Инвесторы переоценили влияние питерских чиновников

По сложившейся в России традиции, все главные рыночные тенденции рождаются теперь в Санкт-Петербурге. На этот раз «законодателем мод» может стать питерский рынок недвижимости – резкое снижение покупательского спроса привело к значительному падению цен на квартиры в северной столице.

По данным агентства недвижимости «Невский проспект», спрос на рынке жилья Санкт-Петербурга по сравнению с прошлым годом упал на 20%. Это привело к затовариванию рынка и падению цен. По словам директора аналитического центра компании «Миэль-недвижимость» Геннадия Стерника, снижение цен на жилье за прошедшие полгода составило 7 – 10%. Если в конце прошлого года было выставлено на продажу порядка 15 000 – 17 000 объектов (квартир и комнат), сегодня эта цифра достигает 25 000 – 27 000.

«Стагнация питерского рынка недвижимости вызвана теми же причинами, что и остановка роста цен на жилье в Москве», – считает директор филиала компании Vesco Realty в Санкт-Петербурге Игорь Дергачев. Основной причиной стагнации эксперты называют «перегретость» рынка. Цены на квадратные метры в Санкт-Петербурге до последнего времени росли намного активнее, чем в российской столице. По данным компании Vesco Realty, если в Москве средний рост цен в 2001 – 2003 годах составлял 30 – 35% в год, то в Санкт-Петербурге – все 40%. К прошлому лету покупательский спрос в обеих столицах приблизился к насыщению. Однако питерский рынок недвижимости оказался менее устойчив, чем московский. В отличие от Москвы, цены на недвижимость северной столицы не просто остановились, а резко пошли вниз. Дело в том, что в столичной структуре предложения доминировали новостройки, тогда как львиная доля недвижимости Санкт-Петербурга – старый фонд, однокомнатные «хрущевки» и коммуналки. По словам издателя газеты о недвижимости «М2=Квадратный метр» Георгия Шабада, на рынке недвижимости Санкт-Петербурга слишком много разрозненных мелких игроков и объектов. «В Москве количество вторичных объектов составляет 30 000 – 35 000, тогда как в Санкт-Петербурге – 27 000 – 29 000. Для города с населением 4,5 млн человек в сравнении с Москвой это огромная цифра», – говорит Шабад. Если в столице первичный рынок «тащил» за собой вторичный, диктуя высокие цены, то в Санкт-Петербурге получилось наоборот. Поэтому насыщение рынка в Москве привело к увеличению времени продажи новостроек и активизации вторичного рынка, а в Санкт- Петербурге невостребованные продавцы «вторички» начали снижать цены. Кроме того, многие старые дома находятся по-настоящему в аварийном состоянии, и покупатели стремятся переехать в современный жилой фонд.

Еще одной причиной повышенного спроса на недвижимость в Петербурге до недавнего времени были позитивные ожидания инвесторов, рассчитывавших на передачу городу части столичных функций и, как следствие, на рост бизнес-активности. По словам генерального директора компании «Невский проспект» Виктории Голубевой, порядка 80% покупателей и арендаторов коммерческой недвижимости и около 15% покупателей квартир в Петербурге – москвичи. Теперь политический ажиотаж вокруг роли северной столицы заметно спал. Бизнесмены, путешествующие между Санкт-Петербургом и Москвой, осознали, что с точки зрения надежности вложений московский рынок недвижимости намного привлекательнее питерского. В то же время эксперты не спешат предрекать ему трудные времена. «Рынок жилья Санкт-Петербурга в скором времени оправится от стагнации, цены опять потянутся вверх. Так, за первый квартал 2005 года они в среднем выросли на 3 – 4%», – говорит Игорь Дергачев.