Окраины ЦАО — последний резерв застройщиков в центре Москвы

Окраины Центрального административного округа сегодня являются "гадким утенком": в отличие от прочих территорий ЦАО они недооценены, так как не пользуются популярностью ни у застройщиков, ни у покупателей дорогого жилья. Однако, похоже, вскоре рынок вспомнит об этих землях - пришло время застройки районов "Бауманской", "Таганской" и "Красносельской".

Получить площадку в центре Москвы - заветная мечта большинства девелоперов. Однако это как раз тот случай, когда желания идут вразрез с возможностями: дефицит пригодных для строительства участков в центре становится все ощутимее. А потому в качестве последних резервов сегодня рассматриваются территории, освобожденные в ЦАО в рамках выполнения городских программ реорганизации промзон и сноса пятиэтажек, главным образом на окраинах округа.

"Ветхого жилья, предназначенного под снос, в районах, расположенных вблизи границ ЦАО, еще достаточно,- говорит Дмитрий Борисов, ведущий специалист компании "Контакт- Элитная недвижимость".- В скором времени девелоперы будут вынуждены обратить на них пристальное внимание. Участки здесь все еще относительно недорогие, и, что актуально, на окраинах центра города есть все условия для строительства высотных домов". Чем дальше от исторического центра, тем ограничения по высотности и площади строительства менее жесткие, открываются перспективы для реализации масштабных проектов, в том числе с большими придомовыми территориями, что невозможно внутри Садового кольца. Поэтому в районах "Улицы 1905 года", "Бауманской", "Таганской", "Красносельской" в ближайшие годы активность девелоперов будет возрастать.

Разведка боем

Жилье в ЦАО, пусть даже не в самом центре, будет всегда пользоваться высоким покупательским спросом, считает Светлана Пучкова, специалист отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty. Сегодня застройщики, специализирующиеся на высококлассном жилье, постепенно начинают осваивать кварталы, которые по географическому признаку не попадают в зону элитных.

"Новые жилые комплексы, строительство которых ведется в пределах ЦАО, являются отличной альтернативой для тех, кто по каким-то причинам не может позволить себе приобретение недвижимости в традиционно элитных районах",- говорит Светлана Пучкова.- Средняя стоимость квадратного метра на стадии строительства тут составляет от $4000-4500 до $8000, что примерно на треть дешевле аналогичных по классу, но расположенных в элитных кварталах домов".

Сейчас начинают заново осваиваться такие районы ЦАО, как Таганка, Басманное, окрестности "Новослободской". В основном здесь строятся жилые комплексы бизнескласса, из которых наиболее масштабный - комплекс "Каскад" на набережной реки Яузы в непосредственной близости от Лефортовского парка.

"Конечно, слава Остоженки эти районы вряд ли ожидает,- считает Дмитрий Борисов,- но со временем они приобретут новый облик, и их заселит "крепкий" средний класс".

Богатым - не все

По словам представителей департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС), окраины ЦАО представляют интерес не только для строительства коммерческого жилья. Учитывая то, что по закону переселяемым из сносимых пятиэтажек жителям ЦАО нужно предоставлять квартиры в пределах округа, его окраинные территории - это еще и последний резерв для строительства муниципальных домов. По словам специалистов ДИПСа, главную роль при этом будут играть локальные программы комплексной реконструкции. В рамках одной из них в свое время был построен комплекс жилых домов на Зоологической улице в районе Красной Пресни (дома 4, 18, 22, 26, стр. 1 и 28, стр. 2), правда, строительство было закончено еще в 2002 году.

Сейчас в ДИПСе сетуют на то, что подобных участков в ЦАО уже практически не осталось, и, очевидно, в скором времени "переселенцам" все же придется предлагать варианты в ближайших к ЦАО районах, но находящихся на территории других префектур. Примером может служить строительство муниципального жилого комплекса по адресу: 2-я Трифоновская ул., 61, находящегося в СВАО и удаленного от границ ЦАО буквально на несколько сотен метров.

Между тем, в пресс-службе ЦАО рассказали о планах поэтапной реконструкции кварталов 1874 (17,14 га) и 1875 (20,63 га), которые расположены в восточной части района Таганское за пределами Садового кольца. Тут будет произведена замена жилых домов периода так называемого индустриального строительства на современную комфортную застройку (с южной стороны территория ограничена Нижегородской улицей, с западной - Рогожским валом, с севера - Новорогожской улицей, а с северо-востока и востока - полосой отвода Горьковского направления МЖД и развязкой с Третьим транспортным кольцом). Сейчас на этой территории не хватает магазинов, школ, бытовых предприятий, зеленых зон и т. д., слабо развита транспортная инфраструктура, а плотность жилой застройки в полторадва раза ниже нормативной.

Все это предполагается учесть в ходе реконструкции кварталов. Этажность нового строительства на разных участках составит от 12 до 25 этажей (в основном - 14-17). Ожидаемый выход площади - 200 тыс. кв. м, из которых 130-135 тыс. кв. м предназначено для переселения жителей этих кварталов, которые сейчас занимают 80 тыс. кв. м. Оставшиеся 65-70 тыс. кв. м будут использованы для переселения других жителей ЦАО из ветхого и аварийного фонда.

Уговор тоже денег стоит

Проблемы, с которыми сталкиваются застройщики, в основном связаны с промпредприятиями, которых в центре пока остается еще много. Вопервых, соседство с ними, безусловно, снижает классность объекта и цены его реализации. Во-вторых, как говорят в пресс-службе группы компаний ПИК, одной из самых трудоемких стадий реализации проекта является поиск компромиссов с собственниками территорий, предназначенных для освобождения под новую застройку, и объектов, находящихся на них. Собственники, как правило, стремятся воспользоваться такой ситуацией и диктуют завышенные требования в отношении компенсаций за свой "переезд". В приватных беседах застройщики признаются, что сейчас иногда выкупить земельный участок на тендере, организованном городом, дешевле, чем приобрести ее у владельца "лежачего" предприятия. А еще дватри года назад цена в первом и втором случае разнилась в двачетыре раза.

Главное - заинтересовать

Участки на окраинах ЦАО, естественно, отводятся не только под жилую застройку. Тем более что жилье по всем современным градостроительным правилам должна сопровождать развитаяинфраструктура.

Так, к 2007 году на месте Первого хладокомбината (ул. Верхняя Красносельская, вл. 3А, Красносельский район ЦАО) появится новый торгово-развлекательный центр.

Общая площадь, в соответствии с концепцией, составит около 118 тыс. кв. м. В том числе подземная часть - примерно 50 тыс. кв. м, где будет размещен двухъярусный паркинг почти на 1,5 тыс. машиномест и автомойка. В надземной части более 12 тыс. кв. м займет гипермаркет, а на оставшейся площади разместится детский развлекательный комплекс, многозальный кинотеатр, фитнес-клуб, торговые галереи, кафе и рестораны. Интересно, что заказчиком проекта инвесторы уполномочили выступить ОАО "Первый хладокомбинат", который, будучи заинтересован в его реализации, без всяких проволочек к началу текущего года полностью вывел со своей территории всех арендаторов и прекратил работу.