости квартиры. При таком ремонте нужно менять все инженерные коммуникации (трубы, сантехнику, рамы дверей, окон и т. д.), иногда некапитальные перекрытия и стены. Строительными нормами предусмотрены типовые сроки, являющиеся свого рода гарантийным сроком службы соответствующих элементов конструкции. Поэтому комплексный ремонт с заменой инженерных коммуникаций в домах всех типов положено проводить каждые 30 лет, а выборочный - раз в 15-20 лет. Перекрытия и некапитальные стены рекомендуется менять через 50 лет.

Нужна отдельная программа по санации домов с истекшим сроком эксплуатации. Надо четко объяснить людям: чья проблема восстановление дома - жильца или государства.

В Москве создана и действует программа реабилитации жилого фонда Там провели инвентаризацию жилого фонда, и что нельзя восстановить - сносят, что можно восстановить - реабилитируют.

В Екатеринбурге дома требующие реабилитации - это пятиэтажки первой массовой застройки в Пионерском поселке, юго-западном районе. Это дома, требующие первоочередной реабилитации. Через несколько лет с ними будут проблемы.

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки ("хрущевки" панельные") построенные в 1970-95 гг. - 50 лет, т.е. время их сноса - 2005-2020 год. Однако исследования показали, что панели "хрущевок" имеют прочность, в полтора раза превышающую проектную. После капитального ремонта они простоят, по крайней мере, еще 100 лет.

Но ни на федеральном уровне, ни на уровне нашего субъекта федерации проблема санации жилых зданий первых массовых построек серьезно пока даже не обсуждалась. А ведь эту проблему все равно придется решать, и здесь главное - не опоздать&.

И несколько слов по проблеме, которая требует отдельного разговора. До 1 марта 2006 года все граждане должны выбрать себе управляющую компанию, которая будет организовывать нормативную эксплуатацию жилья, в котором эти граждане проживают.

В связи с эти возникает вопрос, а кто возьмет в управление устаревшее жилье?