На петербургском строительном рынке продолжается застой

На петербургском строительном рынке продолжается застой. За последние два месяца ситуация ухудшилась: по некоторым оценкам, компании не могут продать до 50% жилья, которое планировали реализовать.

По данным Комитета по строительству администрации Петербурга, за первое полугодие 2005 г. строительные компании сдали 190 объектов общей площадью 818 000 кв. м. В 2004 г. сдано 2 млн кв. м, в 2003-м – 1,7 млн кв. м. План на этот год составляет 2,2 млн кв. м. За первые пять месяцев правительство Петербурга выдало целевым назначением на проектирование и строительство 46 участков с возможностью возведения на них 2,2 млн кв. м жилья.

В первом полугодии 2005 г. объемы жилья, впервые выставленного на продажу, были рекордно низкими. По данным компании “Петербургская недвижимость”, примерно с 2002 г. ежеквартально покупатели получали выбор из 390 000-800 000 кв. м новых строящихся площадей. В IV квартале прошлого года было зафиксировано поступление в продажу около 980 000 кв. м. В I квартале нынешнего этот объем составил 370 000 кв. м, а во II — 270 000 кв. м. Начальник отдела маркетинга “Петербургской недвижимости” Николай Пашков говорит, что это рекордно низкий показатель за последние три года.

По словам Пашкова, строители снизили активность отчасти из-за невысокого уровня продаж в первом полугодии, а также из-за нехватки средств на запуск новых проектов.

По оценке топ-менеджера одной из крупных строительных компаний, строители не могут продать 40-50% площадей, а показателем высокого профессионализма компании уже считается падение продаж только на 30%.

Коммерческий директор компании RBI Михаил Возиянов считает, что на активность строителей повлиял недостаток участков. “Инвестиционно-тендерная комиссия (ИТК) [она выдавала участки целевым назначением] перестала существовать в июне прошлого года”, — напоминает он. Цены на землю, которая распределяется через открытые торги, выросли.

По словам Возиянова, сейчас застраиваются последние участки из тех, что были выданы ИТК. Теперь можно ждать постепенного снижения объема нереализованного предложения, который рос на протяжении последних лет, говорит Возиянов.

С ним согласен Пашков: если спад активности строителей будет продолжаться, то к концу года покупатели могут скупить образовавшиеся излишки выставленного на продажу жилья, что приведет к восстановлению активности застройщиков.

Можно предположить, что в этот период лучше всего будут продаваться дома в районах, где не слишком плотно ведется застройка, говорит Пашков. К таким он относит часть Приморского района (у озера Долгое), часть Кировского района (Дачное), зону у Московского проспекта, частично Выборгский район и у Гражданского проспекта. Обратный эффект, по его мнению, может наблюдаться на Ржевке, во Фрунзенском районе и на юго-западе.

Топ-менеджер одной из крупных строительных компаний не исключает, что продажи будут снижаться и дальше. Оптимистичный сценарий заключается, по его словам, во внезапном росте спроса, источником которого может быть развитие ипотеки.

А вот директор департамента инвестиций строительного холдинга “Эталон ЛенСпецСМУ” Ирина Онищенко утверждает, что в ее компании снижения продаж не произошло: “Поток денег от покупателей в сравнении с первым полугодием 2004 г. практически не изменился”.

За год, по словам Онищенко, средняя цена 1 кв. м выросла с $1033 до $1073 (по состоянию на 1 июля). По ее оценке, темпы роста цен на первичном рынке до октября 2005 г. составят 0,5-1% в месяц.

По данным “Петербургской недвижимости”, в сегменте массового жилья средняя цена за 1 кв. м к июню снизилась до $1003 с $1019 на конец прошлого года.

Участники рынка винят в своих проблемах закон о дольщиках, вступивший в силу в апреле. Этот закон предоставляет большие права покупателям, например, на расторжение договора в одностороннем порядке. На застройщика накладываются обязательства по выплате компенсаций, поясняет председатель совета директоров компании “Миэль-Недвижимость” Григорий Куликов.

“Возможно, застройщики решили подождать с новыми проектами и посмотреть на опыт того, кто первый решится поработать с дольщиками в рамках нового закона”, — предполагает Пашков. “Работа в рамках этого закона означает существенное увеличение риска для девелопера и кредитных организаций, которые финансируют проект”, — говорит Куликов.

Работы по схемам продаж, не попадающим под регулирование закона о долевом строительстве, в свою очередь, таят риски для покупателей. Куликов говорит, что такими схемами может быть выпуск строительными компаниями векселей или продажа строящегося жилья по предварительным договорам купли-продажи. “В этом случае риск перекладывается на покупателя, который заключает договор на стадии строительства и платит застройщику, не получая права собственности, — говорит Куликов. — По сравнению с этими схемами покупка жилья на вторичном рынке представляется гораздо более понятной. Поэтому если на вторичном рынке и наметился рост активности, то отчасти это произошло из-за переориентации покупателей с первичного рынка”.

Ирина Онищенко говорит, что при желании клиенты могут вместо договора долевого участия заключить с компанией предварительный договор купли-продажи, где зафиксированы конкретный объект покупки и ее цена. “Однако пока практического значения это не имеет, так как действие закона распространяется только на объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля”, — отмечает Онищенко. Таких объектов у компании пока нет.