Государство выходит из рефинансирования ипотеки

Споры о том, есть ли в России ипотека или нет, можно считать законченными. В течение трех ближайших лет государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планирует уйти с рынка рефинансирования ипотечных кредитов. Это значит, что конструкция первичного рынка ипотеки в масштабе всей страны создана, "обкатана" и вполне жизнеспособна. Теперь государство в лице АИЖК займется формированием вторичного рынка ипотеки и сосредоточит усилия на развитии рынка ипотечных ценных бумаг.

Свои соображения по этому поводу АИЖК изложило в Концепции развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, написанной в соавторстве с Минэкономразвития. Сегодня этот документ находится на рассмотрении в правительстве России, и эксперты высоко оценивают его шансы.

С точки зрения АИЖК ситуация выглядит следующим образом. За время своей работы (с 1997 года) Агентство запустило первичный рынок ипотеки в 76 регионах. При этом доля кредитов, выданных в Москве, составляет около 70% в денежном выражении, но не более 20% в количестве кредитов. А региональные банки составляют 85% первичных кредиторов. Поэтому ипотеку по стандартам АИЖК можно считать достаточно уравновешенной и децентрализованной.

В месяц АИЖК выкупает около 1,5 тыс. кредитов, а за все время работы выкуплено более 16 тыс. закладных на сумму, приближающуюся к 7 млрд рублей. Главным количественным ориентиром Концепции является выдача к 2010 году ипотечных кредитов на сумму 344 млрд рублей, или более чем 10 млрд долларов.

На первый взгляд задача кажется фантастической и откровенно популистской. Уже к концу текущего года согласно планам Агентства объем кредитов, выданных по стандартам АИЖК, должен достигнуть 42 млрд рублей. Безусловно, спрос на ипотечные кредиты есть, и заемщики на указанные суммы найдутся. Вопрос состоит в том, где взять деньги на выдачу кредитов, а точнее, на рефинансирование первичных кредиторов.

Агентство основывает свои расчеты именно на запуске рынка ипотечных ценных бумаг. До сих пор Агентство выкупало кредиты за счет средств господдержки, потом было сделано несколько выпусков облигаций Агентства, гарантированных государством. Но с прогнозируемым увеличением объемов ипотечного кредитования никакого бюджета не хватит. В конце апреля, когда проходило первое обсуждение Концепции на Госсовете с участием президента Путина, а затем обсуждение долговой политики государства в целом, Минфин, по словам главы АИЖК Александра Семеняки, вообще ратовал за прекращение господдержки ипотеке, потому что, якобы, рынок ипотечных бумаг уже запущен. Очевидно, имелись в виду облигации Агентства, которые только потому и представляют интерес для инвесторов, что гарантированы бюджетом.

На самом деле настоящие ипотечные бумаги, которых в России еще нет, гарантированы самым ценным и ликвидным залогом — недвижимостью, приобретенной на кредитные средства. Эти бумаги являются самым понятным и прозрачным механизмом перетока денег с фондового рынка в банковский сектор. Сегодня еще не решен ряд технологических и нормативных проблем, над их разрешением трудится рабочая группа, в состав которой входят в том числе представители АИЖК и банковского сообщества. К концу года АИЖК уже собирается выпустить первый транш настоящих ипотечных облигаций, так как главный вопрос — где взять длинные деньги, по мнению руководителей Агентства, уже решен.

Эксперты АИЖК и Минэкономразвития считают, что игроки фондового рынка сегодня не готовы покупать долгосрочные обязательства. Только самые надежные эмитенты, голубые фишки, позволяют себе пятилетние бумаги. Средний срок облигаций — 2—3 года. Стандарты АИЖК предусматривают выдачу кредитов на 27 лет. Фондировать длинные активы короткими пассивами — значит строить пирамиду, уверен исполнительный директор АИЖК Дмитрий Глазунов. Авторы концепции видят выход в том, чтобы разрезать поток платежей и продавать облигации, обеспеченные первыми пятью, например, годами платежей. А остальную, долгосрочную, часть выкупать за счет средств господдержки, оставляя ее на балансе Агентства. С ходом времени и поступления платежей заемщика можно постепенно, ежегодно продавать на открытом рынке следующую часть облигаций. Вообще, государственный оператор достаточно оптимистично смотрит на эту проблему. Несмотря на 27-летний срок кредитования согласно стандартам, в среднем кредит "живет" 6 лет — подавляющее большинство заемщиков стремится расплатиться досрочно.

Самое важное на сегодняшний день — запустить конвейер рефинансирования и секьюритизации кредитов. Для этого необходимо переориентировать господдержку с первичного рынка, то есть с выкупа кредитов, на вторичный — выкуп так называемых "хвостов", долгосрочной части обязательств. Соответственно, в рамках "логики недопущения монополизма", роль АИЖК по рефинансированию кредитов должны занять рыночные компании. В идеале двухуровневый рынок ипотеки по версии Агентства и МЭРТ выглядит так. Независимые банки выдают кредиты заемщикам на всей территории России по стандартам АИЖК и затем продают закладные независимым же крупным компаниям и банкам, зарабатывая свои комиссионные. Крупные банки формируют пулы ипотечных кредитов и выпускают ипотечные облигации, обеспеченные закладными. Короткую часть выпуска покупает рынок, а длинную — АИЖК. Функции агентства при этом трансформируются. Оно уже не участвует в рыночных отношениях напрямую, а принимает риски, которые не может принять рынок.

Руководство государственного Агентства уверено, что через 3—4 года на российском рынке будет достаточное количество компаний, располагающих необходимым капиталом и желающих заняться бизнесом по выкупу закладных и выпуску ипотечных бумаг. Представители банковского бизнеса, уже сегодня занимающегося рефинансированием ипотечных кредитов, сомневаются в том, что частные компании захотят безоговорочно встроиться в жесткую систему стандартов АИЖК. Не исключено, что банки, имеющие доступ к длинным иностранным деньгам, смогут выстроить собственную систему стандартов и решить вопрос с разрывом в сроках между кредитами и облигациями.

Как бы ни решился вопрос со стандартами и сроками, нельзя отрицать огромную методическую роль АИЖК в становлении рынка. С принятием и последовательной реализацией Концепции выстроится совершенно иная модель ипотечного рынка, нежели существующая сегодня. Все участники рынка должны стать операторами, заинтересованными в получении не процентного, а комиссионного дохода и высоком обороте. Процентный доход должен как можно быстрее получить конечный инвестор — покупатель ипотечных бумаг. Вся инфраструктура задумана таким образом, чтобы работать на эту цель. Участники рынка специализируются на отдельных видах бизнеса в рамках ипотечного рынка. Разные компании оценивают клиента и выдают кредиты, выкупают кредиты и выпускают бумаги, обслуживают кредиты, принимают платежи.

Кроме того, выкуп кредитов частными компаниями на собственные средства не ограничен размерами господдержки. Следовательно, можно действительно рассчитывать на увеличение объемов кредитования и, косвенно, на увеличение объемов строительства. Уже сегодня некоторые региональные операторы спрашивают АИЖК: можно ли направлять средства, поступающие от заемщиков в виде платежей, на строительство нового жилья? Разумеется, этого делать нельзя. Но инвестиции в строительство жилья в надежде на выкуп квадратных метров за счет ипотечных кредитов напрашиваются сами собой. И государство согласно с тем, что развивать спрос на жилье в отрыве от предложения нельзя. В Уфе, например, где программа АИЖК реализуется особенно активно, цены на жилье выросли на 40%. Но строить тоже должны независимые компании за счет собственных источников. Однако ипотека дает им некоторую гарантию, что построенное жилье будет реализовано.