Москва: рынок бизнес-центров «А» и «В» в I полугодии 2005 г

По данным компании Becar. Commercial Property общее предложение площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В» в I полугодии 2005 года составило 4 млн. кв. метров. За этот промежуток времени было введено (построено и реконструировано) 385 000 кв. метров (в I квартале 2005 г. введено 165 000 кв. метров, во II квартале 2005 г. - 220 000 кв. метров). Это на 43% больше, чем в I полугодии 2004 года. Площади класса «А» составили 38% всех введенных площадей.

Объем сделок по итогам I полугодия равен 440 000 кв.м. (в I квартале 190 000 кв.м., во II квартале 250 000 кв.м.). Объем сделок в I полугодии 2005 года в целом превышал объемы поглощенных площадей, что свидетельствует об устойчивой тенденции рынка – заключению сделок по предварительной аренде. Их объем равен 79%. Поглощение составило 395 000 кв.м.

Уровень свободных площадей по классу «А» равен 4-6%, по классу «В» - 7-10%. Наибольшая активность фиксируется среди сделок с площадями 400 кв. метров. (для класса «А» - с площадями 200-400 кв.м. и 400-800 кв.м. - для класса «В»). Наибольшим спросом традиционно пользуются площади в пределах Садового кольца - 39%. Также отмечается увеличение спроса в пределах Садовое - Третье Транспортное кольцо до 49%.

Арендные ставки в сравнении с аналогичным периодом прошлого года выросли по классу «А» на 10% и по классу «В» на 10-15%:

• по классу «А» средние арендные ставки составили 600-850$ за кв. метр/год (без НДС, включая эксплуатационные расходы); 
• по классу «В» средние арендные ставки составили 420-550$ за кв. метр/год (без НДС, включая эксплуатационные расходы).

Специалисты Becar. Commercial Property отмечают увеличение цен инвестиционных продаж на 10-15% по сравнению с I полугодием 2004 г. Они составили:

• по классу «А» 3500-5000$ за кв. метр; 
• по классу «В» 2000-3000$ за кв. метр.

По прогнозам Becar. Commercial Property объем введенных площадей в 2005 году составит около 800 000- 850 000 кв.метров. 40% введенных площадей составят площади класса «А». Число введенных объектов за пределами Садового кольца увеличится, что в среднесрочной перспективе будет способствовать смещению доли спроса за пределы центра. Увеличение высококачественных объектов класса «А» в общей доле нового предложения простимулирует девелоперов к вводу более качественных площадей класса «В».

Объемы поглощения в 2005 г. увеличатся на 10-15% по отношению к 2004 г. Насыщения спроса в ближайшей перспективе не произойдет. Уровень свободных площадей будет составлять 5% для класса «А» и 9% для класса «В». Активность сделок за пределами Садового кольца возрастет.

Увеличится востребованность площадей больших размеров как у арендаторов, так и у инвестиционных покупателей.

Ввод заявленных объектов будет способствовать поступательному движению к стабилизации рынка. Резких скачков его показателей, вероятней всего, не произойдет. Уровень арендных ставок останется высоким на протяжение всего II полугодия 2005 г., возможен даже незначительный рост в пределах 5%. В долгосрочной перспективе введение больших объемов качественных площадей значительного снижения арендных ставок не вызовет, а будет способствовать лишь их разрыву в пользу более качественных площадей и снижению класса неконкурентоспособных объектов, что приведет к переводу этих объектов в более низкий класс с его характерными арендными ставками.

Подробную версию отчета смотрите на сайте http://msk.becar.ru в разделе "Аналитика"