Цены на жилье в Москве по-прежнему стоят на месте

Хотя девелоперы и риэлтеры неустанно констатируют увеличение стоимости квадратного метра, ежемесячная прибавка цены составляет в среднем 1%. В такой ситуации на первое место среди требований потенциальных покупателей выходит не цена, а качество недвижимости.

Ничего не происходит", - именно так комментируют ситуацию на столичном рынке недвижимости эксперты и аналитики. По данным компании "Инком-недвижимость", за прошедшее полугодие средняя стоимость квадратного метра в Москве и Подмосквье увеличилась примерно на 6%. Это означает, что рост цен на столичное жилье практически не превышает ежемесячного уровня инфляции. Причем стагнация рынка не имеет никакого отношения к сезонному спаду покупательской активности - спрос на столичную недвижимость по-прежнему высок. По мнению экспертов компании "Русский дом недвижимости", такой не типичный для летнего периода времени спрос вызван некоторой неопределенностью на рынке. Потенциальные покупатели квартир опасаются подорожания, поэтому не хотят затягивать с покупкой жилплощади, а продавцы, наоборот, откладывают продажу квартиры на конец лета, ожидая роста цен в будущем. По словам председателя совета директоров группы компаний "КВ-Инжиниринг" Игоря Брановицкого, застройщики по старой памяти хотят больших доходов. "Но практика показывает, что хорошо продаются те дома, которые выставляются на продажу по разумным ценам, привлекательным для рынка", - говорит Брановицкий.

По мнению директора департамента маркетинга и рекламы компании "Инком-недвижимость" Сергея Елисеева, рынок столичной недвижимости наконец-то вернулся к своему "стандартному" алгоритму, когда с начала года до апреля происходит рост предложения, который подогревает покупательский спрос. Такая ситуация приводит к тому, что ближе к лету количество квартир, выставленных на продажу, резко уменьшается. На фоне дефицита предложения продолжается рост цен, волнообразно затухающий к декабрю. Однако в прошлом году объем предложения летом не только не уменьшился, но и начал расти. "Можно сказать, что в 2004 году Москва успешно пережила то, чего не выдержал рынок жилья Санкт-Петербурга, где от переизбытка предложения цены на недвижимость резко пошли вниз", - говорит Елисеев. У столичного рынка недвижимости есть еще одна важная особенность. Дело в том, что рост цен на жилье в Москве большей частью связан не с дефицитом предложения, а с желанием и возможностями людей улучшить свои жилищные условия. "Ошибочно полагать, что столичный рынок недвижимости - рынок покупателя", - утверждает Елисеев. Сейчас более 80% рынка составляют альтернативные сделки, то есть большинство клиентов продают старую квартиру, чтобы переехать в жилье большей площади. Потенциальные покупатели, как правило, ближе к лету получают аванс за продаваемую квартиру и сразу начинают искать новые варианты.

"Только 20% рынка - это "чистые" покупки недвижимости", - считает Елисеев.

Растерянные покупатели

В ситуации стажирующего рынка фактор цены при покупке недвижимости отходит на второй план, а на первое место среди требований клиентов выходит качество объектов. По мнению Игоря Брановицкого, покупатели столичной недвижимости стали гораздо разборчивее в выборе новой собственности. "Население не удовлетворено качеством своего жилья, а потому ждет чего-то более достойного", - отмечает Брановицкий. Наибольшим спросом сегодня пользуются квартиры с высоким качеством строительства, развитой инфраструктурой и отсутствием у застройщика проблем с документацией на объект. Кроме этого на первый план выходят параметры социальной среды района, в котором располагается дом. "Покупатели квартир хотят, чтобы их жилье находилось в развитом районе, где уже построены и работают детский сад, школа, лечебные учреждения, есть торговый центр, спортивный комплекс, современные паркинги", - говорит управляющий директор компании "Миэль-недвижимость" Роман Куман. Выбирая квартиру сегодня, потенциальный покупатель ориентируется и на то, чтобы в любой момент это жилье могло быть реализовано, то есть как можно дольше сохраняло свою ликвидность. По мнению экспертов компании Delight Realty, возможность удачно продать квартиру в будущем - один из основных факторов при покупке элитного жилья и жилья бизнес-класса. "В ситуации, когда рентабельность столичной недвижимости упала с 50 - 60% до 15 - 20% годовых, покупатели более тщательно выбирают объект для инвестирования средств", - рассказывает РR-директор корпорации "СХолдинг" Оксана Басова. Наиболее привлекательны для инвестирования дома бизнес-класса и элитное жилье - цена на такие квартиры стабильно растет. Что касается "панели", то сейчас это наименее привлекательный для инвестирования сегмент жилья. "Если приобретать панельную новостройку с целью перепродажи, то, например, через год квартиру можно будет продать по цене покупки", - говорит Басова.

В ситуации такой "неразберихи" примерно 20% мотивов, влияющих на принятие решения о покупке квартиры, абсолютно субъективны. "Например, клиенты высоко ценят хороший вид из окна, тогда как эта характеристика практически не влияет на цену квартиры. Зато сквер под окном помогает быстрее продать недвижимость", - утверждает Роман Куман. Еще один субъективный фактор, принимаемый во внимание при выборе жилья - экология района. Сегодня в Москве принято считать наиболее экологичными Западный и Юго-Западный округи Москвы - здесь самое дорогое и престижное жилье. В то же время квартиры, расположенные рядом с самым большим парком города - Лосиноостровским -не настолько престижны, поскольку находятся в Северо-Восточном округе. То есть покупатели жилья больше ориентируются на сложившиеся стереотипы, нежели на объективные характеристики окружающей среды. По данным компании "Русский дом недвижимости", стандартный запрос покупателя бизнес-класса выглядит следующим образом. Наиболее предпочтительны западный, северо-западный или юго-западный районы столицы, монолитно-кирпичный дом, расположенный подальше от трасс, с подземным паркингом и развитой социально-бытовой инфраструктурой. Самый востребованный метраж - 70 -100 кв. м. "Клиенты также оценивают качество коммуникаций, интересуются, какая будет отделка подъезда, лифты, предусмотрено ли в дальнейшем наличие консьержа", - говорит начальник отдела вторичного жилья компании "Русский дом недвижимости" Ольга Селютина. Покупатели жилья эконом-класса менее взыскательны - определяющими факторами для них являются цена и метраж.

Тающие новостройки

По данным компании "Миэль-недвижимость", цены на новостройки растут на 1, 5 - 2% в месяц, а по отдельным проектам увеличение стоимости квадратного метра достигает 3% за месяц". Зато медленный рост цен с лихвой "компенсирует" рост метража квартир в новостройках. В 2001 году на 4, 5 млн. кв. м возводимого жилья приходилось 3, 5 млн. кв. м коммерческих (не муниципальных) объектов. "Такое же соотношение существует и сейчас, но если раньше в коммерческом жилье преобладала "панель" со средней площадью 55 кв. м, то теперь средняя площадь даже однокомнатной квартиры составляет 70 -80 кв. м", - поясняет Сергей Елисеев. Это означает, что физическое количество объектов уменьшается. В то же время потенциальным покупателям в первую очередь интересны квартиры небольшой площади (до 50 кв. м). Новый Закон о долевом участии в строительстве также не содействует увеличению количества новостроек. Эксперты компании "Инком-недвижимость" считают, что для адаптации закона необходимо время и пока преждевременно говорить о том, приведет ли его принятие в дальнейшем к резкому сокращению предложения на первичном рынке и заметному росту цен. По мнению многих девелоперов, риски, которые пытается снять Закон о долевом строительстве, минимальны. Задержка сроков строительства - это еще не мошенничество. От настоящего мошенничества, такого, например, как сбор денег и отбытие застройщика куда-нибудь за рубеж, новый закон не страхует. "Пока на первичном рынке недвижимости Москвы достаточно объектов, соответствующих новому Закону о долевом строительстве", - полагает заместитель директора управления новостроек компании "Миэль-недвижимость" Оксана Каарма. По мнению Оксаны Басовой, многие компании продают "старые" объекты, прошедшие все согласования еще до вступления закона в действие. "Кроме того, большое количество компаний сохраняют запас прочности. Такая ситуация продлится недолго", - считает Басова. Застройщики в течение довольно короткого периода должны будут переключиться на другие источники финансирования, начать работать с банками. Это потребует более высокой финансовой дисциплины и тщательного управления компанией. До принятия закона существовал менее хлопотный источник финансирования - будущие покупатели, партнеры. Они платили деньги застройщикам без гарантий, поэтому документация, требуемая сегодня по закону, была не нужна. По словам Игоря Брановицкого, в настоящий момент некоторые участники рынка вообще прекращают привлечение средств в строительство. "Они не рискуют не только по причине отсутствия необходимых документов, но и потому, что ответственность застройщика за привлеченные средства теперь очень высока", - говорит Брановицкий. По мнению Оксаны Каармы, осенью количество объектов, соответствующих новому Закону о долевом строительстве, уменьшится, вследствие чего вырастут цены на квартиры, готовые к продаже. По оценкам экспертов компании "Миэль-недвижимость", уже сейчас порядка 30 - 35% новостроек не имеют всех необходимых документов на строительство и реализацию квартир. Это снова означает, что в ближайшие год-два повышение цен на новостройки только продолжится. По единогласному мнению экспертов, финансовый рынок, связанный со средствами покупателей, гораздо шире. "Рост цен может спровоцировать только всплеск покупательского спроса, причиной которого станет развитие ипотеки", -уверен Сергей Елисеев. "Банки рано или поздно понизят ставки кредитования. Ипотечный кредит под 7 - 9% годовых на 15 лет уже совсем скоро станет реальностью", -считает Елисеев. По данным NAI Vesco, на рынке панельных новостроек увеличилась доля покупок квартир с использованием ипотечных кредитов. В первой половине 2005 года этот показатель составил 8% от общего количества сделок, что на 1, 5% выше, чем во втором полугодии 2004 года.

Переоцененная "вторична"

На фоне уменьшения предложения новостроек вторичный рынок растет и дешевеет. "Количество предложений вторичного жилья существенно выросло. Это дает возможность потенциальным покупателям более разборчиво и придирчиво относиться к предлагаемым вариантам, а продавцов, в свою очередь, вынуждает быть более адекватными при оценке выставляемой квартиры", - говорит генеральный директор ЗАО "Корпорация МИАН" Нина Кузнецова. По мнению Кузнецовой, в январе 2005 года произошло незначительное понижение цен на вторичные квартиры в старом жилом фонде.

"Прежде всего, это связано с тем, что подобное жилье уже не так популярно", - констатирует Кузнецова. В течение нескольких последних лет ажиотажный спрос на все виды жилой недвижимости привел к тому, что интерес к любым предложениям на вторичном рынке был столь велик, что цены на панельный или кирпичный дом, старый фонд или новостройку, квартиру с отделкой или без таковой отличались крайне незначительно. Сейчас началась сегментация вторичного рынка, поэтому разница между ценами на квартиры в старом фонде и на жилье в ликвидных домах, расположенных в популярных районах, продолжает увеличиваться. Специалисты компании Delight Realty также отмечают, что некоторые объекты старого жилого фонда начали сдавать ценовые позиции - собственники квартир вынуждены "спуститься с небес на землю" и реально взглянуть на стоимость своей недвижимости. За последнее время на вторичном рынке недвижимости появилась новая тенденция: покупатели квартир бизнес-класса не спешат приобретать жилье в старых особняках, а предпочитают вторичные новостройки, то есть современные дома с развитой внутренней инфраструктурой, закрытой территорией и атмосферой клубного дома. Эксперты компании "Русский дом недвижимости" считают, что наименее популярны в сегменте вторичного жилья панельные "хрущевки" и вообще любое жилье, построенное до 1970 года (кроме "сталинок"). "Спрос на квартиры в готовых качественных домах продолжает расти", - говорит Роман Куман. Этому есть несколько причин. Во-первых, понятие "инвестиционная цена" осталось в прошлом - сегодня даже при нулевой стадии готовности объекта недвижимости застройщиком устанавливается максимально высокая цена реализации. Покупатели не готовы брать на себя риски приобретения недостроенного объекта недвижимости. По словам Ольги

Селютной, повышенный интерес к вторичному жилью также связан с увеличением числа покупателей, намеренных воспользоваться ипотечным кредитом. "Эта схема кредитования пока больше применима к вторичному рынку", - считает Селютина.

Небожители из регионов

Жилье класса люкс - наименее проблемный сегмент столичного рынка недвижимости. "Строительство одного дома на Остоженке по прибыльности равно строительству квартала в Бутове", - рассказывает Игорь Брановицкий. На рынке элитного жилья уже есть прецеденты покупки квартиры без отделки по цене $25 000 за кв. м. Дорогая недвижимость в центре Москвы - оптимальный сегмент с точки зрения стабильности и надежности вложений. Однако элитного жилья не может быть бесконечно много. По данным компании Penny Lane Realty, настоящее элитное жилье, а не декларативно заявляемое как таковое рядом застройщиков и риэлтерских компаний, составляет всего 2 - 3% от общего объема рынка. Это означает, что в год появляется максимум 10 -15 новых проектов. Разница между спросом и предложением, по разным оценкам, достигает 13 - 15%. Это означает, что жилье класса люкс будут покупать даже тогда, когда цены достигнут уровня мировых мегаполисов, где стоимость квадратного метра высококлассного дома в престижном районе доходит до $50 000. Очевидно, что при растущем спросе и ограниченности предложения цены на элитные квартиры неуклонно растут. По данным компании Penny Lane Realty, за текущий год стоимость некоторых объектов выросла практически в два раза, а минимальное повышение за этот период составило 15%. Эксперты компании Paul's Yard прогнозируют увеличение цен до октября еще на 5 - 7%. "На некоторые наиболее ликвидные объекты элитной недвижимости рост будет значительно выше", - полагает генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский. По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, наиболее высокие цены - в элитных домах, построенных 3-4 года назад. Специалисты компании Blackwood считают, что дефицит предложения, ожидаемое падение курса доллара и высокие темпы увеличения доходов москвичей будут способствовать росту цен на элитное жилье - в 2005 году он составит в среднем 20%. По итогам первого квартала 2005 года средняя стоимость элитного жилья составила $6792 за кв. м., ($6169 в IV квартале 2004 года). "Среди районов по ценовому показателю по-прежнему лидирует район Остоженки, где средняя цена кв. м составила $8316", - говорит Ковалев. На втором месте по среднему уровню цен на элитное жилье в I квартале 2005 года находились Патриаршие пруды ($7777 за кв. м). На третье место вышел Арбат, немного опередив Замоскворечье ($6815 и $6511 за кв. м соответственно).

Кроме того, в отличие от обычного жилья на рынке элитной недвижимости нет так называемого неликвида. Особенность вторичного элитного сегмента в том, что дорогие квартиры покупают в основном регионалы. "Ярким примером этой тенденции является неиссякаемый спрос у представителей регионов на "сталинки", - рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. По данным компании Paul's Yard, рынок квартир в бывших цэковских и министерских домах в последнее время демонстрирует большие объемы продаж. "Это связано и с тем, что люди, которые покупали такую недвижимость на заре перестройки, теперь переселяются в более комфортные квартиры в элитных новостройках. В свою очередь, люди, купившие новую элитную квартиру недавно, не спешат с ней расстаться", - говорит Павел Здрадовский. Поэтому на вторичном рынке элитного жилья в продаже практически нет недавно построенных домов. Вторичную квартиру в элитном районе (например, на Остоженке) найти сложно, ее надо покупать на первичном рынке. Гораздо легче найти вторичную квартиру в районе Бульварного кольца