Москва и Питер: две столицы, две судьбы

Каждый год в России объем выданных ипотечных кредитов увеличивается вдвое. Несмотря на это, доля ипотеки никак не дотянет хотя бы до одного процента от валового национального продукта (ВВП).

Призрачные планы

Сумма, на которую банки прокредитовали своих клиентов под залог приобретаемого ими жилья, распределяется по регионам неравномерно. Всего в стране на 1 января 2005 года по ипотеке выдано чуть меньше 18 миллиардов рублей (или примерно 600 миллионов долларов), из них половина приходится на Москву.

Правда, благодарить за лидерство столица должна прежде всего высокие цены на свою недвижимость. Вторая столица, то есть Санкт-Петербург, отстает: по данным компании "ЮИТ Лентек", в городе на Неве было выдано в прошлом году менее полутора тысяч ипотечных кредитов (средняя цена квадратного метра здесь составляет тысячу долларов США). Подавляющее большинство из них ушло на вторичный рынок - новостройкам досталось всего 10% от общего объема.

Надо признать, что ипотека пока в Санкт-Петербурге не состоялась и, по мнению местных участников рынка, ничто не говорит о том, что планы правительства города о ежегодном приросте количества ипотечных кредитов на три-четыре тысячи в ближайшее время будут претворены в жизнь.

Механизмов нет

"Та ипотека, которая анонсирована сегодня, идет в разрез с планами правительства России и президента о реализации программы "Доступное жилье", - говорит Михаил Викторов, генеральный директор ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запад". - Также не создано никаких реальных механизмов для достижения поставленной президентом задачи удвоения объемов строящегося жилья. Новые жилищные законы повысили рискованность строительного рынка, почти начисто отбили интерес у банков к рынку жилья и привели к оттоку инвесторов".

Сегодня питерские банки, к сожалению для местных застройщиков, не готовы кредитовать новостройки даже в объемах 2004 года - а они были совсем невелики. В прошлом году банковский сектор вложил в новое строительство Санкт-Петербурга всего 250 миллионов долларов - это примерно равно общей сумме ипотечных кредитов, которые выдал за тот же самый период в Москве "Сбербанк".

Перенасытили

Однако низкий уровень доходов населения и зачаточное развитие ипотеки приводит к тому, что на самом деле местные застройщики строят больше, чем потребители могут купить. В прошлом году в Северо-Западном регионе было сдано 6 миллионов квадратных метров жилья - треть из них приходится на северную столицу. "Рынок жилищного строительства в Северо-Западном федеральном округе находится в стадии перенасыщения, - говорит Михаил Викторов. - Причина этого - опережающий рост стоимости недвижимости по сравнению с ростом заработной платы. Увеличение объемов строительства жилья в последние годы не сопровождалось ростом числа покупателей. Поэтому в прошлом году цены на квартиры у нас практически встали. Более того, многие застройщики были вынуждены их снижать".

Отсутствие платежеспособного спроса, равнодушие банков с одной стороны и высокая себестоимость строительства с другой, приводит к тому, что в Санкт-Петербурге компании работают буквально на пределе рентабельности. У застройщиков не хватает оборотных средств. Доля убыточных предприятий неуклонно увеличивается: в нынешнем году она уже на 4% больше, чем в прошлом. Застройщики перестают интересоваться новыми земельными участками для новостроек. Эксперты прогнозируют снижение объемов нового строительства в городе на Неве уже с 2007 года.