Застройщики ушли из-под закона

Теперь они продают не квартиры, а векселя и предварительные договоры

Закон о долевом участии в строительстве, принятый для защиты частных инвесторов, до сих пор никого не защитил. Как выяснили “Ведомости”, за три с лишним месяца его действия ни одного договора долевого участия в строительстве в Москве не заключено. Жилье по-прежнему продается на стадии котлована, но людям приходится покупать его через обходные схемы.

Смельчаков нет

Как сообщили “Ведомостям” в главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве (оно должно регистрировать договоры долевого участия), с 1 апреля, когда начал действовать закон, в Москве не было заключено ни одного такого договора. “Мы не знаем ни одного застройщика, который бы продавал жилье по договорам о долевом участии”, — говорит замдиректора управления новостроек “Миэль-Недвижимости” Оксана Каарма. Как объяснили “Ведомостям” президент Mirax Group Сергей Полонский и гендиректор “Декра-Групп” Тигран Алексанян, их компании не работают по таким договорам, поскольку получили все разрешения на свои объекты до 1 апреля и на них новый закон не распространяется. “Пока в Москве договоры долевого участия не заключаются. Если найдете, то не упускайте такую возможность”, — советуют в отделе продаж “Капитал Груп”. Эта компания, как и другие крупные девелоперы (группа компаний ПИК, “СХолдинг”, “ДОН-Строй”, “Стройинвестрегион”, “Новая площадь” и др.), получила разрешительную документацию заранее.

А для продажи свежих объектов компании изобретают другие юридические схемы, выводящие сделки со строящимся жильем из-под действия нового закона. Например, строительная компания “Мастерок” в своей рекламе предлагает гражданам заключать предварительный договор бронирования права покупки квартиры.

Новые схемы

Многие компании решили привлекать средства частников с помощью векселей. Покупатель будущей квартиры за внесенные средства получает ценную бумагу, по которой векселедатель обязуется заплатить ему фиксированную сумму по истечении срока векселя. Хотя покупатель рассчитывает получить жилье, это не прописано ни в самой ценной бумаге, ни в договорах купли-продажи векселя. Так, в частности, работает сейчас корпорация “Социальная инициатива”. В группе компаний СУ-155 и “Сити — XXI век” кроме продажи векселя заключают еще и договор о намерениях, где сказано о будущем праве векселедержателя на получение квартиры. “Вексельная схема — это продажа ценной бумаги, которая [юридически] не связана с определенной квартирой. То есть гипотетически ты можешь обменять ее потом на квартиру, а можешь получить обратно свои деньги, — разъясняет партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский.- На этот договор не распространяется ни закон о защите прав потребителей, ни закон о долевом строительстве”.

Вторая схема привлечения частных средств для строительства жилья — подписание предварительных договоров. “Как только физлицо вносит деньги, заключается предварительный договор и бронируется квартира в строящемся доме. После сдачи дома госкомиссии оформляется договор купли-продажи”, — объяснили “Ведомостям” в компании “Мастерок”. По схожей схеме продает квартиры в будущем доме на ул. Волгина и “МИАН-Девелопмент”. Как рассказала “Ведомостям” Светлана Иванова, они с мужем в июне внесли деньги за будущую квартиру по “предварительному договору о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости” с ООО “Рантект”. Основной договор компания обязуется заключить “через три календарных месяца с даты регистрации права собственности продавца на недвижимость”, а уже уплаченные деньги будут зачтены в оплату договора купли-продажи. Пресс-секретарь группы компаний МИАН Динара Лизунова говорит, что схему реализации квартир в каждом из объектов устанавливает продавец (в данном случае — ООО “Рантект”).

В “Главмосстрой-Недвижимости” клиентам предлагают подписать два документа: по агентскому договору компания подбирает квартиру, а по договору о намерениях обязуется в течение 60 дней после оформления квартиры в собственность заключить договор купли-продажи.

Адвокат московской коллегии “Князев и партнеры” Владимир Юрасов считает, что предварительный договор не противоречит Гражданскому кодексу. “Но, как правило, строители составляют его таким образом, чтобы физлица не могли доказать свою правоту в случае невыполнения ими каких-то обязательств”, — замечает он. Светлану Иванову тоже смущают некоторые аспекты заключенной ею сделки, но выбора нет — она хочет жить именно в этом доме, а ждать этапа оформления в собственность рискованно. Цены могут сильно вырасти или квартир не останется, рассуждает она.

Саботаж

В Конфедерации обществ потребителей (КонфОП) не видят в этом трагедии. “Идея закона была в том, чтобы максимально усложнить участие граждан в инвестировании для минимизации их же рисков. Людям надо четко дать понять, что, вступая в процесс инвестирования, они уже не потребители и не могут требовать таких же прав, что и при покупке квартиры в готовом доме”, — говорит член правления КонфОП Диана Сорк. Риски, которые несут граждане, адекватны разнице в цене строящегося и готового жилья, считает она (эта разница может составлять 35-40%. — “Ведомости”).

“Разработчики закона хотели защитить частника, но сделали закон настолько неработоспособным, что застройщики вынуждены разрабатывать серые схемы, чтобы продолжить работать с частными инвесторами”, — оправдывает коллег заместитель гендиректора компании “Новая площадь” Евгений Фетисов. Такое же мнение у представителя корпорации “Инком-Недвижимость” Сергея Елисеева. Отказываясь работать по договорам долевого участия, строители пытаются дискредитировать закон, чтобы добиться его изменения, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

Депутаты Владислав Резник и Георгий Боос предложили поправки в этот закон еще 15 марта, напомнила руководитель рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок (ЦСР) Надежда Косарева, но правовое управление администрации президента и правительство РФ дали отрицательные заключения. “Они считают, что поправки снижают защиту потребителя. Мы надеемся, что осенью удастся их принять”, — говорит Косарева.

“Мы не собираемся работать в рамках этого закона — если не будут приняты поправки к нему, мы либо приостановим деятельность, либо уйдем с рынка”, — заявляет гендиректор компании “Стройинвестрегион” Ирина Сергеева. Как рассказывает Оксана Каарма, предложение жилья в новостройках сократилось примерно на 15-20% из-за отсутствия разрешения на строительство или неправильно оформленных документов.

Глава корпорации “СХолдинг” Алексей Шепель прогнозирует, что предложение в новостройках сократится к началу следующего года в два раза. Но независимый аналитик рынка недвижимости Олег Репченко в этом сомневается. Скорее, считает он, этап продаж жилья сместится на более позднюю стадию строительства и в итоге жилье к концу года подорожает на 15-20%, а не 10%, как прогнозировали эксперты.

Чисто российская практика

В Лондоне ни одна девелоперская компания не может выйти на площадку до тех пор, пока не урегулированы все вопросы с разрешительной документацией, рассказывает Екатерина Тэйн, директор отдела жилой недвижимости московского подразделения компании Knight Frank. Также отличительной чертой британских девелоперов является то, что до окончания сроков строительства жилого дома клиент платит всего 10% от стоимости апартаментов. К тому же застройщик обязан застраховать свой проект на 25 лет. Без этого ни один британец не вложит ни фунта в строительство многоквартирного дома. Еще одна отличительная черта взаимодействия английских девелоперов и банков Великобритании заключается в многолетней кредитной истории первых. Так, многие девелоперские компании привлекают банковские инвестиционные кредиты благодаря своей безупречной кредитной истории. Поэтому у девелоперов в Лондоне отсутствуют проблемы с поиском дополнительных средств, которые необходимы для начала реализации всего комплекса строительных мер.

Директор Colliers International в Лондоне Дэвид Хаймс говорит, что “никогда не слышал”, чтобы британские потребители платили вперед за жилье, так как это “не имеет смысла”. По словам Хаймса, строительство жилья всегда финансируют банки, будущие жильцы этим никогда не занимаются.

По словам менеджера по продажам Colliers International в Гамбурге Акселя Штайнбринкера, в Германии принято покупать жилье под ключ, это происходит примерно в 80% случаев. Если есть желание разместить большую сумму денег, можно оплатить жилье заранее. В этом случае при регистрации прав на жилье необходимо получить гарантию от банка. В чрезвычайной ситуации, например в случае банкротства девелопера, банк вернет всю сумму клиенту. Эта схема слишком сложна и непопулярна, говорит Штайнбринкер: “Ведь вам нужно получить не деньги назад, а дом. Так зачем платить вперед и — в худшем случае — тратить время на юридические процедуры, связанные с их возвратом?”

БЛАГИЕ НАМЕРЕНИЯ

Закон “О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” был принят 30 декабря и вступил в действие с 1 апреля 2005 г. Он должен был перекрыть кислород по крайней мере такому виду мошенничества, как финансово-жилищные пирамиды. По новому закону застройщик может заключать договоры долевого строительства и брать деньги у частных лиц только после получения всех разрешительных документов на строительство. Договор между дольщиком и строительной компанией подлежит обязательной госрегистрации, что исключает риск двойных продаж.

Теперь все риски долевого строительства ложатся на застройщика и банки, которые несут с ним солидарную ответственность. Строителей не устраивает, что за нарушение срока передачи объекта предусмотрен штраф в пять ставок рефинансирования в год, а санкций для дольщиков, задерживающих платежи, нет. К тому же дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, а строители — только через суд.