Квадратных метров стало больше, а цены все равно растут

Строительные компании в Ростове-на-Дону увеличивают объемы возведения жилья (в первом полугодии сдано более 250 000 кв. м), но риэлторы отмечают, что до насыщения рынка еще далеко и подорожание продолжится. Правда, число инвестиционно-спекулятивных сделок постепенно уменьшается.

В первом полугодии, по оценкам риэлторов, спрос на новостройки превышал предложение на 5-10%. Некоторым исключением стали первые весенние месяцы, когда участники рынка наблюдали затишье. “Строители снизили продажи, а покупатели ждали падения цен”, — объясняет специалист по новостройкам агентства недвижимости “Терра” Елена Епифанова. Но уже в конце апреля стало совершенно очевидно, что понижения стоимости квадратного метра не предвидится и кривая спроса вновь поползла вверх, говорит управляющий агентства недвижимости “Риэлти-центр” Ольга Леонтьева. А гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий, напротив, отмечает стабильность продаж в весенний период и их снижение в июне. Он связывает это с уменьшением объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости.

“Количество частных инвесторов, которые вкладывают деньги в строительство для перепродажи, не растет так быстро, как раньше”, — соглашается Леонтьева. “Доходность от таких инвестиций стабилизируется: если в прошлом году чистый годовой доход составлял 20-25%, в этом году предположительная доходность составит 10-15%”, — считает заместитель гендиректора компании “Лендлорд” Олег Ивченко. Хотя в целом инвестиции в недвижимость остаются “перспективным бизнесом”, говорит замдиректора центра недвижимости “Южный округ” Евгений Тенишев. По подсчетам участников рынка, в новостройках перепродается до 40% квартир.

Еще одним фактором снижения объема продаж риэлторы называют закон о долевом строительстве. По мнению Сосницкого, его недостаточная проработанность ставит преграды в привлечении дольщиков. А Ивченко признает, что отсутствие у некоторых строителей зарегистрированных в органах юстиции договоров о долевом участии в строительстве “серьезно сократило процент оформляемых в компании сделок купли-продажи”. Не менее сложно приходится и самим строителям. Пока строятся те объекты, документы на которые оформлены до 1 апреля, но в конце этого года — начале следующего строители столкнутся с проблемами, считает Ивченко. По его мнению, это может сказаться на объемах вводимого в эксплуатацию жилья.

Правда, строители нашли способ избежать административных барьеров, заключая вместо договоров о долевом участии в строительстве инвестиционный договор, который не требует обязательной регистрации. “Возможны еще варианты, — говорит Сосницкий, — вести строительство на заемные средства, что, естественно, приведет к повышению цен, либо строить на свои деньги, но вкладывать такие длинные деньги застройщики пока не решаются”.

В среднем цены на новостройки за первое полугодие выросли на 15-20%. И в первую очередь этому способствовало повышение стоимости стройматериалов, отмечают риэлторы. В сегменте типового жилья наибольший рост цен Тенишев отмечает на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры, стоимость 1 кв. м в которых составляет 16 000-20 000 руб. А жилье повышенных потребительских характеристик, по данным Сосницкого, подорожало на 35-40%. В среднем цена 1 кв. м такого жилья оценивается в $1000, бизнес-класса — $800-850.

Самым дорогим предложением риэлторы называют квартиры от строительного концерна “Покровский”. Комплекс “Ростов-Сити”, по мнению большинства из них, действительно можно назвать элитным. Комплекс включает два 16-этажных каркасно-монолитных дома и четыре 23-этажные “свечки”, рассказывает руководитель отдела продаж концерна Сергей Радыгин. Элитным он также называет строящийся жилой комплекс “Пушкинский”. По мнению Сосницкого, именно в этих комплексах располагаются первые в Ростове пентхаусы. Продажи в “Ростов-Сити” и “Пушкинском” идут по цене от 30 000 до 42 000 руб. за 1 кв. м. Радыгин считает такую цену обоснованной, так как жилье будет располагаться в историческом центре города, в строительстве используются современные технологии, а подрядчиком выступает сербская строительная компания. Дома будут оборудованы лифтами OTIS, охраной, паркингом. “Желающих купить элитное жилье в городе достаточно, — говорит Радыгин. — Большая часть квартир и пентхаусов уже продана”.

Но самым массовым остается спрос на типовое жилье. Сейчас активно идет застройка в микрорайонах Темерник и Чкаловский, говорит Епифанова. Здесь можно подобрать наиболее дешевое жилье стоимостью от 11 000 до 16 000 руб. за 1 кв. м в панельном доме. Как правило, такие квартиры продают сами застройщики, добавляет Тенишев.

По единодушному мнению участников рынка, следующего повышения цен на первичку можно ожидать к сентябрю. Но если производители стройматериалов не приготовят очередного сюрприза, большого скачка цен не будет, резюмирует Тенишев.

По данным мэрии Ростова-на-Дону, за первое полугодие 2005 г. сдано в эксплуатацию 256 200 кв. м жилья (108% к аналогичному периоду 2004 г.), в том числе 153 600 кв. м в многоэтажных домах, 102 600 кв. м в индивидуальных домах. В 2004 г. было построено 581 400 кв. м (115% к уровню 2003 г.), а в 2005 г. планируется ввести в эксплуатацию 620 000 кв. м жилья. Общая площадь жилого фонда в Ростове-на-Дону около 19–20 млн кв. м. Официально признаны ветхими жилые дома общей площадью 823 100 кв. м.